«Получили счет на 545 евро!»

Аварийное состояние дома: теперь жители должны оплатить и повышенный налог на недвижимость, и срочный ремонт балконов 

В этом году некоторые владельцы квартир получили от Управления доходов Рижской думы шокирующе высокие счета по налогу на недвижимость. Расследование показало, что налог увеличился в 15 раз для тех домов, которые находятся в аварийном состоянии. Таким образом жители оказываются перед выбором – либо платить налог на сумму в 500-800 евро в год, либо оплачивать дорогостоящий ремонт дома.

Елена возмущена тем, что в апреле муниципальное предприятие Rīgas namu pārvaldnieks приступило к ремонту балконов по адресам ул. Дзирциема, 74 и 72:

– Владельцы квартир за этот ремонт не голосовали, домоуправление оценивало состояние балконов визуально, то есть осмотр был проведен с улицы.

Собственники узнали, что за ремонт 44 балконов должны будут заплатить 73 500 евро.

– Получается 1670 евро за один балкон в «хрущевке», – расстраивается Елена. – Лучше бы поменяли гнилые стояки. Ремонтировать балконы, пока не решены более важные проблемы, это все равно, что серьезно больному человеку делать пластическую операцию лица, чтобы он лучше выглядел!

Ситуация по ул. Дзирциема, 74 и 72 вызвала большую дискуссию среди рижан в социальных сетях. Интересно, что многие собственники квартир не разделили позицию Елены.

– Если балконы в аварийном состоянии, то домоуправу для их ремонта не нужно согласие жителей, – напоминает Нелда.

– Мы тоже получали от домоуправления письма о необходимости ремонтировать балконы, – рассказывает Ина. – Владельцы квартир эти письма проигнорировали, и Департамент собственности Рижской думы решил, что дом находится в аварийном состоянии. Мне пришла квитанция по налогу на недвижимость в повышенном размере – 545 евро за год.

А Кристина сообщила об аналогичном случае в многоквартирном доме по ул. Славу:

– Жители не могли собрать достаточно голосов для организации ремонта балконов. Как следствие, с этого года самоуправление повысило им ставку налога на недвижимость до 3% от кадастровой стоимости, то есть в 15 раз. Теперь и налог надо платить, и балконы демонтировать или ремонтировать. Пока вопрос с балконами не будет решен, налог не уменьшится.

Какова же взаимосвязь между аварийным состоянием дома и повышением налога на недвижимость? Разбираемся!

Не относитесь к письмам легкомысленно!

Любовь живет в Риге на ул. Славу, 15, недалеко от торгового центра Akropole Rīga. Правда, в этом году она все деньги потратит на оплату налога на недвижимость, а не на покупки.

– В начале этого года владельцы квартир нашего девятиэтажного дома получили налоговые счета, которые в прямом смысле нас шокировали. Лично я за трехкомнатную квартиру получила квитанцию на 540 евро, мои соседи, собственники четырехкомнатных квартир, должны заплатить по 800 евро, – рассказывает пожилая женщина. – Мы стали разбираться, и оказалось, что огромные счета были выставлены нам в связи с тем, что дому присвоен статус деградирующего.

По словам нашей читательницы, первые письма с предупреждением о повышенном налоге на недвижимость и необходимости как можно быстрее начать ремонтные работы пришли владельцам квартир еще в 2021 году, но они не обратили на них внимания. В прошлом году собственники получили от Департамента собственности Рижской думы, домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks и Управления по доходам Рижской думы повторные предупреждения.

– Из полученных писем мы поняли, что у Департамента собственности Рижской думы есть претензии к состоянию наших балконов. Домоуправление провело опрос, во время которого большинство владельцев квартир нашего дома проголосовали за начало ремонтных работ. Правда, информацию о стоимости ремонтных работ я нигде не увидела, – рассказывает наша читательница. – Вторым важным вопросом был поиск денег на ремонт балконов. Я поняла, что общих накоплений дома не хватило на ремонт, поэтому планировалось собирать с квартир дополнительные средства. Но, о какой сумме шла речь, нам не сказали.

Любовь полагала, что, если большинство владельцев квартир проголосовало за ремонт, следовательно, дело на мази и беспокоиться не о чем. О том, что она ошибалась, женщина узнала лишь в конце января, получив счет за налог по недвижимости по ставке 3% от кадастровой стоимости квартиры. В прошлом году пенсионерка платила налог в размере всего 0,2% от кадастровой стоимости, да еще и получала от самоуправления льготу.

– Наш домоуправ на очередном собрании жильцов предоставил план ремонтных работ. Этот план, по его словам, позволит обратиться к властям с просьбой все-таки снизить налог, – рассказывает Любовь. – Кстати, в решении о начислении нам 3-процентного налога было указано, что, если бы к началу 2023 года мы предоставили самоуправлению план ремонтных работ, то назначение повышенного налога как минимум отложили бы. Я очень надеюсь, что налог в 3% нам отменят, потому что ни у кого из нашего дома нет денег, чтобы его заплатить.

Мы сами в этом виноваты!

