«Управдом возьмет кредит за нашей спиной?»

Как Латвия меняет судьбу владельцев квартир, и кто теперь решает, быть ли в вашем доме  ремонту на миллионы евро?

В Сейме принят пакет поправок к Закону о квартирной собственности, который обещает кардинально изменить правила игры для всех владельцев жилья в Латвии. Сообществам владельцев квартир разрешат открывать счета в банках и брать кредиты на ремонт и реновацию. Люди встревожены: теперь на них «навесят» большие долги?

На фоне этих перемен мы получили тревожное письмо от жительницы Риги Нины, чьи опасения разделяют многие пенсионеры и консервативные жильцы:

«Многие жильцы нашего дома выступают против полной реновации, на которую по расчетам требуется не менее 7 миллионов евро. Мы боимся, что не сможем расплатиться с банком.

Однако в доме появилась группа молодых активистов, которые продвигают идею реновации. Наши старички плачут, волнуются и болеют от тревоги.

Я много лет была старшей по дому, даже проходила специальное обучение, так что эти вопросы мне не безразличны. В последнее время все больше беспокоюсь о том, что вопрос реновации дома могут провернуть за нашей спиной.

Например, я услышала по радио, что скоро сообщества собственников квартир будут признаны юридическими лицами, смогут открывать счета и брать кредиты. А если кто-то не сможет оплатить этот кредит, то сообщество собственников будет отвечать своим имуществом. Наверное, под имуществом сообщества имеются в виду наши квартиры. Получается, если в доме появятся неплательщики, то отвечать за них будем и мы, честные люди? И нас тоже смогут выкинуть на улицу, а дом просто расселят и отдадут банку?

А еще мы с соседями-пенсионерами боимся, что новые активные жильцы смогут принять решение о реновации путем голосования меньшинством.

Расскажите, обоснованы ли наши опасения?»

Для того чтобы понять, насколько обоснована тревога жителей, необходимо проанализировать права и обязанности сообществ собственников квартир, эволюцию этого статуса и наиболее конфликтные моменты будущих и недавних поправок к законам.

Что такое сообщество собственников квартир?

Сообщество собственников квартир (ССК) – это не созданная организация или фирма, а правовой субъект особого рода, который существует в каждом доме и возникает сам по себе, на основании закона.

ССК зарождается в тот самый момент, когда дом разделен на квартирные собственности и хотя бы один квартирный собственник зарегистрировал свое право владения квартирой в Земельной книге.

Каждая квартирная собственность юридически неразделима. Она состоит из отдельной собственности (собственно, самой квартиры, включая внутренние стены, отделку, окна и двери, ограничивающие квартиру) и соответствующей идеальной доли в общей собственности дома.

Кстати, общая собственность – это все, что нужно для эксплуатации дома: несущие конструкции, крыша, лестничные клетки, инженерные коммуникации (стояки) и земельный участок, если он не принадлежит другому лицу.

Основной обязанностью каждого собственника является участие в управлении и обеспечение финансирования выполнения обязательств сообщества перед третьими лицами пропорционально размеру его идеальной доли в общей собственности. Другими словами, чем больше ваша квартира, тем больше платежи, например, за управление или за ремонт крыши.

Эпоха перемен

Переломный для жителей момент наступил 13 апреля 2022 года, когда сообщества собственников были официально признаны субъектом права.

Этот закрепленный в Законе о квартирной собственности статус позволил ССК принимать на себя обязательства, получать имущественные права, а также выступать истцом или ответчиком в суде.

Конфликтный момент – ответственность: теперь ССК действительно отвечает по своим обязательствам своим имуществом.

Имущество ССК включает: средства, уплаченные собственниками за услуги; взносы в накопительный фонд; а также права требования к собственникам по платежам.

Главное утешение для нашей читательницы Нины: индивидуальные квартиры (отдельная собственность) не являются коллективным имуществом ССК. Таким образом, страх, что «весь дом расселят» из-за коллективного долга ССК, необоснован.

