Владельцы квартир на перепутье

Почему этой осенью дома бегут от старых управляющих и как выбирают им замену?

Этой осенью в домах Риги пошла волна смены управляющих компаний. Причина – новый Закон о завершении приватизации: к 1 января 2026 года собственники должны сознательно выбрать домоуправление и заключить с ним договор, иначе им грозит переход в иной правовой режим и связанные с этим риски и обязанности. Перед многими домами Болдераи и Усть-Двинска сейчас стоит простой и практический вопрос: можно ли перейти под управление предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA)?

Почему сейчас и почему массово

Изменения в законах, принятые Сеймом, фактически поставили точку в многолетнем процессе приватизации жилого фонда: нормативы упрощают завершение процедур и переводят здания в правовую систему, где именно собственники квартир обязаны принимать решения о дальнейшей эксплуатации и обслуживании.

Это означает, что дома, которые долго жили в «подвешенном» состоянии – формально управляемые муниципальными домоуправлениями, – теперь вынуждены определиться.

Для простого собственника это сводится к одному – до 1 января 2026 года надо иметь договор с управляющей компанией и четкую модель управления домом.

А какие у вас результаты?

Владельцы квартир начали активно интересоваться, какое домоуправление выбрать. Конечно, перво-наперво они смотрят на репутацию предприятия.

RNA, например, – одна из компаний, которые могут показать реальные результаты своей работы; за последние годы компания накопила набор рабочих сценариев: от полной реконструкции тепловых узлов в домах до замены крыш и стояков, от ремонта аварийных подвальных перекрытий до установки счетчиков воды с удаленным снятием показаний.

Район Болдераи и Усть-Двинска – один из самых активных, где результаты работы RNA видны не абстрактно, а на конкретных домах.

RNA в Болдерае и Усть-Двинске – кто, что и за сколько

Главный инженер RNA Виктория Кураева – практик, которая умеет переводить «домашние» проблемы в проектную документацию, бюджет и график. Для нее каждый дом – отдельный проект: у кого-то крыша разваливается, у кого-то аварии в водопроводе, у кого-то нет центрального отопления, а кто-то требует новую мусорную площадку.

RNA подходит к этим задачам системно: обследование, проект, согласования с жителями, поиск вариантов финансирования (включая выполнение работ авансом, с условием постепенной оплаты жителями), реализация поэтапно. Ниже – описание наиболее характерных домов и того, что там было сделано (или делается). Это реальная карта перемен по адресам в Болдерае и окрестностях.

Ул. Адмиралю, 22: свое подключение к водопроводу

Это большой дом типа общежития – около 80 квартир – и пример того, как RNA берет на себя сложную техническую часть и финансовую организацию ремонтных работ для спасения многоэтажек.

Данный дом долгое время живет без центрального отопления: жители отапливаются электроэнергией, поэтому свою работу здесь RNA пришлось начинать с реконструкции общих электросетей.

Самая острая проблема – холодное водоснабжение: дом был подключен «по транзитной ветке», то есть сидел на общей магистрали вместе с соседями, что порождало дополнительные потери воды и сложности с учетом потребления. RNA помог разработать проекта отделения дома и собственного его подключения к магистральному водопроводу. Работы по отдельному подключению и проектированию обошлись примерно в 22 500 евро; RNA предложила жителям кредит на 36 месяцев, чтобы они могли выплатить сумму равномерно. Это типичный сценарий – крупная единичная работа, растянутая по удобному графику оплата, которая в итоге дала дому независимый учет воды и уменьшение потерь.

Ул. Финиера, 7 и Финиера, 9: установка новых теплоузлов

Комплекс из двух домов, которые RNA переняла в свое управление по очереди, очень показателен. Оба дома изначально имели общую систему теплоснабжения и водоснабжения с соседним домом-«донором», который обслуживала другая компания.

– Это мешало не только технически, но и при выставлении счетов, – говорит Виктория Кураева. – Результат: по решению владельцев квартир в каждом доме был создан отдельный тепловой узел. Для этого понадобились проект и создание отдельного помещения в подвале, заливка полов, электричество, окна, решетки, монтаж оборудования. Работы оценивались примерно в 100000 евро; RNA позволила жителям расплачиваться в течение трех лет.

Один сезон отопления с новыми теплоузлами дома уже пережили, и это кардинально упрощает расчет и обслуживание.

Ул. Гобас, 16: полная замена стояков

Это еще один крупный дом с «транзитной» подачей воды, где при переходе в RNA обнаружили масштабную аварию на вводном узле.

– После ликвидации аварии стало ясно: дом не имеет собственного магистрального подключения, – рассказывает главный инженер. – Сейчас по этому адресу готовится проект отделения и строительства централизованного ввода холодной воды; жильцы надеются на софинансирование из Рижской думы, и RNA помогает формировать документацию.

Кроме того, в 2019-2021 годах в доме была комплексная замена стояков на сумму 103805 евро – эти работы уже оплачены жителями по этапам.