Полученные счета заставили жителей паниковать. На общем собрании был выбран уполномоченный представитель собственников квартир – Арнис. Он рассказал, что домоуправление еще в прошлом году приглашало владельцев квартир на общее собрание, чтобы решить вопрос о ремонте балконов, но на встречу пришло слишком мало людей и вопрос не был решен.

– Если бы мы приняли решение тогда, то реновация балконов стоила бы 245000 евро, – говорит Арнис. – Предполагаю, что сейчас расценки увеличились и нам придется платить за ремонт дома большую сумму, что обидно. В доме живет много пенсионеров, им будет сложно платить и большой налог за квартиру, и делать отчисления в счет накоплений дома на ремонт.

Это не право, это – обязанность!

Руководитель отдела организации строительства Департамента собственности Рижской думы Ирина Микельсоне рассказала, что статус деградирующего строению присваивает Комиссия качества и развития городской среды Рижской думы.

В правилах Рижской думы № 146 перечислены дефекты внешнего вида здания, из-за которых его можно квалифицировать как деградирующее или опасное. Кроме того, определенные признаки могут указывать на то, что техническое состояние здания не соответствует минимальным требованиям, установленным в Законе о строительстве.

Решение о том, что здание является опасным или находится в аварийном состоянии, принимает строительный инспектор в ходе контроля за эксплуатацией здания.

– Собственникам квартир надо знать: следить за тем, чтобы здание дома, в котором они живут, отвечало требованием законодательства, является их обязанностью. Также сами квартировладельцы отвечают за своевременное финансирование ремонтных работ, – рассказала наша собеседница. – Как владельцы жилья будут оплачивать ремонтные работы – из накоплений дома или возьмут банковский заем – это их дело.

Сперва обратимся к домоуправу!

– Кому самоуправление сообщит о том, что здание может быть признано деградирующим, жителям или управляющему?

– Если внешний вид здания не соответствует минимальным требованиям, значит, сами собственники квартир не выполняют законом установленную обязанность следить за своим имуществом. Однако самоуправление сначала обращается к управляющему с требованием привести дом в порядок, и только если управляющий никак не реагирует, с этим же требованием самоуправление обращается к собственникам квартир этого дома.

Для того, чтобы жителям было проще, одновременно им сообщают о программах Рижской думы, по которым можно получить софинансирование на ремонт.

– Сколько времени вы даете владельцам квартир на добровольное приведение здания дома в порядок?

– Самоуправление дает на это 18 месяцев. Но если собственники квартир представят весомый документ, из которого следует, что для приведения дома в порядок требуется более длительный срок, то самоуправление примет это во внимание.

В этом случае самоуправление разрешает владельцам устранить недостатки добровольно. Пока недостатки не будут устранены, жилье считается деградирующим.

Замечу, что, если самоуправление утвердило более длительный срок приведения дома в порядок, то будет осуществлять контроль за работами в соответствии с поданным графиком работ.

Как быть и что делать?

– Наши читатели признают, что много раз получали письма с предупреждением о начислении 3-процентного налога и проголосовали за ремонт. Отменят ли им налог на основании протокола общего собрания?

– Свидетельством того, что собственники квартир готовы приводить дом в порядок, считается только их общее решение, принятое в установленном законом порядке. В решении должен быть указан подробный график действий (срок подготовки технической документации, срок утверждения технической документации, срок начала работ и срок завершения работ) с разумными сроками выполнения ремонтных работ и источниками их финансирования.

А вот если общее собрание проголосовало только за то, чтобы увеличить взносы жителей в накопительный фонд, это не будет весомым аргументом для того, чтобы налог был снижен.

– Значит, если владельцы квартир уже получили квитанции с повышенным налогом, они уже ничего не могут с этим поделать?

– Это не так! Даже если владельцам квартир уже выставлен счет с повышенным налогом, они могут попросить приостановить решение о классификации дома как деградирующего на срок до 12, 18 или 30 месяцев, в зависимости от технического состояния дома и степени готовности к работам.

Но просто так отсрочка дана не будет. Собственникам квартир придется доказать (с помощью соответствующих документов и решений), что они в состоянии устранить все выявленные недостатки в течение заявленного срока. Если владельцы не выполнят свое обещание, то повышенный налог на недвижимость будет начислен и за весь период, на который дана отсрочка.

– А если ремонт дома уже начат, будет ли отменен 3-процентный налог?

– Да, владельцы квартир могут просить отменить повышенный налог на недвижимое имущество тогда, когда начаты фактические работы по устранению визуальных недостатков здания, то есть оборудована строительная площадка.

– Каким образом владельцы недвижимости могут узнать о том, что налог перерассчитан?

– Квитанции с налоговым перерасчетом рассылает владельцам квартир Управление доходов Рижской думы.

Внимание, будут последствия!

– Если дом признан деградирующим, то что происходит со льготами по налогу на недвижимость, которые положены, например, пенсионерам и малообеспеченным?

– При применении к деградирующим зданиям повышенной ставки налога на недвижимость все льготы по налогу на недвижимость, предусмотренные нормативными актами, отменяются. Собственников квартир оповещают об этом, когда рассылают им предложение добровольно привести в порядок свою недвижимость.

