Частный управляющий плюнул в душу
- Информация о материале
- Категория: Домоуправление
- Опубликовано: 20.11.2014, 12:11
«Что делать, если управляющий не соблюдает нормативные акты? Например, не предоставляет жителям информацию о ремонтных работах, планах и накоплениях дома?»
В первую очередь все владельцы квартир должны знать основной принцип: владеть собственностью значит не только ею распоряжаться, но и – нести определенные обязанности. В чем такие обязательства заключаются? На этот вопрос отвечает 5-я статья Закона об управлении жилыми домами. Тут сказано, что владелец обязан «обеспечивать управление жилым домом».
Звучит просто, но в этом предложении есть глубокий смысл. Жители обязаны принимать решения, связанные с управлением жилым домом и заключением договоров с поставщиками. Также они обязаны заботиться о том, чтобы управляющий выполнял свою работу хорошо (в том числе – соблюдал требования нормативных актов и вовремя отчитывался перед жителями, выдавал им информацию о доме и т.д). Если управляющий этого не делает, нужно принимать меры.
Но перед тем, как рассказать о мерах, нужно уточнить, что такое хорошее управление домом. В понимании Закона об управлении жилыми домами управляющим являются сами собственники квартир. Объединившись, они могут делегировать права управления компании по обслуживанию домов или частному лицу-управляющему.
По закону в доме должны выполняться следующие действия по управлению:
■ содержание (сохранение) жилого дома;
■ планирование, организация работ по управлению;
■ ведение домовой книги;
■ заключение договоров об использовании прикрепленного к дому земельного участка ( если земля вместе с домом не образуют объединенноe недвижимое имущество);
■ подача информации в государственные и муниципальные учреждения.
Предположим, что после приватизации жители переняли дом, однако сами управлять им не могут или не хотят. В таком случае они должны вместе выбрать управляющего. При заключении договора об управлении владельцы жилья дают управляющему задание на управление. Задание на управление – очень важный документ: в нем определяется, какие именно работы по дому жители поручили управляющему. Они могут доверить ему ВСЕ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ работы по управлению, а могут – только часть (например, управляющий будет вести бухгалтерию и заключать договора с поставщиками, а жители сами обеспечат техническое содержание дома, потому что среди них есть опытные строители и инженеры).
В случае, если управляющий недобросовестно выполняет поставленные перед ним задачи – скажем, не ведет домовое дело, не зарегистрировался в Регистре управляющих жилыми домами или не предоставляет клиентам какую-либо информацию по дому, владелец жилого дома может прервать договор с недобросовестным человеком или компанией и доверить управление домом другому лицу.
Владелец жилого дома может в любое время отозвать полномочия на управление жилым домом. В понимании Закона о квартирной собственности под понятием «владелец жилого дома» подразумевается вся совокупность собственников квартир данного дома. Для того, чтобы отказаться от нерадивого управляющего, нужно организовать общее собрание или письменный опрос. Договор считается расторгнутым, если «за» проголосовало более 50% собственников квартир. Одновременно на повестку дня целесообразно поставить вопрос о выборе новой управляющей компании.
К сожалению, другого способа заставить управляющего подавать информацию, отчитываться о работе и не грубить клиентам не существует. Расторжение договора – самый эффективный инструмент.
Однако, предположим, что управляющий обижает только нескольких жителей дома, остальные им довольны. Это значит, что уволить его невозможно. Как защищаться недовольному меньшинству?
Первая часть статьи 16-й Закона об управлении жилыми домами определяет, что управляющий несет ответственность за выполнение данного ему задания по управлению в соответствии с Гражданским законом. Такую же ответственность он несет за выполнение требований нормативных актов. Следовательно, любой житель, не получивший от управляющего документы или сведения, может обратиться с иском в суд. В последнее время в Риге было рассмотрено несколько таких дел. В некоторых случаях жители получили от управляющего не только нужные документы, но и компенсацию за моральный ущерб в размере 100–300 евро.
По материалам Министерства экономики (www.em.gov.lv).
Знания – сила!
Документы, с которыми вы можете ознакомиться в домоуправлении
Согласно правилам Кабинета министров «О порядке ведения и актуализации домового дела» любой собственник квартиры может по первому требованию ознакомиться с материалами так называемой домовой книги. Это совокупность документов по дому. Квартировладелец имеет право читать все документы, касающиеся его квартиры и общей собственности дома. Например, управляющий обязан ему беспрепятственно предоставить:
■ копии дела кадастровых замеров жилого дома и другие основные документы жилого дома.
■ технические документы на жилой дом.
■ копии документов об управлении;
■ копии документов о проведении всех обязательных работ и прочих действий по управлению домом;
■ распечатки бухгалтерских документов дома (за предыдущий месяц), подтверждающие перечисления денег поставщикам услуг;
■ показания счетчиков (как общего, так и индивидуальных) за предыдущий месяц, если расчеты с поставщиками услуг ведутся через посредство управляющего;
■ обзор фактических доходов и расходов жилого дома поквартально;
■ обзор фактических доходов и расходов жилого дома за предыдущий календарный год (до 31 мая следующего года);
■ документы, связанные с планированием технического содержания жилого дома;
■ документы, подтверждающие выполнение работ по техническому содержанию дома (обслуживание теплосетей, электросетей, водопровода и канализации и прочих работ);
■ информация об объеме накопленных средств.
Собственник квартиры или дома имеет право ознакомиться с материалами домашнего дела в присутствии ведущего дела. Для этого ему нужно написать письменное заявление управляющему. Однако с документами, касающимися собственников других квартир, может ознакомиться только сам управляющий или старший по дому, уполномоченный на это общим собранием квартировладельцев.
