Уход 109 домов заставит RNP... работать лучше?

Собирается ли руководство главного домоуправления Риги в отставку и когда жители узнают условия нового договора на обслуживание их домов? Разбираемся в спорном вопросе

Домоуправление Rīgas nama pārvaldnieks по требованию самоуправления и жителей внесло поправки в свой новый договор, который должен вступить в силу с 1 января 2026 года. Он полностью изменит в отношениях между владельцами квартир и управдомом. Напомним, рижане категорически не согласны с документом, который во многих домах вступит в силу автоматически. Как домоуправление изменило свое предложение под давлением общественности и Центра защиты прав потребителей?

Напомним, что в этом году Сейм принял Закон о завершении приватизации, согласно которому с 1 января 2026 года жители полностью перенимают права управления своим домом.

Хорошо, если к этому сроку они осознанно выберут нового управляющего. Если же не выберут, то в ближайшие пять лет их домом будет управлять прежняя обслуживающая организация, назначенная самоуправлением.

В связи с этим Rīgas nama pārvaldnieks предложил жителям каждого дома проголосовать за новый договор, многие пункты которого вызывают у владельцев квартир возражения и вопросы.

В домах, где жители не участвовали в письменном опросе Rīgas nama pārvaldnieks, новый договор вступит в силу 1 января автоматически.

■ ■ ■

Большинство домов на данный момент проявили пассивность, то есть собственники квартир не проголосовали ни «за», ни «против». Однако более 100 домов столицы уже приняли решение против нового договора, который жители считают для себя крайне невыгодным.

Внимание Рижской думы привлекли многие пункты нового договора Rīgas nama pārvaldnieks, которые, возможно, ставят жителей в невыгодное положение. Например, изанчально Rīgas nama pārvaldnieks указывал в договоре, что владельцы квартир могут уйти к новому управляющему только оплатив все долги дома. Также домоуправление оставляло за собой право использовать большую часть ремонтных накоплений дома без согласования с жителями.

■ ■ ■

После вмешательства Рижской думы и Центра защиты прав потребителей удалось добиться изменения части условий договора. Об этом на заседании комитета по вопросам жилья и среды Рижской думы рассказал член правления Rīgas nama pārvaldnieks Мартиньш Паурс:

- Мы по-прежнему считаем, что новый договор Rīgas nama pārvaldnieks обеспечивает рижанам ясность в отношении услуг и расходов, гарантирует безопасность накопительного фонда. По этому договору мы сможем быстрее проводить ремонтные работы. К тому же теперь наш договор гибок, он позволяет дому уйти к другому домоуправлению в течение одного месяца.

■ ■ ■

По словам Паурса, в Rīgas nama pārvaldnieks учли рекомендации Центра защиты прав потребителей (ЦЗПП) и ожидают положительной оценки от Департамента жилья и окружающей среды (департамент отвечает за квартиры, принадлежащие Рижскому самоуправлению, что составляет около 3% от общего числа квартир).

- У жителей были вопросы о хранении накопительных средств их домов. Могу скзаать, что средства накопительного фонда мы храним либо в Госкассе, либо на расчетных счетах в латвийских банках с высочайшими кредитными рейтингами. Все процентные доходы, которые получает дом от хранения этих средств, поступают сообществу квартирных собственников. RNP не берет за это никакой комиссии. С первого января, при первой возможности, мы будем хранить средства каждого дома на отдельном счету, открытом на имя сообщества владельцев квартир.

Возможность хранить средства в ценных бумагах Государственного казначейства будет доступна только по отдельному специальному решению сообщества квартирных собственников.

■ ■ ■

Также RNP прояснило в договоре: сообщество владельцев квартир никогда и ни при каких обстоятельствах не должно оплачивать долги отдельных квартирных собственников, это проблема управляющего.

- С должниками мы продолжим работать по обычным процедурам, отправляя напоминания, а в крайних случаях обращаемся в суд. Долг отдельного собственника не может быть оплачен из средств накопительного фонда сообщества, - обещает член правления Rīgas nama pārvaldnieks. – Напомню, что 1 января вступает в силу принцип: долг следует за квартирой. Сообщество собственников квартир должно платить из общих средств только за свои общие обязательства, например, административный штраф за какие-то нарушения, что является гипотетической ситуацией.

Также мы очень точно указали в договоре, что входит в пакет услуг для каждого дома. Дома разные, поэтому услуги могут отличаться. Например, уборка тротуаров от снега и льда включена в плату за управление, но расчистка больших площадей или вывоз снега будут производиться за дополнительную плату. Таким образом, мы не хотим, чтобы клиенты платили ежемесячно за услугу, которая может понадобиться раз в пять или десять лет.

Сравнивая суммы без НДС, мы видим, что более 50% домов получат снижение платы за управление в следующем году, примерно для 30% домов плата не изменится. Только чуть более 10% домов увидят небольшой рост платы из-за объективных причин.

