Страсти вокруг подвала

Что делать, если управляющий закрыл доступ к подвальным помещениям? Кто имеет право пользоваться кладовками для хранения личных вещей? И кто вступится за интересы подвальных кошек?

Владельцы квартир в многоквартирных домах часто сталкиваются с вопросами, касающимися их прав на использование подвальных помещений. Мы собрали наиболее распространённые из них и обратились к специалистам Департамента жилья и окружающей среды Рижского самоуправления за разъяснениями, которые помогут внести ясность для собственников квартир.

Как поясняет представитель Рижского самоуправления Мартиньш Вилемсонс, подвальные помещения (или отдельные группы помещений в подвале) в приватизированных жилых домах могут иметь различный правовой статус: они могут быть как помещениями общего пользования, так и нежилыми помещениями.

Если подвальные помещения имеют статус помещений общего пользования, они являются частью общей собственности жилого дома. В этом случае каждый владелец квартиры одновременно является собственником идеальных долей подвальных помещений, пропорциональных идеальным долям общей собственности, входящим в состав его квартиры. Использование таких подвальных помещений регулируется порядком пользования общей собственностью, установленным Законом о квартирной собственности.

Если же помещения (или их часть) в подвале имеют статус нежилых помещений, то они являются объектом приватизации, то есть квартирной собственностью. На их владельца распространяются все обязанности, права и ответственность владельца квартиры, предусмотренные Законом о квартирной собственности.

Право доступа к подвалу

«Имеет ли управляющий право менять замки и лишать владельцев квартир доступа к подвалу общего пользования?»

Нет, управляющий не вправе так поступать.

Если подвальные помещения относятся к общей собственности и отсутствуют решения общего собрания владельцев квартир, регламентирующие порядок их использования, то, согласно седьмой части статьи 9 Закона о квартирной собственности, любому «владельцу квартиры принадлежит право пользоваться частью, находящейся в общей собственности, постольку, поскольку ограничения пользования не установлены решениями общего собрания владельцев квартир, принятыми в порядке, предусмотренном настоящим Законом».

«Если управляющий так поступил, необходимо ли жильцам решение общего собрания для восстановления доступа к подвалу? Имеет ли управляющий право требовать такое решение?»

Нет, управляющий не обладает такими правами.

Принадлежность сараев в подвале

«Кому принадлежат сараи в подвале – можно ли их считать составной частью квартирной собственности или частной собственностью?»

Порядок пользования подвалом как общей собственностью должен быть согласован общим собранием владельцев квартир. (Часть первая статьи 16 Закона о квартирной собственности гласит, что «сообщество владельцев квартир вправе решать любой вопрос, касающийся части, находящейся в общей собственности», а пункт 2 части второй — что только общее собрание владельцев квартир вправе принимать решение об установлении порядка пользования частью, находящейся в общей собственности, между владельцами квартир). Такие кладовки, устроенные в подвале как отдельные помещения, не включаются в состав квартирной собственности.

«На каждом сарае указан номер квартиры, однако у части квартир сараев нет. Вправе ли владелец квартиры занять пустую кладовку, который никто не использует?»

Следует выяснить, существует ли какое-либо историческое решение общего собрания относительно порядка использования подвальных сараев. Если такого решения нет и его не удаётся добиться (на общем собрании или путём опроса), можно действовать в соответствии с установившейся практикой – предоставить каждой квартире один сарай в пользование, если собственнику эта кладовка нужна.

«В доме не принято решение о порядке пользования подвалом, и также не определено, какой квартире принадлежит конкретный сарай, хотя все сараи пронумерованы. Если кто-то из соседей занимает сарай другой квартиры и возникает конфликт, как его можно разрешить законным путём?»

Конфликтная ситуация должна быть разрешена в соответствии с условиями Закона о квартирной собственности, о которых мы уже упоминали, или, при необходимости, путём обращения в суд. Следует уточнить, что сарай в помещении общего пользования не принадлежит ни одной конкретной квартире – он лишь находится в пользовании.

Хранение вещей и поддержание порядка в подвале

«Что разрешено и что запрещено хранить в подвале? Куда обращаться, если один сосед хранит краски и растворители, а другой притащил и бросил у стены надгробный камень?»

Пункт 6 части первой статьи 10 Закона о квартирной собственности устанавливает, что «владелец квартиры обязан бережно относиться к части, находящейся в общей собственности, соблюдать правила её использования, а также установленные нормативными актами санитарные, противопожарные и иные требования, чтобы не причинять вреда безопасности и здоровью других людей, качеству окружающей среды, и следить за соблюдением этих правил и требований лицами, проживающими в его квартире».

Статья 14 Закона о квартирной собственности определяет ответственность владельца квартиры. Согласно третьей части указанной статьи, квартирная собственность может быть отчуждена в порядке, установленном Законом о гражданском процессе, с одновременным выселением владельца квартиры, членов его семьи и других лиц, проживающих в квартире, если владелец квартиры, член его семьи или другое лицо, проживающее в квартире, нарушает требования нормативных актов, касающихся использования квартирной собственности, включая санитарные и противопожарные нормы, и тем самым причиняет вред безопасности и здоровью других людей, качеству окружающей среды. Иск об отчуждении квартирной собственности в случаях, предусмотренных третьей частью данной статьи, в соответствии с четвёртой частью указанной статьи может быть предъявлен общим собранием владельцев квартир или любым владельцем квартиры.