Однако риск для отдельных собственников остается высоким. Закон прямо указывает: если собственники рассчитываются с кредитором напрямую (например, по кредиту на реновацию), то в первую очередь за долги отвечают те собственники, которые не произвели соответствующие платежи.

Если собственник не может покрыть свои долги перед ССК или третьими лицами и у него нет другой собственности, взыскание может быть обращено на квартирную собственность в порядке, установленном Гражданским процессуальным законом, с одновременным выселением.

Грядущая революция

Поправки к Закону о квартирной собственности, которые должны вступить в силу 5 января 2026 года, принесут жителям многоквартирных домов следующие изменения:

Любое сообщество собственников квартир будет приравнено к юридическому лицу в отношениях с кредитными учреждениями. Это позволит ССК открывать расчетные счета и заключать договоры займа на реновацию дома.

Каждому ССК будет присвоен уникальный идентификатор (11-значный номер) и название, которые будут зарегистрированы в Строительной информационной системе (BIS). Собственникам для этого не нужно совершать никаких действий.

Конечные бенефициары (КБ): поскольку ССК участвует в сделках (например, заключает договоры на коммунальные услуги), оно обязано определять и раскрывать своих конечных выгодополучателей. Таким выгодополучателем признается лицо, контролирующее более 25% квартир в доме. Поскольку в большинстве домов это невозможно, устанавливается презумпция: конечным бенефициаром будет считаться управляющий, если он зарегистрирован в реестре и не удается установить другого выгодополучателя.

Диктатура меньшинства

Самое большое опасение Нины относительно принятия решения о реновации меньшинством голосов является обоснованным.

С 1 ноября 2024 года вступила в силу норма, которая позволяет преодолеть пассивность большинства. Если на первоначальном собрании (требуется кворум более 50% собственников) или в опросе (требуется более 50% ответов) в доме не удалось принять решение по ремонту, реновации или другим вопросам, организатор может созвать повторное собрание (19.1 статья Закона о квартирной собственности) или повторный опрос (20.2 статья).

Повторное собрание считается правомочным, если в нем участвуют собственники, представляющие более одной трети (>1/3) всех квартирных собственностей. Решение принимается, если «за» голосует более половины (>1/2) от присутствующих/ответивших собственников. Это означает, что активные 17% собственников теоретически могут принять решение о реновации.

Однако решение, принятое на повторном собрании/опросе, вступает в силу только через один месяц после его объявления. Это дает несогласному большинству (или любому собственнику) шанс созвать новое собрание или организовать опрос и принять противоположное решение, которое, чтобы быть окончательным, должно набрать простое большинство (>50%) голосов от всех квартирных собственностей.

Станет ли управляющий всевластным?

Ваш вопрос, Нина, о роли управляющего в принятии решения о кредите на реновацию без спроса жителей дома остается критически важным.

По действующим законам управляющий может представлять ССК в суде или при заключении договора займа только на основании отдельного решения сообщества собственников.

Это означает, что без вашего коллективного голосования управляющий кредит взять не может.

Однако в январе 2025 года правительство одобрило проект поправок к Закону об управлении жилыми домами, который в будущем может предоставить управляющему право (хорошо, хоть не обязанность) начинать реновацию или работы по улучшению энергоэффективности дома даже без специального решения владельцев квартир.

Предполагается, что управдом сможет сам брать кредит от лица жильцов и начинать работы, если «это необходимо для обеспечения механической прочности, стабильности здания или соответствия минимальным требованиям энергоэффективности». Хорошо еще, что управляющий не сможет начинать строительство просто так: перед этим он должен дважды (на собрании и повторном собрании) пытаться получить решение сообщества через BIS, но не набрать кворума.

На данный момент эти поправки все еще находятся в Сейме, причем с января 2025 года лежат там без всякого движения. Возможно, что политики просто не хотят принимать непопулярное решение перед выборами в парламент – 2026.

