«Сосед решил изуродовать фасад нашего дома!»

Как разместить рекламную вывеску на многоквартирном здании, не нарушая закона? 

В неприятную историю этой осенью попала рижанка Яна Кроиторе. Она вступила в жесткий конфликт с соседом, который хочет разместить на фасаде многоквартирного дома рекламную вывеску своего магазина. «Разве сосед может единолично решать, какие вывески цеплять на наш общий дом?» спрашивает девушка.

Висвалдис К. в 2022 году выкупил в доме коммерческие помещения на первом этаже. Три года они пустовали, но к нынешней осени Висвалдис открыл здесь магазин интимных товаров.

- С торцевой стороны здания, напротив которой располагается остановка автобуса, он решил повесить дополнительную светящуюся вывеску, - рассказывает Яна.

Об этом решении соседи узнали только по факту. Жителям второго и третьего этажа вывеска не понравилась. Возможно, они и смирились бы с ней, если бы Висвалдис заранее переговорил со всеми квартировладельцами. Но поскольку он установил пикантную рекламу без предупреждения, соседи готовы пойти на принцип.

- Понимаете, мы еще готовы обсуждать размещение платной рекламы на торце нашего дома, чтобы за счет этого пополнять общий накопительный счет дома, - говорит наша читательница. – Но почему мы должны бесплатно предоставлять кому-то право использования нашего общего фасада?

Яна хочет знать, можно ли требовать у Висвалдиса деньги за размещение светящейся вывески или ее полного демонтажа.

■ ■ ■

Юрист Виктор Куриньш согласен с соседями Висвалдиса К.:

- Собственник коммерческого помещения в многоквартирном доме никак не мог единолично принять решение о размещении рекламы на общем фасаде. Для этого ему требовалось общее решение собственников квартир.

Юрист Круминьш рассказал, что в феврале 2025 года Административный суд Риги рассмотрел похожее дело:

- В рамках этого процесса сразу десять жителей рижского дома потребовали, чтобы суд отменил решение главного художника Риги, позволившего разместить на фасаде их дома светящуюся рекламу медицинских услуг.

■ ■ ■

- Конфликт начался далеко не на пустом месте. Накануне собственница одной квартир этого дома сдала свою недвижимость под небольшой медицинский салон, специалисты которого стали оказывать услуги людям с функциональными нарушениями. Хозяйка квартиры указала в договоре аренды, что разрешает медицинскому салону разместить на фасаде дома светящуюся рекламу.

- Разве хозяйка имела право сама давать такое разрешение арендатору?

- В том-то и дело, что нет. Однако она пошла еще дальше: сама обратилась в Департамент городского развития и помогла своим арендаторам получить соответствующее разрешение. Как выяснилось впоследствии, департамент не обязан проверять, имеется ли у заявителя разрешение остальных собственников квартир. Главный художник города должен просто убедиться в том, что вывеска будет соответствовать требованиям и смотреться гармонично в городской среде.

■ ■ ■

- Так медицинский салон получил разрешение разместить рекламу на фасаде?

- Да, на доме появились две светящиеся вывески. Однако сразу десять жителей дома объединились и обратились в Административный суд с требованием отозвать разрешение департамента. Ведь сам департамент отзывать разрешение не хотел, а вместо этого советовал жителям идти в обычный гражданский суд.

- Который может длиться годами…

- В этом случае все закончилось хорошо, поскольку районный Административный суд отверг доводы самоуправления, подробно объяснив юридическую природу фасада многоквартирного дома.

■ Фасад — часть общей собственности: Согласно Закону о квартирной собственности, фасад жилого здания является частью совместной собственности всех владельцев квартир.

■ Требуется решение сообщества: Любой вопрос, связанный с использованием общей части многоквартирного дома, должен решаться сообществом владельцев квартир. Сообщество является органом управления домом, и для принятия обязательного для всех решения обычно требуется более половины голосов от общего числа квартирных собственностей.

■ Нарушение процедуры: Суд установил, что решение сообщества владельцев квартир о согласовании вывески принято не было.

Более того, суд особо отметил, что владельцы квартир обладают субъективным правом оспаривать и обжаловать разрешение на размещение вывески, поскольку установка рекламы является распоряжением частью общей собственности. Эту позицию ранее подтвердил и Сенат (Верховный суд) Латвии, что делает решение суда в Риге частью устойчивой судебной практики.

Итог: арендатору пришлось демонтировать рекламный объект, а Рижская дума возместила истцам судебные расходы в размере 30 евро.

■ ■ ■

- Это дело служит четким напоминанием для всех предпринимателей и владельцев коммерческих помещений в многоквартирных домах: при размещении наружной рекламы общее согласие жильцов критически важно и стоит выше формального разрешения самоуправления.

- Может ли наша читательница Яна требовать, чтобы владелец салона интимных товаров снял с дома несогласованную с соседями вывеску?

- Да, для этого у нее есть все возможности и права. Несмотря на то, что Висвалдис является владельцем, а не арендатором коммерческих помещений, он все равно не имеет права размещать рекламу на фасаде без согласования с сообществом собственников квартир. 

- Может ли Яна требовать, чтобы сосед платил за размещение рекламы?

- Это также возможно. Сообщество собственников квартир может большинством голосов разрешить Висвалдису К. сохранить рекламную вывеску на фасаде при условии, что он будет вносить в общий накопительный фонд дома определенную сумму – ежемесячно, ежегодно или единовременно.