Повышение снова отложили

Кадастровая стоимость домов и квартир приблизится к рыночной не в 2020, а в 2021 году! Что будет с налогом на недвижимость?

В Латвии снова отложили введение новой методики, предназнченной для оценки кадастровой стоимости недвижимости. По прогнозам экспертов Государственной земельной службы, кадастровая стоимость наших домов и квартир изменится только в 2021 году. Как пояснила директор службы Солвита Звидриня, в 2020 году для расчета налога на недвижимость будет использована кадастровая база 2019 года.

Власти уже пять лет говорят о необходимости пересмотреть систему кадастровой оценки недвижимости для того, чтобы максимально приблизить ее к рыночной стоимости. Это не может не настораживать жителей, ведь кадастровая стоимость домов и квартир является той основой, на которой рассчитывают ежегодный налог на недвижимость. Чем выше кадастровая оценка, тем, соответственно, выше налог.

Сегодня повышение налога сдерживают только политические решения. Сейм прошлого созыва решил, что для расчета налога в 2019 году по-прежнему должна применяться кадастровая база за 2014 год, изначально предназначенная для налоговой арифметики 2016–2017 гг. Это решение и удерживает кадастр от повышения вслед за ростом рыночных цен. Если политики решили бы разморозить кадастровую базу и привести в соответствие с реальными ценами, то налог на недвижимость пошел бы резко вверх.

Но к радости жителей правительство медлит с изменением кадастровой базы, желая совместить его с введением новой методики кадастровой оценки. Эта методика должна быть подготовлена и одобрена Кабинетом министров в ближайшее время, но вступит в силу не раньше 2021 года. В связи с этим в 2020 году кадастровая стоимость недвижимости сохранится на уровне 2019 года. А значит, и рост налога на недвижимость в следующем году не прогнозируется.

■ ■ ■

В данный момент Государственная земельная служба продолжает работу над проектом правил о новой методике кадастровой оценки. Солвита Звидриня пришла на заседание Жилищной подкомиссии Сейма, чтобы рассказать об этой работе.

– Мы работаем не над принципиально новым решением, а над улучшениями уже существующей методики, – сразу уточнила генеральный директор Земельной службы. – Притом наши предложения вынесены на дискуссию с Министерством юстиции и представителями самоуправлений. Так что окончательное решение может отличаться от проекта.

■ ■ ■

Однако общие очертания обновленной методики для оценки кадастровой стоимости уже понятны. Как сообщила госпожа Звидриня, планируется сохранить практику массовой оценки недвижимости. К такому мнению эксперты Земельной службы пришли, анализируя международный опыт.

– Также напомню, что согласно Кадастровому закону кадастровая стоимость всех объектов должна быть максимально приближена к рыночной стоимости, – заявила Солвита Звидриня. – Однако это еще не значит, что суммы налога на недвижимость резко вырастут. Во многих государствах Европы для расчета суммы налога используют не кадастровую, а специальную стоимость объектов. В нашем проекте мы также предлагаем ввести специальную оценку объектов. Ничего нового в этом нет: похожая модель уже действует в отношении сельскохозяйственных угодий, по отношению к которым государство установило планку роста налога на недвижимость.

Таким образом, государству предстоит концептуально решить, устанавливать ли специальную оценку для производственных строений, многоквартирных домов, частных особняков и проч. Это позволило бы регулировать рост налога на недвижимость и не допускать его трагических скачков.

■ ■ ■

Однако некоторые предложения Земельной службы могут дополнительно повысить кадастровую стоимость части домов и квартир. Например, эксперты планируют отказаться от некоторых видов отягощений недвижимости.

– Сейчас в разных нормативных актах предусмотрено около 250 видов отягощений, причем в некоторых случаях отягощением может стать даже подвод электричества, – сообщила Звидриня. – Это снижает кадастровую стоимость многих объектов недвижимости. Мы же хотим сохранить статус отягощений только для крупных и магистральных коммуникаций. Это значит, что при оценке кадастровой стоимости недвижимости будут приниматься во внимание только большие инженерно-технические коммуникации и сооружения: железные дороги, дороги, газопроводы, загрязнения и т.п. Общее количество возможных отягощений, предусмотренных нормативами, прогнозируемо снизится примерно до 60 видов.

■ ■ ■

Но есть и оптимистичные новости, они коснутся земли под домами. Сегодня многие квартировладельцы считают, что им совершенно напрасно начисляют налог за прилегающую к их многоэтажным домам землю, ведь скверами, детскими площадками и даже игровыми полями, приписанным к их домам, пользуются все жители района. В Земельной службе придумали, как сделать расчет кадастровой стоимости такой земли более справедливым.

– В проекте правил мы предлагаем устанавливать для каждого дома так называемую стандартную площади земли, которая будет зависeть от величины дома, его высотности и т.п. Это необходимо для того, чтобы разделить функциональный земельный участок дома на две части: землю, необходимую для существования дома, и землю, на которой, возможно, находится газон или детская площадка, или сквер, которым пользуются жители всех соседних домов. Возможно, что для кадастровой оценки такого второстепенного участка земли можно будет применять пониженный коэффициент. Но пока мы не знаем, согласятся ли с таким подходом эксперты в министерствах, – говорит Звидриня.

Земельная служба предлагает ввести такой же двухступенчатый подход к оценке земли у частных домов. Например, если самоуправление установит, что стандартный участок у особняка – это 600 квадратных метров, то к излишкам земли при кадастровой оценке можно применить понижающий коэффициент и установить для них специальную стоимость. По этому вопросу еще продолжаются дебаты между экспертами разных министерств.

Серьезным остается вопрос об износе зданий, который также влияет на их кадастровую оценку. С полгода назад газеты много писали о случае с добротным домом по ул. Элизабетес, 51, который на бумаге вдруг превратился в развалину с нулевой кадастровой стоимостью. Для того, чтобы владельцы здания в будущем не могли осуществлять такие манипуляции, Земельная служба предлагает ввести автоматическую оценку износа зданий. Для этого имеющиеся здания следует разделить на группы по времени постройки.

■ ■ ■

После того, как Солвита Звидриня закончила доклад, депутат Виктор Валайнис сделал ремарку на тему, которая волнует многих владельцев недвижимости:

– Я понимаю так, что при массовой кадастровой оценке недвижимости Земельная служба продолжит опираться на данные о рыночной цене домов и квартир и будет оценивать недвижимость целыми кварталами. Это влечет за собой определенные проблемы. До сих пор, если в каком-нибудь квартале появлялась новостройка с дорогими квартирами, это влекло за собой повышение кадастровой стоимости и в соседних домах старой постройки. Я не понимаю, почему сделки с квартирами в новостройках должны влиять на стоимость квартир в доме 103-й серии в том же квартале?

– В будущем мы предлагаем разделить дома на шесть отдельных категорий в зависимости от периода постройки для правильного учета износа, что и будет влиять на их кадастровую стоимость, – пояснила директор Земельной службы.

■ ■ ■

Солвита Звидриня не смогла ответить на вопрос о том, как сильно повысится налог на недвижимость после введения новой методики кадастровой оценки. Вопрос о политике налога на недвижимость находится в компетенции Министерства финансов, сообщила она. Сама гендиректор Земельной службы считает, что расчет налога на недвижимость следовало бы основывать не на кадастровой, а на специальной стоимости земли и строения.

– Анализ показывает, что большая часть стран ЕС для расчета налога на недвижимость использует не кадастровую, а именно специальную стоимость объектов, – говорит генеральный директор Земельной службы. – Есть несколько способов установить эту специальную стоимость. Например, она может составлять определенный процент от кадастровой стоимости объекта.