Но, если этот порядок все-таки будет одобрен Сеймом, он радикально меняет баланс власти. Управляющий сможет самостоятельно заказать техническое обследование, и если оно покажет необходимость работ, то сможет взять кредит и начать полную реновацию дома.

Риск для таких жителей, как Нина, заключается в том, что управляющий сможет брать займы для покрытия этих инвестиций. А собственники квартир будут обязаны возместить эти расходы управляющему по графику платежей, включая проценты, которые не должны превышать среднюю рыночную ставку.

Опасность возникнет и в том случае, если управляющий начнет работы, а собственники позднее решат их остановить. Тогда жители все равно должны будет возместить управляющему все понесенные расходы.

Это создает огромный риск для собственников быть принужденными к оплате работ, которые они не одобряли прямым большинством, и может спровоцировать многочисленные судебные споры. Эксперты отмечают, что это перекладывает ответственность с пассивного собственника на управляющего.

Таким образом, если эти спорные поправки к Закону об управлении жилыми домами будут приняты, то пассивность большинства не только позволит активному меньшинству принимать решения, но и даст управляющему право инициировать дорогостоящие работы без явного согласия собственников.

Какой же вывод?

Нина, ваши опасения по поводу реновации за 7 миллионов евро, которая может начаться по решению меньшинства ваших соседей, основаны на реальных изменениях в законодательстве, которые вступили в силу 1 ноября 2024 года.

Ваш главный инструмент защиты – активное участие. Помните, что, хотя вашу квартиру нельзя конфисковать коллективно за долги ССК, вы несете личную ответственность за финансирование работ и задолженность по кредиту на реновацию может привести к обращению взыскания на вашу собственную квартиру.

Однако, если большинство жителей дома будет активно участвовать в собраниях и опросах, никто не сможет принять важные решения без учета вашего мнения.

Другими словами, ваша задача – убедиться, что ваше консолидированное мнение учтено, чтобы активное меньшинство не смогло воспользоваться лазейкой 1/3 для принятия судьбоносных финансовых решений.

17 вопросов от встревоженных жильцов

В свете всех изменений, вот ваши самые острые вопросы и ответы, основанные на текущих и ожидаемых нормах законов.

■ Живу в активном доме, мы сами большинством голосов принимаем решения о ремонтах. После Нового года нас заставят регистрироваться как юридическое лицо? Мы не хотим быть фирмой!

Нет, сообщество собственников квартир — особый субъект права, но для целей займа в отношениях с кредитными учреждениями оно будет приравнено к юридическому лицу. В остальном оно остается сообществом собственников.

■ Почему тогда нас хотят регистрировать и давать нам идентификатор?

Регистрация в BIS и присвоение уникального 11-значного идентификатора необходимы для повышения юридической прозрачности, чтобы сообщество могло открыть счет в банке и получить кредит. Предполагается, что это упростит работу с банками и судебными исполнителями.

■ Если сообщество сможет открыть отдельный счет, то управляющий больше не будет иметь доступ к нашим ремонтным накоплениям?

Управляющий по-прежнему сможет распоряжаться деньгами, поскольку является законным представителем собственников квартир. Он будет действовать с правом законного представителя в отношении счета сообщества. Вы можете установить внутренние ограничения его полномочий, но банк может их не учитывать.

■ Я боюсь, что управляющий возьмет кредит на реновацию, пока мы спим. Он имеет такое право?

Нет. На данный момент управляющий может заключать договор займа только на основании отдельного решения ССК, а не по умолчанию.

■ А если управляющий возьмет кредит на необходимый ремонт, который мы не одобрили, это законно?

В Сейме находится один пакет поправок к Закону об управлении жилыми домами, который может дать управляющему получит право проводить необходимые дому работы без активного согласия собственников квартир. Но эти поправки еще не приняты и даже не прошли первого чтения в парламенте. Судьба их пока непонятна.

■ Правда ли, что решение о реновации дома может принять меньшинство собственников квартир?