■ ■ ■

- С 2026 года мы вводим для жителей выровненные платежи для работ, которые не проводятся ежегодно (например, энергоаудит или чистка вентиляционных каналов раз в пять лет, или измерение электрического сопротивления раз в десять лет), - обещает Паурс. - Вместо того чтобы выставить один крупный счет раз в пять или десять лет, мы предлагаем разбить оплату на весь период, что выравнивает финансовую нагрузку на владельцев квартир.

Да, в договоре мы по-прежнему предусматриваем возможность менять план ремонтных работ до четырех раз в год, вместо традиционного одного раза. Это позволяет оперативно приоритизировать важные работы. Эта возможность крайне важна, так как строительная инфляция в Латвии, например, при реновации, с 2017 по 2024 год превысила 120%. Выполняя ремонты быстрее, мы надеемся экономить средства клиентов. Изменение плана происходит с молчаливого согласия сообщества (то есть если владельцы квартир не проголосуют против – прим.ред.).

■ ■ ■

Осенью 2025 года, получив массу возражений против нового договора, RNP активно сотрудничал с ЦЗПП, рассказывает представитель домоуправления:

- Существенных возражений по сути нового договора у этого учреждения больше нет, но в ЦЗПП хотят закрепить разъяснения о нашей практике применения условий договора. Мы очень надеемся получить полное одобрение от ЦЗПП до конца этого года.

Мы удалили из договора пункты, дублирующие внешние нормативные акты. По требованию ЦЗПП, мы добавили, что договоры с третьими сторонами (вода, тепло, мусор) будут доступны жителям в домовом деле. Мы также ежеквартально информируем сообщество о задолженностях и действиях по их взысканию, не раскрывая личных данных. Мы несем полную ответственность за привлечение третьих лиц для выполнения работ.

■ ■ ■

Какие еще изменения претерпел договор Rīgas nama pārvaldnieks? Отменено условие о конфиденциальности, отмечает Паурс:

- Кроме того, сохранена возможность получать бумажный счет бесплатно, если счет доставляется в почтовый ящик квартиры. Срок передачи домового дела и накопленных средств при уходе дома от RNP сокращен с трех месяцев до одного месяца, что является абсолютной практикой в отрасли. Срок подачи претензий увеличен до двух лет, в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Продолжаются дискуссии с ЦЗПП по поводу выровненного платежа и гибкости

Представитель Департамента жилья и окружающей среды Лига Лапиня при этом отметила, что учреждение еще не получило официальный вариант договора с поправками:

- Но мы видели рабочую версию. В той редакции, в которой договор подготовлен сейчас, он соответствует нашим ожиданиям. Наиболее спорные вопросы решены. В таком виде самоуправление, как собственник неприватизированных квартир, может поддержать заключение такого договора. Правда, у нас есть небольшая озабоченность по поводу четырехкратного изменения рабочего плана в год. Процесс согласования завершится до конца марта для тех домов, которые голосовали против или не приняли другое решение.

■ ■ ■

Депутат Инна Дьери поинтересовалась у представителя Rīgas nama pārvaldnieks:

- Как вы планируете использовать накопительные фонды? Как вы будете согласовывать планы ремонта, которые меняются до четырех раз в год, если в доме нет старшего?

- Процесс согласования такой же, как и раньше: мы публикуем план, и сообщество собственников квартир получает 30 дней, чтобы выразить свои возражения, - ответил Мартиньш Паурс. - Дома, имеющие уполномоченных лиц с соответствующими полномочиями, могут оперативно корректировать план.

Дополнительно RNP может использовать средства фонда для мелкого ремонта на сумму 500 евро, не превышая 25% от общего объема фонда за год. Это нужно для ежедневного обслуживания дома, чтобы избежать постоянных аварийных работ.

■ ■ ■

Депутата Юлию Степаненко интересовало, сколько клиентов потерял RNP из-за первой редакции договора.

- У нас нет статистики о причине ухода домов, - признался Паурс. – 109 домов проголосовали против нового договора, но это не обязательно означает, что они ушли. Этим домам дается продление на три месяца для выбора нового упралвяющего. А вот две трети собственников проголосовали за предложенный договор.

- Вы не считаете, что должны уйти в отставку из-за потери 109 домов и некачественного договора?

- Вся эта ситуация - большой плюс для самоуправления, потому что активная конкуренция между управляющими обеспечивает рост и повышение качества услуг. Уход 109 домов заставит нас улучшать качество. Мы — сильное предприятие. Мы не тратили деньги на изменение договора, так как консультации с ЦЗПП не являются платными.

■ ■ ■

Десятки домов Риги ждут от Rīgas nama pārvaldnieks новый вариант договора, чтобы принять окончательное решение – оставаться или переходить к другому управляющему.

Как поясняют в домоуправлении, для домов, которые уже проголосовали за новый договор в прежнем его варианте или же не проголосовали вовсе, изменения вступят в силу автоматически.