Ул. Гобас, 31: новая крыша

Дом, который принял решение перейти под управление RNA в 2020 году, нуждался в крыше и реконструкции теплового узла: крышу починили в 2020 году (работы обошлись примерно в 20000 евро), затем в 2022-м была проведена реконструкция теплового узла и ремонт вводного узла водопровода.

Это еще один пример того, как череда оперативных работ закрывается оплатой по графику, в результате дом получает системное улучшение состояния.

Ул. Парадес, 3а: ремонт узла водяного счетчика

Маленький дом на шесть квартир – такой «локальный» случай особенно показателен.

По словам Виктории Кураевой, в 2021 году RNA по этому адресу заменила крышу (9975,1 евро) и предложила жителям решение по установке узла для коммерческого водяного счетчика – это было требование Rīgas ūdens:

– Стоимость узла с проектом составляла около 4000 евро – расходы, которые невозможно было игнорировать, поскольку отсутствие узла грозило санкциями со стороны поставщика воды.

RNA дала жителям возможность оплатить работы по графику на 36 месяцев.

Ул. Парадес, 6: замена коммуникаций

Для этого дома была устроена собственная контейнерная площадка, а также проведены масштабные работы по замене стояков, что стоило порядка 106000 евро; работы на 80% завершены – оставшиеся секции ожидают решений жильцов.

Ул. Лемешу 15, 17, 19 и Гобас 31: новая мусорная площадка

Проблема мусорных площадок в Болдерае очень остра: дома стоят близко, индивидуальные контейнеры приходится размещать прямо под окнами. Общие же площадки ставить трудно, поскольку все больше домов выбирают разные домоуправления и в случае общих мусорных контейнеров всегда возникает вопрос: кто и как должен платить за вывоз отходов.

Но RNA помогла домам под своим управлением организовать общую контейнерную площадку на удобном удалении от окон. Для этого понадобилась проектная документация и сотрудничество с компанией Clean R.

– Сами жильцы оплатили только подготовительные работы – освещение и брусчатку – за 11500 евро, – говорит Виктория Кураева, – основной же объем затрат взяла на себя компания по обслуживанию отходов Clean R по договору. Сложность заключалась в необходимости почти стопроцентного согласия жителей всех четырех домов, но результат оправдался: площадка с подземными контейнерами стала безопасной и функциональной.

Ул. Стурманю, 5: спасение аварийной крыши

Для всех памятен недавний случай в доме по ул. Стурманю, 3, где сдвинулась одна из плит кровли. Муниципальному домоуправлению пришлось срочно выселять жителей одного подъезда на все время проведения работ, люди неделями не могли попасть в собственные квартиры, у дома дежурила полиция.

Однако соседний дом по ул. Стурманю, 5 решил перейти к домоуправлению RNA. Компания сразу провела обследование и обнаружила, что у этого дома также имеется дефект кровли, который может привести к ее сдвигу.

– Мы оперативно укрепили конструктивные элементы кровли (работы стоили 17 361 евро с подготовкой документации и конструктивным решением), – рассказала главный инженер RNA. – Это позволило избежать тяжелой аварии и выселения людей.

Этот кейс показал, насколько важно оперативно обследовать дома серийных проектов и выработать типовое «конструктивное решение», которое потом можно применить и в других домах того же проекта.

Что важно в этих историях?

Опыт – ключ. Почти везде первым шагом к ремонтным работам шла проектная документация и согласование с жильцами (подписи, решения). Специалисты RNA помогают собрать подписи, подготовить проект, подать документы.

Финансирование. RNA предоставляет варианты выполнения работ авансом под разумный график выплаты (обычно 36 месяцев), а также помогает получить софинансирование из самоуправления или льготные займы Altum. Это снимает барьер «нет денег сейчас» для решений, которые экономически оправданы.

Технические приоритеты. В Болдерае самая частая «боль» – проблемы с холодной водой (транзитные ветки), изношенные крыши и межпанельные швы у «литовских» домов. RNA имеет отработанный перечень решений: собственный ввод воды, замена стояков, герметизация швов, контейнерные площадки.

Юридическая сторона и процесс. С 1 января 2026 года с переходом в новый правовой режим собственники получают больше ответственности за собственный дом, и это мотивирует их принимать хозяйственные решения. RNA позиционирует себя как помощник жителей на всех этапах – от проекта до сдачи работ и отчетности.

RNA: как это работает на самом деле?

Вопросы к управляющему, которые задает каждый старший по дому.

Многие активные жители при обсуждении смены управляющего задаются простыми, но практическими вопросами: кто в новом домоуправлении принимает решения о включении отопления, как распоряжаются накопительным фондом, можно ли уйти со «своим» дворником и как будут работать с должниками?

■ Кто принимает решение о подключении отопления в домах RNA?

Если среднесуточная температура три дня подряд ниже +8°C и жители не приняли иного решения, RNA автоматически подключает отопление. Если в доме есть старший по дому или принято решение собственников о другом сроке подключения – RNA следует поручению жителей.

■ Кто будет решать, как распоряжаться накопительным фондом дома, после перехода дома к RNA?

