Буря в стакане или конец монополии?

Rīgas namu pārvaldnieks между биржевыми амбициями и бунтом жильцов

Крупнейшее домоуправление Балтии – Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) – оказалось в центре "идеального шторма". На днях было объявлено о планах Рижской думы целиком продать предприятие. Соответствующее решение было подготовлено исполнительным директором самоуправления и руководством RNP. Да, вице-мэр Эдвард Ратниекс приостановил рассмотрение решения, но что это изменило?

Руководство RNP рисует красивые графики выхода на биржу (IPO) и обещает сделать своим акционером каждого рижанина, который сам этого пожелает. Но тем временем сами рижане голосуют ногами.

Уход более 100 домов и вмешательство Центра защиты прав потребителей (PTAC) создают парадоксальную ситуацию: компания пытается продать себя инвесторам ровно в тот момент, когда ее клиентская база начинает трещать по швам.

Час икс

Ключ к пониманию происходящего – дата 1 января 2026 года. В этот день вступает в силу новый этап Закона о завершении приватизации жилых домов. Суть проста: эпоха "принудительного брака" между жильцами и муниципальным домоуправлением заканчивается.

Если раньше RNP управлял домами по инерции, потому что жильцы не выбрали никого другого, то теперь закон требует от владельцев квартир осознанного выбора. Рижская дума больше не обязана и не имеет права назначать управляющего "по умолчанию". Это превращает спящий рынок в открытое поле битвы, где RNP впервые за долгие годы сталкивается с реальной угрозой массового оттока клиентов.

Также и Рижская дума после 1 января вроде бы не должна заниматься обслуживанием домов. Отсюда и желание продать домоуправление, чтобы таким образом избавиться от хлопотного предприятия и заодно заработать денег.

Контракт раздора

Пока продажа предприятия не произошла, осенью 2025 года RNP предложила жителям подписать новые договора на обслуживание. Если бы все пошло по плану RNP, то новые договора повысили бы его стоимость на бирже. Ведь у них содержались поистине феодальные условия:

■ домоуправление может до четырех раз в год менять план ремонтных работ,

■ домоуправление может без отдельного согласования с жителям использовать часть их ремонтных накоплений,

■ домоуправление может дважды в год менять плату за обслуживание,

■ дом может уйти к другому управляющему, только расплатившись со всеми долгами (а вы же понимаете, что это невозможно?).

Но дело обернулось PR-катастрофой.

Под давлением общественности и ЦЗПП "монстр" сдал назад. Член правления Мартиньш Паурс подтвердил, что пункты о долгах убрали («долг следует за квартирой, а не за домом»), а срок расторжения договора сократили с трех месяцев до одного.

Однако другие спорные пункты остались, да и ущерб репутации RNP уже нанесен. 109 домов проголосовали против нового договора. Для гиганта с тысячами домов это может показаться каплей в море, но это опасный прецедент. Как признал сам Паурс, «уход 109 домов заставит нас работать лучше». Вопрос лишь в том, не поздно ли?

Ратниекс против Озолиньша

На фоне клиентского бунта разворачивается политическая драма в Рижской думе.

Председатель правления RNP Марис Озолиньш активно лоббирует идею выхода на биржу. Его аргумент – «народный капитализм». Мол, если RNP станет публичной компанией, рижане смогут купить акции и участвовать в управлении обслуживающей компанией.

План заключается в том, чтобы сначала продать 51% акций домоуправления на бирже, оставив 49% у Думы с последующей продажей в течение трех лет. Якобы это принесет прозрачность, деньги в бюджет города и защитит компанию от «подковерных» сделок, возможных при продаже одному инвестору. Опросы показывают, что 62% жителей якобы поддерживают такую идею.

А вот вице-мэр Риги Эдвард Ратниекс сегодня нажал на политический стоп-кран. Он официально приостановил продвижение проекта приватизации, заявив, что вопрос «недостаточно продискутирован».

Его скепсис понятен: текущий сценарий IPO выглядит так, будто он написан в интересах самого предприятия, а не горожан. Вице-мэр не исключает, что продажа домоуправления "по частям" или другие формы скрытой продажи могут быть выгоднее.

Есть и еще один нюанс: в преддверии полного открытия рынка в 2026 году продавать актив, который может резко потерять в цене из-за ухода клиентов – рискованный шаг.

Что это значит для обычного рижанина?

Ситуация декабря 2025 года уникальна – у собственников квартир впервые появились реальные рычаги влияния на домоуправление, которое многие обвиняют в недостаточно хорошей работе.

Так вот, жители больше не крепостные. Если ваш дом проголосовал против договора RNP, у вас есть время на выбор другого управляющего. RNP теперь вынужден уговаривать вас остаться, предлагая "выровненные платежи" и гибкие условия.

Остановка приватизации означает, что в ближайшие полгода RNP останется муниципальным. Это дает надежду, что социальная функция предприятия не будет немедленно принесена в жертву прибыли акционеров.

В то же время пассивные дома могут стать жертвами нового порядка. Во-первых, уже с 1 января 2026 года они обнаружат, что в их домах вступил в силу новый договор RNP, пусть даже в его "мягкой" версии. Во-вторых, в течение года-двух вместо RNP обслуживание их домами может автоматически перенять совсем другое предприятие.

Эксперты уже прогнозируют, что больше всего в покупке большого пакета акций RNP заинтересованы литовские обслуживающие компании, активно перенимающие управление домами в разных городах.

Так уже было, например, в Юрмале, где обязательства муниципального домоуправления в один прекрасный день переняла компания Civinity. Возможно, что она управляет домами вполне достойно. Но ведь многие рижане до сих пор держались за RNP, как за предприятие, принадлежащее муниципалитету – с надеждой, что городские власти все-таки не позволят управдому слишком уж распоясаться.

Теперь такого контроля над работой главного домоуправления страны в Рижской думы не останется.

Прогноз

Rīgas namu pārvaldnieks пытается усидеть на двух стульях: превратиться в эффективную биржевую корпорацию и сохранить портфель домов, который держался на административном ресурсе.

Уход 109 домов – это первый звонок. Если RNP не сможет доказать, что способен конкурировать качеством сервиса, а не только ссылками на закон, то к моменту реального IPO (если оно состоится через год) продавать инвесторам будет нечего, кроме старых долгов и пустых офисов.

Как верно заметил вице-мэр Ратниекс: «Качественно нужно оценить все сценарии», а рыночная реальность уже начала эту оценку без участия чиновников.