– А что произойдет, если владельцы квартир не заплатят повышенный налог на недвижимость?

– Если владелец не платит начисленный налог на недвижимость добровольно, налоговый долг с него взыскивается принудительно. Если собственник не обжаловал размер налога, но и не оплатил его, то взыскание передают судебному исполнителю (для этого не требуется решения суда. – Прим. ред.).

– Что делать нашим читателям, если они уже давно проголосовали за начало ремонта, а управляющий не торопился его организовать?

– Если управляющий бездействовал, то собственники квартир могут его поменять, а также взыскать с него убытки, связанные с ненадлежащим обслуживанием дома. Но от уплаты повышенного налога на недвижимость это не освобождает.

Отказались копить? Теперь платите!

Ситуацию комментирует представитель SIA Rīgas namu pārvaldnieks Лаура Вилюма.

– Более 10 лет назад обследование здания на ул. Славу, 15, показало, что балконы находятся в аварийном состоянии, соответственно, требуется либо их ремонт, либо замена. Собственникам квартир этого дома было предложено принять решение о замене или ремонте ограждающей конструкции балконов и одновременно о финансировании этих работ, – рассказывает Лаура Вилюма. – В письме, которое мы разослали квартировладельцам, было сказано, что эксплуатация балконов опасна для жизни и домоуправление не может нести ответственность за последствия, которые возникнут в случае, если балконы не будут отремонтированы. Кроме того, мы проинформировали владельцев квартир о том, что, если они не будут откладывать средства на плановый ремонт балконов, то дому может понадобится аварийный ремонт. И этот ремонт может стоить гораздо больше планового и, соответственно, значительно увеличит их ежемесячные платежи.

Однако в конце 2012 года собственники квартир предоставили нам общее решение, в котором отказались делать накопления на ремонт балкона.

Через год мы проинформировали каждого владельца квартиры с балконом об опасности его использования. В этом письме мы подчеркнули, что без согласия собственников квартир на ремонт балконов мы можем провести только отдельные работы, направленные на устранения опасности балкона – например, установить защитную сетку, повесить демаркационные ленты и т. д.

Эксплуатацию балконов надо прекратить!

По словам нашей собеседницы, спустя несколько лет управляющий домом на ул. Славу, 15, обратился в Рижскую стройуправу, чтобы понять, какие действия следует предпринять в ситуации с балконами. В Стройуправе отметили, что 18 балконов из 64 находились в неудовлетворительном состоянии, а 46 вообще подлежали сносу. В Стройуправе распорядились прекратить эксплуатацию балконов, которые находятся в аварийном состоянии.

Состояние балконов продолжало ухудшаться, и в 2021 году все балконы здания на ул. Славу, 15, были признаны пришедшими в негодность.

– Какие дефекты у балконов на ул. Славу, 15?

– Металлические каркасы балконов проржавели, бетонные плиты имеют обнаженную снизу арматуру и сильные отслоения, более выраженные в местах соединения металлических каркасов с бетоном. На некоторых балконах были замечены изменения наклона плиты и влажные пятна на стене в углах балконов.

– Вы сообщили владельцам квартир, что эти балконы нельзя использовать?

– Конечно! Владельцам квартир было сообщено, что все балконы здания должны быть немедленно выведены из эксплуатации, при этом категорически запрещается на них находиться или хранить какие-либо вещи. Также было запрещено нахождение людей на территории здания под балконами или в непосредственной близости от них.

После этого снова был проведен опрос владельцев квартир о ремонте балконов, однако большинство проголосовало против него.

Согласие на ремонт получено!

– Что произошло в 2022 году, когда собственники квартир приняли решение ремонтировать балконы?

– В октябре 2022 года рижская Комиссия по деградирующим зданиям приняла решение классифицировать здание по ул. Славу, 15, как деградирующее. В ноябре и декабре 2022 года домоуправление снова провело опрос, в ходе которого большинство собственников квартир проголосовало за то, чтобы уполномочить управляющего представлять интересы собственников квартир жилого дома (в отношении ремонта балконов).

– Когда начнется ремонт балконов?

– Сначала управляющий должен организовать составление акта технического обследования балконов, это планируется сделать к июлю 2023 года, а потом – к августу 2023 года – заказать проект ремонта балконов.

– Кто за все это должен платить и в какую сумму обойдется ремонт?

– Расходы на составление акта технического обследования и проекта ремонта балконов будут покрыты за счет накоплений дома, однако в настоящее время неясно, как будет финансироваться сам ремонт. По предварительным оценкам, стоимость ремонта составит более 3500 евро на один балкон.

Для того, чтобы управляющий смог провести необходимый ремонт, собственники квартир должны принять решение об увеличении накоплений, необходимых на ремонт балконов, или о привлечении финансовых средств в необходимом объеме (видимо, имеется в виду заем. – Прим. ред.). Если бы жители вовремя приняли такое решение, то и проблем было бы значительно меньше. А ведь дом на ул. Славу, 15 не единственный, где владельцы квартир тянут с общими решениями о ремонте.