4-го июня этого года Сейм в окончательном чтении утвердил «Закон об управлении жилищной собственностью» («Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums»). В силу он вступит 1-го января 2010 года. Однако обнародованный текст государственного законотворчества в среде специалистов, имеющих прямое отношение к его претворению в жизнь, уже сегодня вызывает немало вопросов...
Закон противоречив, но он – закон
Поможет ли новый закон решить существующие проблемы обхозяйствования жилья? По мнению специалистов, до этого далеко. Более того, в нем много неясных и требующих уточнения моментов. По словам руководителя Bāka-2 Сергея Сидорко, закон вызывает немало вопросов, а некоторые его положения приводят в недоумение. Однако, как заметила председатель правления Латвийского общества собственников жилья Лаймдота Шнидере, если документ и осложнит чью-то жизнь, то скорее, это будут собственники жилья, которые останутся один на один со многими проблемами. На прочих уровнях отношения благодаря закону упростятся.
Ну, собственник, держись!
Что в законе хорошо, так это то, что наконец-то внятно сказано: содержание жилья является обязанностью его собственника. Это общее мнение наших экспертов.
– Теперь хозяин жилья должен будет проникнуться сознанием ответственности и понять, сколько и за что платит, – уверен г-н Сидорко. – А то до сих пор нередки случаи, когда жилец заявлял: «Я плачу управляющему 20 сантимов с квадратного метра, а он ничего не делает!»
– Разграничение ответственности и обязанностей сторон очень важно – дополняет его председатель правления фирмы Māju servis KSA Байба Плявиня. – После принятия закона управляющему будет легче договариваться с жильцами. А то до сих пор есть люди, которые не понимают, что такое обслуживание дома и судят об этом только по работе дворника – хорошо он убирает территорию или плохо. Радует и то, что закон требует подписания новых договоров между жителями и управляющими. Ведь во многих домах до сих пор действуют старые договора, на условиях которых при нынешнем положении дел на рынке обслуживания домов работать очень трудно.
С этим мнением согласна и г-жа Шнидере:
– Хорошо, что определена ответственность за жилье ее владельцев. Плохо лишь то, что они к этому не готовы – ни психологически, ни профессионально. Ведь далеко не все собственники обладают нужными знаниями в области техники, права и финансов.
– К положительной стороне нового закона я отнес бы и регламентацию технических норм и документов к ним, в частности, о капитальном или текущем ремонте, санитарно-техническом состоянии дома, – дополняет г-н Сидорко. – Такая регламентация полезна хотя бы потому, что теперь требования ко всем организациям, проводящим, скажем, ремонтные работы, будут одинаковыми.
Впрочем, смущает в новом законе гораздо больше, чем радует.
Нет права на маневр
– Вызывает сомнение целе-сообразность нормы, обязывающей управляющего заключать договор аренды земли в том случае, если дом стоит на хозяйской участке, – продолжает г-н Сидорко. – Это похоже на лоббизм интересов владельцев земли. Управляющий не является арендатором. Арендаторы земли – собственники квартир, сегодня нет ограничений на размер арендной платы. Исходя из требований наших законов, собственник земли приобретает исключительные права без затрат получать гарантированный доход, т.к. управляющий обязан обеспечить содержание земли в соответствии с требованиями нормативов, администрировать взимание арендной платы и гарантировать ее полное перечисление собственнику земли (даже при условии, что не все собственники квартир рассчитались за аренду). Естественно, все затраты будут погашены за счет платежей собственников квартир.
Также в законе есть раздел, который требует от управляющего обеспечить обслуживание и содержание дома в соответствии с обязательными требованиями. С другой стороны, закон говорит, что управляющий в своей работе обязан учитывать платежеспособность населения. Как же будет работать первая норма, если у народа согласно второй норме кончатся средства? Такое возможно. Получается, какие-то ремонтные работы я не смогу выполнить из-за отсутствия этой самой платежеспособности клиентов. Формально это может послужить причиной того, что в один далеко не прекрасный день ко мне придут и скажут: ты не справился со своей работой, уходи. На мое место придет назначенный самоуправлением принудительный управляющий. Открывается широкое поле для злоупотреблений. Наш бизнес, хоть и не очень доходный, но все же стабильный – лакомый кусочек. В итоге возможен передел рынка в этой сфере бизнеса с помощью административных мер.
Недоумение также вызывает то, что по новому закону управляющий не имеет права тратить накопления дома ни на что другое, кроме как на ремонт. Нас лишают права на маневр, ведь не всегда жители будут исправно и в срок расплачиваться с нами за обслуживание и коммунальные услуги.
– До сего дня на рынке обслуживания царит большой бардак, – говорит г-жа Плявиня. – Взять ситуацию с переходом дома от одного управляющего к другому. До сих пор нигде не написано, как быть с долгами дома, завершением ремонтных работ. По сути, Министерству экономики нужно разработать на этот счет проект дополнительных правил Кабинета Министров. Пока такого проекта нет, многие вопросы висят в воздухе.
Управдому высшее образование
– Новый закон предусматривает, что управляющим недвижимостью необходимо соответствующее высшее образование. На мой взгляд, – считает г-н Сидорко – это не что иное, как лоббирование учебных заведений, которые стали готовить профессиональные кадры управляющих. А ведь в Государственном агентстве энергетики, строительства и жилья уже был зарегистрирован стандарт этой профессии. В нем говорилось, что управляющий домом должен иметь высшее образование и опыт работы в этой сфере деятельности. От всех управляющих теперь требуют еще одного высшего образования, специального. Но это все равно, что, скажем, требовать образования пилота от руководителя авиакомпании!
– Да, управляющим придется попотеть, – согласна г-жа Шнидере. – Ведь чтобы получить сертификат высшей квалификации, теперь обязательным будет получение специального высшего образования. Встает вопрос: нам что, всем надо идти учиться, получать еще одно высшее образование? В моем случае, например, оно будет третьим... Я считаю, что сертификацию управдомов можно было вести так, как это делает Латвийский союз строительных инженеров. Они проверяют у претендентов документ об образовании, практические навыки, минимальные экономические и юридические знания. Можно было бы приготовить специальную экзаменационную программу и для нас, управляющих.
Закон далек от совершенства
– Те, кто работал над законом Об управлении жильем, рассматривали его как закон, который со временем будет дополняться разного рода правилами КМ и поправками, – убеждена г-жа Плявиня. – Например, еще предстоит прояснить, как должна выглядеть смета обслуживания дома, что в ней запланировано, как вести учет коммунальных услуг и т.д. Когда это будет регламентировано, легче станет всем – и управляющему, и жильцам. Станет меньше недоразумений, независимо от того, обслуживает вас кооператив, частная компания или самоуправление.
Г-жа Шнидере тоже считает необходимыми новые правила КМ, которые пополнили бы закон:
– В законе точно не указано, как дом обслуживать, в нем говорится только об управлении. Но для того, чтобы обслуживание также было нормативно определено, нужен дополнительный документ.Кстати, в правилах Кабинета Министров №1014 впервые в государственных нормативных актах на четырех страницах определено, какие услуги должен оказывать жильцам многоквартирного жилого дома управдом. По сути, до декабря прошлого года мы работали в тумане. Однако аналогичного документа в приложение к новому закону надо еще подождать.
– В том, что закон далек от совершенства, – закончил разговор г-н Сидорко, – меня убедил такой факт: в разговоре с юристами, специализирующимися в этой области права, я узнал, что после принятия закона работы у них прибавится. Это, знаете ли, пугает.