«Балконы, как и люди, любят заботу!»

Чтобы избавиться от повышенного налога, жители рижского дома организовали масштабный ремонт балконов. Как им это удалось?

Владельцы квартир в доме по ул. Дзирнаву, 151 в Риге в течение нескольких лет платили повышенный налог на недвижимость. Рижское самоуправление признало дом деградирующим и потребовало отремонтировать фасад. Так жильцы столкнулись сразу с двумя серьезными проблемами: во-первых, с огромными налоговыми счетами — ставка налога в 15 раз превышала обычную, а во-вторых — с необходимостью срочно организовать капитальный ремонт.

Дом по ул. Дзирнаву, 151 хорошо известен жителям Латгальского предместья. Рядом с ним находится мемориал «Большой хоральной синагоги», за углом – знаменитый рынок-барахолка.

- Наш дом раньше называли генеральским, - рассказывают сами жители. - А еще в нем располагался знаменитый магазин «Великан», в который приезжали за покупками со всей Риги.

Не ремонтировать – тоже дорого

Жить в таком доме – не тужить. Но в новые времена оказалось, что содержание дома сталинской постройки, это непросто. Отдельные конструкции дома ветшали, а домоуправление не торопилось помогать.

Итог был неприятным: Рижская дума наказала владельцев квартир повышенным налогом на недвижимость.

Если обычная ставка налога составляет 0,2% от кадастровой стоимости жилья, то к домам, признанным деградирующими, применяется ставка в 3%, то есть в 15 раз выше.

Получив первые налоговые счета, владельцы квартир начали добиваться ремонта балконов от обслуживающей компании Selectum Home. Однако дело шло ни шатко, ни валко, а после ремонта первых восьми балконов вообще остановилось.

Красивый, но сложный

Владельцы квартир увидели выход из положения в смене обслуживающей организации. Они передали управление компании Rīgas namu apsaimniekotājs, которая обслуживает десятки исторических домов в центре Риги и активно помогает организовать ремонтные работы, в том числе с привлечением софинансирования Рижского самоуправления.

- И вот в конце 2024 года к нам пришел дом сталинской постройки – красивый и при этом очень сложный для ремонта, - признает Виктория Кураева, главный инженер предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs. – Даже балконы здесь не простые, а художественные: с литыми бетонными ограждениями, изготовленными по индивидуальному шаблону. Такие элементы нужно заказывать в специальных мастерских.

Как организовать ремонт балкона?

- Вы переняли дом у прежнего управляющего с готовым проектом восстановления?

- Да, с уже готовым проектом, но и в этом заключались дополнительные сложности: проект был изготовлен в «бумажном» виде, а по новым требованиям такие документы нужно проводить в электронной среде через систему строительной информации BIS.

Не запустив имеющийся проект в электронную систему BIS и не получив все необходимые отметки, мы не могли получить разрешения на работы.

Борьба за право не переплачивать

- Но все получилось, и весной 2025 года ремонт балконов был завершен! Самоуправление прекратило начислять жителям повышенный налог на недвижимость?

- Да, Рижское самоуправление оценило усилия владельцев квартир. Жителям дали восемнадцать месяцев отсрочки - до мая 2026 года. К этому времени в доме должен быть завершен ремонт фасада, в противном случае начисление 3-процентного налога возобновится и жителей обяжут выплатить повышенный налог в том числе и за месяцы отсрочки.

Мы делаем все необходимое, чтобы такое не случилось. Уже выполнено полное техническое обследование дома, ведется ремонт его купола и устранение других небольших недостатков.

Затем можно будет приступить к проекту по ремонту фасада, на который владельцы квартир надеются получить софинансирование Рижской думы.

Платят все!

- Какой вывод можно сделать из истории дома по ул. Дзирнаву, 151?

- Ремонт одного исторического балкона сегодня обходится примерно в 10 тысяч евро, и это дорого. Но будем помнить, что из-за плохого состояния балконов каждый владелец квартиры в доме по ул. Дзирнаву ежегодно платил повышенный налог на недвижимость в размере около 2000 евро. Жителям пришлось вложить средства в ремонт, но благодаря этому они будут избавлены от переплат в будущем.

- Как быстро окупится ремонт балконов за счет экономии на повышенном налоге?

- Это легко рассчитать. В доме 41 квартира, общая же стоимость ремонта превысила 121 тысячу евро. Следовательно, владелец каждой квартиры должен заплатить около 3000 евро – сразу или в рассрочку, в течение следующих трех лет. Это меньше, чем сумма повышенного налога за два года.

- Кстати! Все ли жители должны платить за ремонт или только владельцы квартир с балконом?

- Балконы — общее имущество, как крыша или лифт. Расходы по их ремонту распределяются между всеми собственниками квартир.

Проще позаботиться сегодня, чем платить завтра

Все ли балконы исторических домов Риги можно отремонтировать и что делать, чтобы вообще не доводить их до аварийного состояния? Рассказывает Виктор Исаев, руководитель строительной компании Panda-VA, которая производила ремонт балконов по ул. Дзирнаву, 151.

- Сразу скажу, что балконы любого дома проще содержать в порядке, чем восстанавливать, - говорит эксперт.

- Что значит содержать в порядке?

- Сами жители должны вовремя чистить и убирать балконы, не допускать повреждения гидроизоляции. Если же повреждения появляются, что-то облупилось, где-то пошли трещины, нужно безотлагательно браться за плановый ремонт.

- В каком состоянии вы обнаружили балконы по ул. Дзирнаву, 151?

- Балконы действительно были опасны как для жителей, так и для прохожих. В таких ситуациях только два варианта: или аварийный ремонт, или демонтаж.

- Какие именно работы потребовались для восстановления балконов в доме по ул. Дзирнаву?

- Мы восстановили консоли балконов и консольные пластины толщиной в 11 см, поставили новые армированные столбики, новые перила и ограждения. По сути, дом получил новые балконы, изготовленные по образцу старых, исторических.

- Сколько времени требуется на такой капитальный ремонт балконов? 

- Объективный срок - три месяца. Но в нашем случае часть работ велась зимой, в холода, поэтому на полный ремонт потребовалось около пяти месяцев. На объекте работали до пяти человек.

- Теперь скажите, как долго простоят новые балконы?

- Старые балконы по ул. Дзирнаву, 151 тоже могли простоять практически вечно, если бы за ними хорошо ухаживали. Это относится и к новым балконам: будет надлежащий уход – они прослужат долго.

Совет мастера

- Есть ли спрос на ремонт балконов?

- Есть. Но капитальный ремонт балконов — дорогое удовольствие. Не все жильцы готовы к таким тратам. Поэтому мой совет: устранять дефекты сразу, как только они появляются.

Трещины, например, лучше отремонтировать в тот же строительный сезон, максимум — в следующий. А если ждать пять-десять лет, то под воздействием воды и мороза проблема уйдет вглубь конструкции, и тогда восстановление обойдется куда дороже.