Как контролировать общество собственников?

Очень часто читатели признают, что боятся образовать общество собственников и передавать дом в его управление. Да, желание самим взяться за дело есть, есть даже инициативные соседи, готовые стать управляющими – есть все, кроме доверия!

Вот, что пишет Людмила: «У нас с соседями есть опасения, что управдомом в нашем обществе собственников станет энергичный и даже напористый человек. Сможет ли он удержаться от соблазна поживиться средствами дома? Как правление общества может контролировать финансовую деятельность такого человека? Как в правлении распределяются деньги, начисленные управляющегому, ведь он работает не один, а в команде?»

К этим вопросам Людмилы можно прибавить и другие, такие же спорные, но суть их сводится к одному – жители не хотят просто так полагаться на честность управляющего. Они желают иметь гарантии того, что новый начальник не злоупотребит своей властью.

Оказывается, такие гарантии можно получить.

– Закон о товариществах и учреждениях говорит, что жители дома при принятии решения об учреждении общества собственников сразу обязаны образовать ревизионную комиссию по хозяйственным и финансовым вопросам, – объясняет юрист организации Mājas serviss KSA Даце Слава.

Также, по словам юриста, на общем собрании жители должны определить структуру ревизионной комиссии и порядок ее избрания. Нужно подумать, какие вопросы войдут в компетенцию ревизоров, как они станут принимать решения, какими будут сроки их полномочий. Общество имеет право выдвинуть присяжного ревизора, но порядок его выбора также следует оговорить заранее.

– Эти вопросы обсуждаются на собрании владельцев квартир, – напоминает Даце Слава, – а затем, если жители проголосовали за образование общества собственников, решение о ревизионной комиссии заносится в его устав.

Как правление дома на деле отчитывается перед государством, жильцами и ревизионной комиссией? Закон о товариществах в этом отношении компромисов не допускает. Вот, что написано в 52 статье закона:

1.  По окончании отчетного года правление подготавливает годовой отчет в соответствии с Законом о бухгалтерии и другими нормативными актами.

2.  Годовой отчет общества проверяет ревизионное учреждение по хозяйственной и финансовой деятельности или присяжный ревизор. У членов товарищества есть право ознакомиться с годовым отчетом.

3.  Каждый год не позднее 31 марта товарищество подает годовой отчет в Службу госдоходов в соответствии с нормативными актами.

Как видите, по истечении года любой владелец квартиры, вступивший в общество собственников, имеет право узнать, как расходовались принадлежащие дому средства. Но могут ли жители (в том числе и не ставшие членами общества) контролировать принятие решений о таком расходовании?

– Независимо от того, кто управляет домом, его собственниками остаются владельцы квартир, – поясняет Даце Слава, – и только им принадлежит право принимать решения, связанные с общей собственностью.

Разумеется, что управляющий за каждой мелочью вроде потекшего в подвале крана не станет созывать общее собрание собственников. Часть вопросов он может решать самостоятельно. Но что это за вопросы и где заканчивается влияние управляющего, зависит от объема его полномочий, указанных в договоре на управление.

– Если в доме основано общество собственников, общее собрание владельцев квартир должно определить, какими будут его права на принятие решений по вопросам обслуживания и управления общей недвижимостью. Права общества должны быть четко занесены в его устав, – напоминает юрист.

Увы, сегодня ни один нормативный акт в Латвии не говорит о том, каким образом права на принятие решения должны распределяться между собственниками, управляющим (или обществом) и обслуживающей организацией. Поэтому все это, повторимся, в каждом случае решает общее собрание собственников квартир. Для того, чтобы решение собрания стало обязательным для всех владельцев, необходимо, чтобы за него проголосовала большая половина хозяев квартир. Как видите, только сами владельцы дома могут определить, какие важные вопросы они будут решать на своем общем собрании, а решение каких они доверяют обществу собственников или обслуживающей организации.

– Но хочу обратить ваше внимание на то, что общее собрание собственников квартир и общее собрание членов кооператива или общества – это разные вещи, – рассказала Даце Слава о нюансе, на который многие жители многоквартирных домов не обращают внимания, – для каждого из двух собраний нормативными актами предусмотрен свой, отличный круг вопросов.

Итак, какие вопросы может решать общее собрание общества собственников или членов кооператива? Это выборы или отзыв членов правления общества, реорганизация или ликвидация общества, изменение его устава и т.д. Вопросы, связанные с работой общества, могут принимать только его члены. Ни один собственник квартиры, не являющиеся членом общества, не имеет права прямо вмешиваться в принятие его решений или устава.

Какие вопросы решает общее собрание собственников всех квартир дома (независимо от того, являются они членами общества или нет)? Согласно пунткам 27.1 и 27.2 Закона о квартирной собственности, только такое собрание имеет право решать вопросы управления и обслуживания дома. К тому же, такое собрание может определять плату за управление и обслуживание общей собственности, утверждать договор с обслуживающей организацией, решать о начале и окончании отопительного сезона, о накоплении и расходовании средств на капитальный ремонт. В компетенции общего собрания владельцев квартир остаются и прочие вопросы, связанные с управлением общей собственностью.

Какой вывод из существующих законов делает юрист? Отвечая на вопрос нашей читательницы Людмилы, Даце Слава говорит:

– Добиться значительных результатов жители могут только в одном случае – если при передаче дома в управление общества собственников они составили реальную смету содержания дома и в уставе общества оговорили границы полномочия должностных лиц общества, а также – механизмы контроля их работы.