В Латвии долги будут следовать за квартирой: что это значит?

Изменения в Законе о квартирной собственности перевернут рынок недвижимости.

С 1 января 2026 года вступает в силу революционная поправка к Закону о квартирной собственности: долги за коммунальные услуги и ремонты будут следовать за квартирой, а не за ее бывшим владельцем. Мы разбираемся, как это повлияет на всех участников рынка, от добросовестных соседей до покупателей и домоуправлений.

Латвийский рынок недвижимости находится на пороге существенных изменений. Весной этого года были приняты поправки к Закону о квартирной собственности, которые призваны внести порядок и справедливость в систему расчетов за жилье. Главное нововведение, которое вступит в силу с 1 января 2026 года, гласит: «долг будет следовать за квартирой».

Что это означает на практике? Какие новые правила игры предстоит освоить покупателям и продавцам? И как эти изменения повлияют на финансовую стабильность домов? Об этом и многом другом мы подробно беседуем с нашим экспертом – руководителем Рижской ассоциации управляющих Игорем Трубко.

■ ■ ■

- В Латвии недавно были приняты ключевые поправки к закону о квартирной собственности. Расскажите, пожалуйста, подробнее, что это за изменения, и когда они вступят в силу?

- Действительно, буквально несколько недель назад парламент принял очень важные поправки к Закону о квартирной собственности. Суть их сводится к тому, что долг теперь будет «следовать за квартирой», а не за ее бывшим владельцем. Эти изменения вступают в силу с 1 января 2026 года.

- Какова была ситуация до этих поправок? Что именно меняется для добросовестных жильцов и для тех, кто собирается продать квартиру, имея долг перед домоуправлением?

- Раньше собственник квартиры, имеющий задолженность, мог просто продать недвижимость, и новый хозяин начинал с чистого листа, без каких-либо обязательств по старым долгам. Прежний владелец после продажи мог, например, уехать за границу, не имея больше никакой собственности в Латвии, что делало взыскание суммы долга с него крайне затруднительным или даже невозможным. В таких случаях эти долги ложились на общий бюджет дома, фактически перекладываясь на плечи тех соседей, которые честно и своевременно оплачивали все счета за коммунальные услуги, ремонты и управление домом. До тех пор, пока долг не был взыскан со старого квартировладельца, он «висел» на доме.

С новыми поправками жители получают гораздо больше уверенности. Теперь будет гораздо меньше случаев, когда кто-то из квартировладельцев скрывается от долгов, продает квартиру, а его задолженности за тепло, воду или ремонты ложатся на плечи честных плательщиков.

- Это очень важный аспект для покупателей недвижимости. Что им нужно предпринять, если они планируют приобрести квартиру после 1 января 2026 года, чтобы не получить вместе с жильем и старые долги?

- Поправки на самом деле очень логичны. Представьте, когда мы покупаем машину, мы всегда интересуемся ее историей – побывала ли она в аварии, какие на ней обременения зарегистрированы. Аналогично, при покупке квартиры, первое, что должен сделать потенциальный покупатель – это запросить справку об отсутствии долгов. Эту справку необходимо получить у управляющей компании, и она должна подтверждать отсутствие за конкретной квартирой задолженности за коммунальные услуги, ремонты и управление домом.

Конечно, самому покупателю в домоуправлении такую справку не дадут. Так что правильней всего прийти в центр обслуживания клиентов домоуправления вместе с хозяином квартиры: пусть запросит документ и тут же покажет его вам.

Кроме того, желательно ясно указать в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие долгов или же полное их погашение на момент сделки.

■ ■ ■

- А что произойдет, если продавец предоставит поддельную справку или ложную информацию о долгах? Какова в таком случае защита для нового собственника?

- В таком случае новый собственник будет иметь право взыскивать сумму долга у предыдущего хозяина. Это очень важный механизм, который обеспечивает дополнительную защиту покупателю и стимулирует продавцов к честности. Правда, взыскать деньги будет непросто, ведь придется идти в суд.

■ ■ ■

- Допустим, человек купил квартиру с долгом, о котором он не подозревал, например, потому что не знал о новых поправках. Как будут развиваться события в такой ситуации?

- Многое будет зависеть от того, кто готовил договор купли-продажи. Я очень надеюсь, что нотариусы теперь будут активно информировать покупателей о необходимости проверки состояния квартиры и наличия долгов. Нотариусы и сейчас нередко сообщают покупателям обо всех обременениях, имеющихся за недвижимостью, хотя это их личная инициатива. Поэтому, в любом случае, покупатель должен быть осведомлен об истории квартиры и убедиться в отсутствии задолженностей.

■ ■ ■

- Насколько вообще распространена проблема «старых долгов» в Латвии? Насколько эти поправки актуальны для рынка?

- В нашей компании Rīgas namu apsaimniekotājs процент таких квартир с долгами относительно небольшой. Однако, если говорить о жилом фонде под управлением муниципального домоуправления, то там их очень и очень много. Я знаю, что общая сумма долгов в этом секторе может достигать до 40 миллионов евро, из которых около половины крайне тяжело взыскать. Так что проблема старых долгов действительно является весьма существенной и требует решения.

- Каков будет общий эффект от этих изменений для добросовестных владельцев жилья и для домов в целом после 1 января 2026 года?

- Во-первых, это значительно увеличит объем денежных средств в фонде каждого дома, делая его более надежным и стабильным. Во-вторых, такие учреждения, как Altum, и другие кредитные организации будут выдавать средства на ремонты с меньшим риском. Ведь никто не хочет, отреновировав дом, платить проценты по кредиту за реновацию за предыдущего должника или соседа. То есть, принцип «долг следует за квартирой» принесет больше стабильности как для отдельных домов, так и для всех жителей. И, конечно, это обеспечит стабильность во взаимоотношениях с поставщиками услуг – Rīgas ūdens, Rīgas siltums, Latvenergo и другими.

■ ■ ■

- Последний практический вопрос: поправки вступают в силу 1 января 2026 года. Значит ли это, что новые хозяева недвижимости будут отвечать только за долги, накопленные начиная с этой даты, или они будут иметь дело и со старыми долгами?

- Это очень важный нюанс. Новый собственник будет нести ответственность за долги, которые были сделаны за три года до момента покупки квартиры. То есть, если вы покупаете квартиру, например, в середине 2026 года, вы будете ответственны за долги, накопившиеся с середины 2023 года.

Очень важно понимать, что за квартирой следует не весь исторический долг. Нет, новый владелец получает только долги за последние три года.

Однако это не означает, что старые долги, которые были сделаны ранее этих трех лет, предыдущий хозяин не должен оплачивать. Если на него уже подан иск в суд, он продолжает нести ответственность по этим долгам. Другими словами, управляющая компания продолжает работать по старым долгам с прежним владельцем, а по новым долгам (в пределах трехлетнего срока с момента покупки) – уже с новым хозяином.

Хочу подчеркнуть, что в большинстве случаев управляющие компании не допускают, чтобы долг копился за квартирой больше трех лет. Сейчас иск на взыскание неуплаты подается обычно уже через полгода-год просрочки. Тем не менее, новому хозяину нужно четко понимать, что он будет нести ответственность за долги, сделанные за последние три года.