Например, согласно подпункту 26.4 Правил Кабинета министров № 238 от 19.04.2016 «Правила пожарной безопасности», в подвалах запрещено размещать баллоны с горючими или окисляющими газами, а также жидкие опасные вещества.

«Кто обязан поддерживать порядок в подвале? После ремонта коммуникаций в подвале остались старые трубы и канализационные отходы. Дворник утверждает, что подвал не входит в его зону ответственности, и управляющий с ним согласен. Можно ли вызвать муниципальную полицию для составления акта и применения штрафа к управляющему?»

Если в договоре управления не оговорено, что поддержание подвала в соответствии с требованиями нормативных актов является обязанностью управляющего, и общее собрание владельцев квартир не приняло решения о выделении финансовых средств для выполнения этих действий, ответственность несут владельцы квартир. Пункт 6 части первой статьи 10 Закона о квартирной собственности предусматривает, что владелец квартиры обязан бережно относиться к части, находящейся в общей собственности, соблюдать правила её использования, а также установленные нормативными актами санитарные, противопожарные и иные требования, чтобы не причинять вреда безопасности и здоровью других людей, качеству окружающей среды, и следить за соблюдением этих правил и требований лицами, проживающими в его квартире. При обращении в Муниципальную полицию, если отсутствуют доказательства противоправных действий какого-либо конкретного лица, административное наказание может быть применено ко всем собственникам.

С другой стороны, после ремонтных работ, связанных с общими коммуникациями, никаких строительных отходов в подвалах оставаться не должно – обычно их вывоз включен в смету ремонтных работ и оплачен. Поэтому с претензией о неполном объёме выполненных работ следует обращаться к организатору и приёмщику ремонтных работ (как правило, это управляющий).

Если подвальные помещения загромождены, создавая пожароопасность, обязанность по их освобождению может быть возложена также на Государственную пожарно-спасательную службу. Общее собрание должно обеспечить финансирование для выполнения таких работ.

«Один сосед тащит в подвал всё, что находит у мусорных контейнеров. Два года назад из средств дома уже были покрыты расходы на уборку подвала, но теперь всё снова заполнено мусором. Как добиться, чтобы в таких ситуациях расходы нёс только виновный жилец, а не всё общее собрание владельцев квартир?»

Полиция может принять меры против конкретного лица только в случае, если есть доказательства его антисоциального поведения. В любом другом случае ответственность за санитарное состояние подвала несёт все сообщество владельцев квартир.

Несанкционированное использование подвала

«Сотрудники домоуправления в подвале нашего дома устроили комнату отдыха – там пьют кофе, моются, стирают бельё, используя общую воду дома. Управляющий их покрывает. Вправе ли владельцы квартир создать комиссию, открыть двери этого помещения и составить акт о незаконном подключении к общим инженерным коммуникациям и занятии помещения? Как в такой ситуации правильнее всего поступить?»

Следует выяснить статус этих помещений (возможно, это нежилые помещения, которые управляющий официально сдал в аренду). В таком случае арендатор помещения связан договором аренды, и конфликтная ситуация должна разрешаться в соответствии с условиями этого договора.

Однако подвалом, который имеет статус общей собственности, имеют право пользоваться только владельцы квартир, либо же общее собрание должно принять решение о передаче помещений в пользование. Если подвальные помещения являются общей собственностью и не сданы в аренду законным образом, представители общности квартировладельцев имеют право войти в помещение, открыв дверь. Если известно, кто самовольно занял помещение, рекомендуется предварительно уведомить это лицо.

Защита подвальных кошек

«В подвале нашего дома живут три или четыре кошки. Управляющий (кооператив) объявил, что люк в подвал будет закрыт, так как якобы получена жалоба от одного владельца квартиры. Вправе ли управляющий принимать такое решение, если жалоба поступила лишь от одного или двух жильцов? Почему от защитников кошек требуют собрать сразу 50%+1 подпись владельцев квартир, чтобы люк оставили открытым?»

В связи с пребыванием кошек в подвале, находящемся в общей собственности, и открытием люков, следует отметить, что на данный случай распространяются положения Закона о квартирной собственности об обслуживании общей собственности (пункт шестой части первой статьи 10 Закона о квартирной собственности).

Пребывание кошек в подвальных помещениях не является само собой разумеющимся. В подвальных помещениях должна быть обеспечена необходимая вентиляция, поэтому в них имеются люки, которые, однако, должны быть оборудованы решётками, препятствующими свободному проникновению животных (кошек, крыс, птиц), так как присутствие животных в подвалах создаёт антисанитарные условия и часто также приводит к повреждению общей собственности, например, теплоизоляции трубопроводов.

Требование получить согласие общего собрания на размещение кошек в подвале не является необоснованным, хотя обычно управляющие не подходят к этому вопросу строго, если только попечители кошек могут обеспечить чистую и ухоженную среду.