Да, с 1 ноября 2024 года на повторном собрании или опросе решение может быть принято, если в нем участвуют собственники, представляющие более одной трети (>1/3) всех квартирных собственностей, и за реновацию проголосует более половины из них.

■ Если решение о реновации принято меньшинством, я обязан платить по кредиту?

Да. Решение сообщества собственников обязательно для каждого квартировладельца. Вы обязаны обеспечить финансирование обязательств ССК (например, оплату своей доли кредита) пропорционально вашей идеальной доле.

■ Мы можем потерять наши квартиры, если из-за соседей дом не сможет выплатить кредит за реновацию?

Нет, коллективной конфискации дома не будет. Сообщество отвечает перед кредиторами своим имуществом (накопительным фондом, деньгами на счету). Ваши квартиры – ваша отдельная собственность. Но, если вы лично не оплатите свою часть долга, суд может обратить взыскание на вашу квартиру для погашения долга сообщества.

■ Как мы можем оспорить решение меньшинства?

Для вас есть «окно» в один месяц. Решение меньшинства вступает в силу только через месяц после объявления. За это время вы должны созвать новое собрание или опрос, чтобы принять противоположное решение большинством голосов - более 50% от всех собственников.

■ Есть вопрос о правах сообщества собственников. Большинство соседей решили, что в доме надо ввести пени за просрочку квартплаты. Это законно?

Да. Сообщество собственников имеет право принять решение о начислении пени или договорного штрафа (līgumsods) за просрочку платежей. Сенат признал, что это служит защите имущественных интересов ССК и способствует сохранению дома. Это решение обязательно для выполнения всеми собственниками.

■ Что делать, если я не участвовал в голосовании по установлению этих штрафов?

Это не имеет значения. Решения ССК о пени и штрафах, направленные на защиту интересов сообщества и надлежащее содержание дома, обязательны для каждого собственника, независимо от участия в голосовании.

■ Если я не хочу платить за реновацию, потому что считаю, что решение о большом кредите для дома принято незаконно, как мне защититься?

Если вы считаете, что решение или процедура его принятия противоречат закону, вы можете оспорить его в суде. Срок – три месяца с момента, как вы узнали о решении, но не позднее одного года с даты его принятия.

■ Если мой сосед не платит за реновацию, должен ли я платить за него?

Нет. Каждый собственник отвечает за свою долю обязательств пропорционально своей идеальной доле. Если в квартире несколько совладельцев, каждый из них отвечает только за свою часть долга, а не за долги другого совладельца.

■ Наш управляющий сдает в аренду стену под рекламу. Куда идут эти доходы?

Эти доходы от хозяйственной деятельности должны принадлежать сообществу собственников квартир, поскольку общая часть – это имущество квартировладельцев. Эти средства могут быть использованы для покрытия расходов на управление, внесения в накопительный фонд или выполнения обязательств сообщества перед третьими лицами.

■ Должны ли мы с Нового года вести бухгалтерский учет, если наш дом получает доход от рекламы?

Если годовой доход от хозяйственной деятельности ССК превысит порог в две минимальные месячные зарплаты, ССК обязано зарегистрироваться в Службе государственных доходов как налогоплательщик и вести бухгалтерский учет.

■ Я боюсь пропустить общее собрание собственников или опрос на важные для дома темы. Управляющий должен использовать мои личные данные (телефон, почту) для связи?

Да. Вы обязаны предоставить управляющему или самостоятельно внести в BIS актуальную контактную информацию (телефон, электронную почту, адрес для корреспонденции). Сообщения будут отправляться на электронную почту или официальный электронный адрес в первую очередь.

■ Если я не предоставлю свой электронный адрес, как меня уведомят о собрании?

Если вы не предоставили электронную почту и адрес для корреспонденции, адресом для связи с управляющим считается адрес вашей квартирной собственности. Однако для ускорения процесса уведомления будут использовать все доступные данные.