Дорогие друзья! Мы получаем от вас много жалоб и вопросов. К сожалению, не всегда газета имеет достаточно полномочий, чтобы помочь вам наладить отношения с управляющим или соседями. Но мы стараемся помочь вам главным – информацией о ваших правах. Поэтому сегодня мы публикуем ответы на вопросы жителей, а также предлагаем вам присылать свои вопросы на электронный адрес нашей редакции Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript..
Документы сдают под роспись
«Какой закон говорит о том, как новый управляющий должен перенимать обязательства у своего предшественника?»
Третий пункт 12-й статьи Закона об управлении гласит, что старый управляющий обязан выполнить все формальности в течение месяца после того, как истек его договор с жителями. Он обязан сдать владельцу дома или его уполномоченному лицу все обязательства, документы и дела, подписав при этом акт приема-сдачи.
Кому положен принудительный управляющий?
«Добрый день! В нашем приватизированном многоквартирном доме организовано товарищество собственников. Но правление товарищества полностью отстранилось от своих обязанностей, в то же время никто из активных собственников в новое правление идти не желает.
Нас обслуживает частное домоуправление. Его председатель на письменные запросы владельцев квартир не отвечает, на телефонные звонки тоже. В доме сложилась аварийная ситуация – может рухнуть крыша, но денег на ремонт нет.
Можем ли мы решением общего собрания владельцев квартир распустить товарищество жильцов и просить самоуправление назначить принудительно нового управляющего?
Каким образом это можно сделать и куда обращаться?»
Что ж, попробуем разобраться в том, каковы в сложившейся ситуации права владельцев квартир. Ответы почти на все их вопросы можно найти в Законе об управлении жилыми домами, Законе о квартирной собственности и Гражданском законе, которые устанавливают порядок управления и обслуживания дома, состоящего из отдельных квартирных собственностей.
Главная проблема обратившихся в редакцию жителей заключается в недовольстве нынешним управляющим. Владельцы квартир желали бы его сменить. Первая часть 16 статьи Закона об управлении говорит, что любой вопрос, касающийся общей собственности владельцев квартир, в том числе вопрос об управлении этой общей собственностью и задании, которое дается управляющему, может решить только сообщество владельцев квартир (все владельцы квартир соответствующего дома). Порядок принятия таких решений описывается в 18–21-й статьях упомянутого закона. Говоря простыми словами, жители в такой ситуации должны созвать общее собрание собственников и проголосовать за смену управляющего. Какое решение поддержит большинство владельцев квартир, то и будет обязательным для выполнения всем домом. Решение необходимо запротоколировать и представить нынешнему управляющему.
Другой вопрос, что перед тем, как уволить управляющего, владельцам квартир нужно внимательно ознакомиться с условиями заключенного с ним договора и узнать, на каких условиях дом может отказаться от этого специалиста.
Но что именно должен делать управляющий, как обслуживать ваш дом, чтобы все остались довольны? Все задачи управляющего описываются в задании на управление, которое передается ему во время письменного заключения договора. Если управляющий не выполняет условия договора или задания на управление, если между ним и владельцами квартир возник гражданский спор, лучшим и самым действенным выходом будет обращение в суд.
Жители спрашивают, не может ли самоуправление назначить им принудительного управляющего. Действительно, такая возможность Законом об управлении предусмотрена. Однако на практике принудительный управляющий назначается редко. Город может прикрепить его к дому только в случае, когда старый управляющий не проводит необходимых работ по управлению, в результате чего в доме сложилась очень опасная обстановка (под угрозой находится жизнь или имущество людей, загрязняется среда).
Консультацию и помощь по этим вопросам рижане могут получить в Департаменте жилья и среды, обратившись в отдел надзора Управления обслуживания по адресу ул. Бривибас, 49/53, каб. 512, 513.
Какова нагрузка дворника?
«Скажите, пожалуйста, существуют ли нормативные акты, определяющие оптимальные площади, которые может убирать каждый дворник или уборщица?» Анце
Один из нормативных актов, который определяет работу дворника, это классификатор профессий. Но и он говорит лишь то, что «дворник – это работник, убирающий улицы, парки, аэропорты, стадионы и другие общественные места». Нормативов, регулирующих объем работы дворника и оплату его труда, в Латвии не существует.
Зато 6-я статья Закона об управлении говорит, что санитарная уборка – это одно из обязательных действий по управлению домом. А правила Кабинета министров №906 «О санитарной уборке жилых домов» определяют требования к санитарной уборке многоквартирных зданий.
Хозяин хочет двойной налог!
«В прошлом номере газеты вы объясняли, почему некоторые владельцы земли под многоквартирными домами заставляют жителей оплачивать аренду участка вместе с налогом на добавленную стоимость (НДС). Тут все понятно: жители по закону обязаны уплатить собственнику участка аренду в размере 6% от его кадастровой стоимости в год. Вы пояснили, что если хозяин участка является официально зарегистрированным плательщиком НДС, то арендная плата облагается налогом.
Но дальше начинается чепуха! В том же законе сказано, что жители обязаны ежегодно компенсировать землевладельцу и налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастра. Мы живем в Плявниеки. Владелец земли желает, чтобы мы платили НДС не только на стоимость аренды земли, но и на вторую составляющую платы – компенсацию налога на недвижимость. Получается, что он начисляет налог на налог! Разве это справедливо? У нас большие опасения, что эти деньги хозяин или домоуправления требуют с нас незаконно».
Увы, жители части многоквартирных домов действительно стали заложниками владельцев земли, на которой эти дома стоят. Максимальная плата за аренду высока – до 6% от кадастра, плюс 1,5% в качестве компенсации за налог на недвижимость.
Но Закон о НДС подтверждает, что хозяева, начисляя НДС на все составляющие платы за землю (в том числе – налоговую компенсацию), поступают законно.
7-й пункт второй части 2-й статьи Закона об НДС говорит: «В стоимость услуги включаются все траты, в том числе налоги и прочие обязательные платежи, кроме самого налога на добавленную стоимость». Таким образом, как это ни странно, налогом на добавленную стоимость в Латвии запрещено облагать только... сам налог на добавленную стоимость.
Повторим то, что писали в прошлом номере: если владелец земли под вашим домом зарегистрирован, как плательщик НДС, он имеет право облагать налогом как арендную плату, так и компенсацию по налогу на недвижимость.