Накопительным фондом распоряжаются только сами жители – через представителя (старшего по дому), получившего соответствующие полномочия по решению большинства собственников квартир, или по решению общего собрания собственников.

RNA не тратит накопительный фонд по своему усмотрению: распределение средств и принятие решений остаются за собственниками квартир. Раз в год домоуправление составляет план ремонтных работ, благодаря которому жильцы заранее знают, куда будут потрачены их накопления.

■ Как часто RNA меняет плату за обслуживание?

В договоре указано, что RNA корректирует плату в связи с изменением минимальной заработной платы и инфляцией – обычно один раз в год. Компания предупреждает жителей о предстоящем изменении тарифов за два месяца и действует только при наличии экономического обоснования (расчеты, план работ и т.п.). В общем, ожидайте изменения тарифов раз в календарный год, и только с уведомлением.

■ У каждого дома отдельный счет для накопительного фонда?

Учет ремонтных средств ведется по каждому дому отдельно; RNA не смешивает средства разных домов в одном «общем котле».

■ Почему RNA не советует накапливать в накопительном фонде дома большие суммы «про запас»?

Потому что, если у дома нет четкого плана работ, средства могут обесцениться из-за инфляции и роста цен на стройматериалы. RNA предлагает сначала определить конкретный перечень работ и получить коммерческие предложения: если цена устраивает жителей, тогда имеет смысл копить; альтернативно работы можно выполнить сразу и оплатить постепенно (кредитные программы RNA или Altum).

■ Какие условия RNA предлагает жильцам, если ремонт в доме выполнен, а оплата будет происходить по графику?

RNA сотрудничает с Altum и благодаря этому может предоставлять клиентам займы на ремонтные работы сроком на три года под ~6% годовых (условия зависят от программы, текущих ставок и решения собственников квартир). Часто RNA помогает подготовить документы на софинансирование крупных ремонтных работ по программам Рижской думы, а также составляет проектную документацию, необходимую для подачи заявок.

■ Помогает ли RNA получить софинансирование на общую реновацию дома от Altum?

Да. RNA помогает подготовить проектную документацию и подает документы в Altum. При помощи домоуправления уже восемь домов прошли полную реновацию.

■ Как RNA работает с должниками?

После пандемии RNA ужесточила меру работы с неплательщиками: активная юридическая работа, переговоры, реструктуризация долгов и, если требуется, судебные процедуры. Текущая платежная дисциплина в домах под управлением RNA достигает 99%, что является одним из аргументов для перехода домов. RNA принимает дома с долгами.

■ Можно ли перейти к RNA вместе с прежним дворником, если мы довольны его работой?

Да. Если жители довольны своим дворником и это их условие, RNA приветствует этот вариант; главное, чтобы были оформлены соответствующие трудовые отношения и соблюдены требования по безопасности и оплате труда.

■ На сколько может вырасти плата за обслуживание в следующем году?

Рост платы не должен превышать ~5% в среднем; в практическом выражении это 1-2 цента на квадратный метр в зависимости от дома.

Итоги и практическая инструкция

Не надейтесь на «авось». Закон и сроки заставляют принимать решения о выборе домоуправления к 1 января 2026 года. Если вы – старший по дому или член правления, начните диалог уже сейчас: оцените необходимость ремонтов (крыша, стояки, ввод воды, мусорная площадка), соберите подписи и запросите у разных домоуправлений предварительную смету.

Закажите обследование. RNA (и другие компании) делают обследование и выдают список рекомендованных работ с приоритетами – это поможет избежать экстренных аварий и перерасхода средств.

Подумайте про финансирование. Если дому нужен крупный ремонт (тепловой узел, крыша, ввод воды) – помните про варианты: кредит RNA, Altum, софинансирование от самоуправления. Подготовить проект – обязательный шаг для получения грантов.

Заручитесь согласием большинства. Для ключевых изменений в доме нужна четкая воля собственников квартир: подписи большинства, протокол собрания, официальный запрос на обслуживание или смену управляющей компании. Без этого даже самый вменяемый план не стартует.

Сравнивайте договоры. Выбирая новое домоуправление, обязательно запросите проекты договора на обслуживание. Обратите внимание на условия распределения накопительного фонда, частоте пересмотра платы за обслуживание, праве управляющего на экстренные расходы. В RNA принцип – план работ и прозрачные уведомления; но всегда читайте договор и уточняйте спорные пункты.

Изменения законов показывают, что для активных домов пришло время важных решений. В Болдерае и Усть-Двинске RNA уже доказала себя как организация, способная взять на себя нагрузку по обслуживанию и ремонту домов.

Истории домов по ул. Адмиралю 22, Финиера, 7 и 9, Гобас 16 и других – не рекламные лозунги, а реальные примеры работ и финансовых решений, которые можно воспроизвести и в любом соседнем доме.

При этом главное: не упускать момент – пока закон устанавливает крайний срок (1 января 2026 года), у домов есть время подготовиться, правильно оформить решения и выбрать партнера, который не обещает чудес, а предлагает реальные результаты.