Соседи: как принимать общие решения?

Сегодня – о том, как принимать общие решения в многоквартирном доме. Специалисты Министерства экономики рассказывают, сколько соседей должны проголосовать на общем собрании, чтобы добиться самых простых работ по благоустройству дома. Также обсужаем права жителей и обязанности управляющего. Знайте, кто в доме хозяин!

■ Управляющий предлагает перестройку или реконструкцию системы центрального отопления. Должен ли он получить согласие жильцов?

В соответствии со второй частью 2-й статьи Закона о квартирной собственности каждому квартировладельцу принадлежит не только отдельная квартира, но и идеальная часть общей собственности дома.

Что такое общая собственность? Согласно Закону о квартирной собственности, в нее входят общие инженерные коммуникации, в том числе батареи, которые находятся в квартире (в том случае, если от них зависит функционирование общей отопительной системы дома).

В Законе о квартирной собственности не определен особый порядок, в котором сообщество собственников решает вопросы реновации общей собственности и замены инженерных коммуникаций, поэтому при принятии решения по этим вопросам необходимо соблюдать порядок, предусмотренный в 18-й статье закона. Для того, чтобы решение о замене или реновации отопительной системы стало обязательным для любого владельца жилья, необходимо, чтобы «за» голосовали владельцы квартир, которые представляют более половины от имеющихся в доме квартирных собственностей.

Однако перед тем, как принять решение, владельцы жилья имеют право ознакомиться с документами, в которых описано, какой эффект дадут предложенные дому мероприятия. Это право жителей определено третьей частью 13-й статьи Закона о квартирной собственности. Если решение сообщества собственников было принято без соблюдения закона (например, жителям заранее не позволили ознакомиться с документами), то несогласные собственники квартир имеют право подать иск в суд и требовать, чтобы общее решение было признано не имеющим силы. Такое право за жителями оставляет четвертая часть 16-й статьи Закона о квартирной собственности.

■ Кто отвечает за ремонт балконов в многоквартирном жилом доме?

В 1-м пункте первой части 4-й статьи Закона о жилищной собственности говорится, что в состав общей собственности жилого дома входят внешние ограничивающие конструкции жилого дома и его внешних помещений (в том числе и балконов).

6-я статья Закона об управлении жилыми домами (вторая часть, пункт первый, подпункт d) определяет, что обследование имеющихся в жилом доме устройств и коммуникаций, их техническое обслуживание и очередной ремонт – это обязательные действия по управлению домом.

В правилах КМ Nr. 907 («Правила по обследованию жилого дома, техническому обслуживанию, очередному ремонту и минимальных требованиях по энергоэффективности») говорится, что раз в год управляющий обязан проводить визуальный осмотр балконов. Если при визуальной проверке обнаружились повреждения, то управляющий (то есть владельцы жилья или управляющая организация, уполномоченная такие работы проводить) обязан принять следующие меры:

1) если обнаружено аварийное повреждение, требующих срочного вмешательства, управляющий принимает решение о внеплановом ремонте;

2) если повреждение не требует срочного вмешательства, то управляющий решает о составлении рабочего задания для технического обследования и проведении планового ремонта.

Если домом управляет управляющий, который не уполномочен принимать решения самостоятельно (то есть дом перенят собственниками), то он должен предложить собственникам проголосовать за проведение такого дополнительного ремонта балконов.

Таким образом, за проверку технического состояния внешних ограждающих конструкций балконов и их ремонт отвечают владельцы квартир или управляющий этого жилого дома – если владельцы квартир ему такое задание дали. (Тут надо упомянуть, что в домах под управлением муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks и в бывших государственных домах, не перенятых собственниками, управляющий обязан предложить собственникам план ремонтных работ. Если собственники не возражают против плана, управляющий начинает работы).

Однако с вопросом «Кто должен ремонтировать?» напрямую связан вопрос «Кто будет платить?» В соответствии с первой частью 13-й статьи Закона о квартирной собственности, каждый собственник квартиры покрывает расходы по обязательным работам пропорционально принадлежащей ему идеальной части общей собственности.

