«Нас ждет «эффект бублика»!»

Прогнозы эксперта: нужно ли реновировать дома Риги, если скоро многие жители устремятся прочь из города?

Проблема ветхих многоквартирных домов советской постройки в Латвии остается острой, вызывая бурные дискуссии среди жителей, застройщиков, архитекторов и банкиров. Несмотря на очевидные преимущества, процесс реновации продвигается медленно, сталкиваясь как с финансовыми барьерами, так и с проблемами координации и восприятия со стороны населения.

Что дороже, обновить старое или построить новое?

По данным экспертов, полная реновация здания, включающая обновление всех инженерных сетей, усиление конструкций, утепление и замену окон, сегодня может стоить от 1000 евро за квадратный метр. В то же время, строительство нового жилья при использовании современных промышленных железобетонных панелей с утеплением, вентиляции и новых инженерных сетей, обходится от 1400 до 1650 евро за квадратный метр.

«Если мы посмотрим на проекты по энергоэффективности, поданные на государственные программы поддержки, например, через Altum, то там средние затраты составляют около 450-500 евро за квадратный метр», — отмечает Марис Саулайс, эксперт SEB Banka.

Однако архитектор Робертс Вилкс добавляет, что большинство проектов утепления, которые идут через Altum, вероятно, не включают в себя перестройку внутренних инженерных сетей, что составляет значительную часть общей стоимости и необходимости ремонта.

Гатис Берзиньш, строительный подрядчик из компании Bildberg, подтверждает, что качественная реконструкция домов включает гораздо больший объем работ, чем просто утепление: «Полная реновация, если необходимо усиление строительных конструкций, замена окон, утепление, и будет стоить около 1000 евро за квадратный метр».

Таким образом, реновация, хоть и является значительной инвестицией, все же значительно дешевле покупки квартиры в совершенно новом доме.

Общественное мнение: понимают, но не действуют?

Результаты опроса Norstat показывают парадоксальную картину общественного восприятия реновации в Латвии:

• 54% респондентов считают цены на реновацию слишком высокими.
• 38% признают, что их дому необходима реновация из-за плохого состояния или недостаточной энергоэффективности. Робертс Вилкс уточняет, что под «плохим состоянием» люди, вероятно, подразумевают изношенные внутренние инженерные сети (электропроводка, водопровод, канализация, вентиляция), которым часто более 50 лет, а не только низкую энергоэффективность.
• Подавляющее большинство — 80% опрошенных — верят, что реновация значительно улучшает качество жизни в доме.
• Аналогично, 80% осознают, что реновация снизит счета за отопление и другие коммунальные услуги.
• 70% согласны, что стоимость недвижимости увеличивается после реновации.
• При этом, 40% не желают платить за реновацию, и столько же, то есть 40%, не возражают против оплаты. Лишь 4% считают, что государство или самоуправление не должны участвовать в оплате реновации многоквартирных домов; подавляющее большинство — 75% — полагают, что власти как раз должны этим заниматься.

Препятствия на большом пути

Опрос выявил основные препятствия для реновации:

• Неспособность жителей договориться — 50%.
• Слишком высокие цены — 54%.
• Недостаточная государственная или муниципальная поддержка — 29%.
• Непонимание процесса и результата жильцами — 25%.
• Трудности с получением кредитов — 21%.
• 70% не знают, с чего начать процесс реновации своего дома.
• Всего 1% респондентов не считает процесс реновации слишком бюрократизированным.

А банки помогут?

Марис Саулайс подчеркивает, что банки готовы финансировать проекты реновации: «Банки готовы финансировать даже все 100% затрат на реновацию». Очевидно, эксперт имел ввиду те проекты реновации, которые не получили государственной поддержки в размере 50% через финансовое учреждение Altum. Как известно, сейчас все доступное софинансирование уже зарезервированно и жители с тревогой и надеждой ждут сведений о возобновлении приема заявок.