В свою очередь, вторая часть 13-й статьи Закона о жилищной собственности определяет, что каждый владелец на основании решения сообщества владельцев жилья должен покрывать свою часть расходов на работы по развитию и благоустройству жилого дома. К таким работам относятся:

■ замена элементов, установок или коммуникаций жилого дома, находящихся в общей собственности, в результате чего снижаются расходы на содержание дома;

■ мероприятия, в результате которых снижаются расходы за коммунальные услуги.

Итак, все владельцы жилья должны покрывать расходы по ремонту балконов (или отдельного балкона), если этот ремонт классифицируется как обязательный.

■ Должен ли управляющей обеспечить влажную уборку лестничных клеток жилых домов?

Этот вопрос регулируют правила КМ Nr. 906 – «Правила санитарного обслуживания жилого дома». В 14-м пункте упомянутых правил указано, что как минимум раз в неделю на лестничной клетке проводится влажная уборка. При плохих погодных условиях (например, повышенное количество осадков) влажная уборка проводится чаще – в сроки, назначенные управляющим.

Однако в вопросе о влажной уборке имеется важный нюанс. 1-я статья Закона об управлении определяет, что управляет жилым домом либо его владелец, либо нанятый управляющий.

Таким образом, влажная уборка лестничных клеток является обязанностью либо владельца жилым имуществом, либо управляющего, если владелец жилым имуществом дал на это указание в письменном виде в договоре на обслуживание жилого дома. В случаях, если владельцы квартир жилого дома не переняли право управления жилым домом, обеспечение влажной уборки лестничных клеток однозначно является обязанностью управляющего.

В соответствии со второй частью 6-й статьи Закона об управлении жилыми домами санитарная уборка дома является обязательным действием по управлению. Таким образом, влажная уборка лестничных клеток должна проводиться.

В случае, когда влажная уборка лестничных клеток является обязанностью управляющего, последний отвечает за нее в соответствии с первой частью 16-й статьи Закона об управлении жилыми домами, который определяет, что управляющий несет ответственность перед владельцами жилого дома за выполнение данного ему поручения согласно требованиям этого закона, Гражданского закона и договора об управлении этим домом.

■ Как владелец квартиры может уполномочить другое лицо представлять его интересы, например, на общем собрании владельцев квартир?

4-й пункт 17-й статьи Закона о жилом имуществе определяет, что владелец квартиры может уполномочить другое лицо представлять его интересы в сообществе владельцев квартир, оформив доверенность в письменном виде. При этом нет необходимости заверять доверенность у нотариуса.

В удостоверении о полномочиях надо указать действия, которые уполномоченное лицо может производить в рамках своих полномочий. Например, ему можно доверить только участвовать в общих собраниях жильцов дома и голосовать по всем вопросам, а можно доверить голосовать только по определенному вопросу повестки дня.

В случае, если доверенность относится к какому-либо конкретному вопросу, обсуждаемому на собрании, по которому уполномоченное лицо может голосовать, в удостоверении о полномочиях надо указать вопросы повестки дня собрания, по которым уполномоченное лицо имеет право голосовать.

■ Имеет ли право управляющий покрыть долги некоторых жильцов деньгами, которые остальные владельцы квартир накопили на ремонт?

Согласно 2-му пункту шестой части 14 статьи Закона об управлении, управляющий не вправе использовать накопления квартировладельцев на выполнение других обязательств (оплату долгов и тому подобное). Таким образом, деньги, накопленные на ремонт владельцами квартир, управляющий не может использовать на покрытие долгов за коммунальные услуги. Однако использование упомянутых накоплений для покрытия долгов допустимо, если квартировладельцы приняли об этом соответствующее решение на общем собрании и «за» проголосовало более 50% собственников.

■ Кто обязан оплачивать ремонт крыши и утепление чердаков?

Принимая во внимание то, что крыша обеспечивает физическую сохранность жилого дома и ее ремонт является обязательным действием по управлению домом, замена поврежденной кровли производится на средства, внесенные жителями.

В свою очередь, утепление чердаков – это работа по благоустройству жилого дома, которая способствует оптимизации расходов и относится к мероприятиям, в результате которых уменьшается плата за коммунальные услуги. Поэтому расходы на утепление чердака покрывают все владельцы квартир пропорционально идеальным долям общей собственности, которые им принадлежат. Это делается при условии, что был соблюден порядок, прописанный во второй и третьей частях 13-й статьи Закона о жилищном имуществе (решение об утеплении было принято большинством голосов собственников квартир и стало обязательным для прочих собственников).

■ Необходимо ли получить согласие соседей на застекление лоджии и замену радиаторов?

В 11-й статье Закона о квартирной собственности определено, что владелец квартиры имеет право реконструировать, реновировать или реставрировать квартирную собственность. Но в том числе закон гласит: если отдельная перестройка касается части общей собственности, владельцу квартиры следует получить согласие простого большинства других собственников квартир. Получить такое согласие можно либо на общем собрании собственников, либо при помощи письменного опроса среди соседей. Решение вступает в силу, если за него проголосовало более 50% собственников квартир.

Можно возразить, что застекление лоджии – это никакая не перестройка, зачем же опрос? Но в понимании закона застекление является созданием нового элемента общей собственности, поэтому согласие соседей все-таки потребуется.

■ Обязаны ли наниматели квартир компенсировать хозяину выплату налога за недвижимость?

1-й пункт пятой части 11-й статьи Закона о найме жилых помещений предусматривает, что дополнительно к плате за найм жилец обязан оплачивать хозяину и налог на недвижимость.

Если в старом договоре найма неоплата налога на недвижимость не была предусмотрена, решение конфликта об уплате предлагает 17-й пункт переходных правил Закона о найме. Он вменяет в обязанность арендатору ежемесячно, начиная с 1 декабря 2010 года, производить оплату налога на недвижимость дополнительно к арендной плате. В таком случае владелец квартиры вправе каждый месяц требовать от нанимателя 1/12 от годового налога за недвижимость. Интересный нюанс: владелец квартиры без отдельного соглашения с нанимателем не имеет права требовать выплаты налога за недвижимость не раз в месяц, а раз в квартал.

■ Хотим сделать стоянку возле дома. Сколько владельцев квартир должно проголосовать за такое благоустройство, кто будет платить?

Со строительством автостоянки возле дома всегда связаны три важных вопроса:

■ сколько голосов собственников необходимо для принятия решения о строительстве?

■ кто из владельцев будет платить за устройство автостоянки?

■ кому будет позволено пользоваться стоянкой?

Для того, чтобы начать устройство стоянки на земле, принадлежащей конкретному дому, необходимо, чтобы «за» проголосовали более половины владельцев квартир соответствующего дома (Закон о жилищной собственности, статья 16-я, часть 3-я).

Обязанности по покрытию необходимых расходов на строительство автостоянки определяет 13-я статья Закона о жилищной собственности, предусматривающая, что все собственники дома обязаны пропорционально оплачивать:

■ обязательные расходы по управлению домом;

■ расходы на благоустройство и развитие жилого дома, если они способствуют сокращению расходов на управление (замена общих элементов жилого дома, устройств или коммуникаций);

■ расходы на мероприятия, уменьшающие плату за коммунальные услуги.

Строительство новой автостоянки не считается обязательным видом деятельности по управлению жилыми домами. Правда, такое строительство относится к мероприятиям по благоустройству, но ясно, что в его результате квартплата не уменьшится. Что же выходит? Оплата устройства автостоянки не считается обязательными для всех владельцев квартир. Платят за нее только собственники, голосовавшие за новую автостоянку.

Теперь о пользовании новенькой автостоянкой. Ясно, что она расположена на общей земле и является общей собственностью. Для того, чтобы точно определить правила пользования автостоянкой, собственники квартир должны проголосовать за решение единогласно (пример решения: стоянкой могут пользоваться только жители, которые платили за ее устройство). Такой порядок предусмотрен Законом о квартирной собственности (статья 17-я, часть пятая).

Однако на случай, если жители не могут прий­ти к общему согласию, есть другой вариант. Автостоянку можно сдавать внаем собственникам квартир или другим пользователям. Для того, чтобы определить порядок аренды, необходимо согласие только большей половины собственников квартир (Закон о квартирной собственности, статья 17-я, шестая часть).