В целом это означает, что у дома может и не быть накоплений на утепление и ремонт. Главное для банка — готовность и количество голосов жителей за реновацию.

Однако в регионах страны, где наблюдается тенденция к сокращению численности населения, банки могут быть менее склонны предоставлять финансирование, так как им важно, чтобы в доме были жители, способные погашать кредит в долгосрочной перспективе.

В таких случаях, по мнению экспертов, муниципальные домоуправления могут быть более надежными клиентами для банков, чем объединения жильцов.

Несмотря на общественное ожидание государственной или муниципальной помощи в оплате реновации, Робертс Вилкс напоминает: «Все многоквартирные дома находятся в частной собственности, и государство или самоуправление не должны туда ничего вкладывать. Государство и самоуправление должны обеспечивать инфраструктуру – хорошие дороги, хорошие мосты, хорошие сети, но не безопасность здания». Марис Саулайс добавляет: «Я бы призвал помнить, что это все-таки ваша собственность, собственность каждого из нас. Мы должны о ней заботиться».

Какие же перспективы?

Гатис Берзиньш считает, что человеку достаточно подумать, сколько будет стоить его квартира через 10 лет, если дом не пойдет на реновацию. Понимая, что стоимость его недвижимости упадет, любой собственник согласится на сравнительно небольшие расходы сегодня, лишь бы сохранить недвижимость и средства завтра.

Робертс Вилкс приводит пример Саркандаугавы, где, по его наблюдениям, многие дома были отремонтированы с хорошим качеством. Он связывает это с активностью местных районных обществ, которые вдохновляют жителей и помогают им. Архитектор считает, что необходимо более структурно и на долгосрочную перспективу решать, какие дома стоит реновировать, а какие нет.

«У Пурвицемса и Зиепниеккалнса будущего нет»

В этом контексте архитектор Робертс Вилкс высказывает достаточно резкое мнение относительно будущего рижских микрорайонов, построенных в советское время, и стремлений молодого поколения.

Он отмечает: «Я считаю, что у новых районов Риги, построенных в советское время, нет большого будущего. Молодое поколение, которое там живет, будет стремиться выбраться из этой среды, это показывает вся мировая практика. Как далеко от Риги эти люди переедут? Я думаю, они будут селиться в ближайшем возможном месте, где будет доступна малоэтажная застройка и таунхаусы. Эти семьи покинут Пурциемс, Дарзциемс и даже самые новые районы Риги вроде Зиепниеккалнса».

Это его личное убеждение, сформированное, по всей видимости, наблюдениями за тенденциями развития жилых районов. Марис Саулайс из SEB Banka соглашается с Робертсом Вилксом, но при этом указывает на сопутствующую проблему, которая может возникнуть из-за такого оттока населения: «Я определенно согласен с этим. Как говорят некоторые исследования, в будущем у Риги может сформироваться «эффект бублика». То есть центр города опустеет, в жители будут селиться вокруг. Но это для совсем другой дискуссии».

А дверка просто открывалась?

В любом случае переселение в таунхаусы ждет нас не сегодня и не завтра, так что думать о реновации домов Риги все-таки надо.

Эксперты сходятся во мнении, что ключом к успешной реновации является общение и самоорганизация жильцов. Марис Саулайс призывает: «Нужно начать с знакомства с соседями и такого совместного сплочения, чтобы было общее мнение. И также неформально, не только на собраниях, но и на дворовых праздниках».

«Я считаю, что Рига могла бы оказать еще большую поддержку районным обществам. Они действительно сейчас недофинансированы, и это нужни исправлять», — предлагает Робертс Вилкс.

Таким образом, несмотря на высокие первоначальные затраты и бюрократические сложности, реновация многоквартирных домов признается необходимой и выгодной инвестицией. Главным вызовом остается мобилизация и информирование жильцов, а также разработка последовательной и долгосрочной государственной стратегии, которая поддержит инициативы владельцев и местных сообществ.