Сдай умно, плати правильно

Как сдавать квартиру в Латвии и не запутаться в налогах? Вы решили сдать квартиру в Латвии? Отличная идея для дополнительного дохода! Но прежде чем мечтать о прибыли, нужно разобраться с налогами. Не пугайтесь, это проще, чем кажется.

Служба государственных доходов Латвии (СГД) предлагает несколько способов уплаты налогов для арендодателей, и каждый имеет свои особенности. Мы изучили методический материал СГД и дополнили его актуальной информацией о налоговых изменениях для арендодателей в 2025 году.

С примерами из документа ответим на главные вопросы, включая выбор лучшего режима для тех, кто сдает одну-две квартиры (например, унаследованные).

О чем речь?

Сдача квартиры в Латвии считается хозяйственной деятельностью, то есть видом бизнеса, с которого нужно платить налоги. Хорошая новость: вы сами выбираете, как это делать.

Есть три варианта: общий налоговый режим, уведомленная хозяйственная деятельность (упрощенный режим для тех, кто не хочет регистрировать бизнес) или налог для микропредприятий.

Каждый режим определяет, как учитывать доходы от аренды, какие расходы вычитать и сколько налогов платить.

В 2025 году в Латвии вступили в силу изменения, которые затрагивают налоги и административные процедуры для арендодателей. Мы разберем их пошагово, чтобы вы выбрали лучший вариант, особенно если вы сдаете одну-две квартиры и хотите избежать лишних налогов на коммунальные платежи или ремонт.

Как начать?

■ Обязаны ли арендодатели платить налоги?

Да, доход от сдачи квартиры облагается налогами. Вы должны выбрать один из трех налоговых режимов: общий, уведомленная деятельность или микропредприятие.

■ Как начать сдавать квартиру законно?

Зарегистрируйтесь в электронной системе декларирования (EDS) на сайте СГД. Это ваш первый шаг к легальной аренде.

■ Какие налоговые режимы есть для арендодателей?

• Общий режим: вы платите подоходный налог (ПНН) только с прибыли от аренды квартиры (доходы минус расходы). Подходит, если у вас много расходов, например, на ремонт.
• Уведомленная хозяйственная деятельность: платите только 10% ПНН с дохода, вычитая из этой суммы налог на недвижимость. Это упрощенный вариант для всех, кто не хочет регистрировать бизнес и возиться с отчетами.
• Микропредприятие: платите 25% с общего дохода. Учет простой, но и вычетов почти нет.

Три режима – три нюанса

■ Как хозяину квартиры зарегистрироваться в общем режиме?

Подайте заявку в СГД через EDS до начала сдачи квартиры. Пример: вы подписали договор аренды и сразу зарегистрировались в EDS, чтобы работать легально с первого дня.

■ А что такое другой вариант уплаты налогов - уведомленная хозяйственная деятельность?

Это упрощенный режим, при котором вы не регистрируете бизнес, а просто сообщаете СГД, что начали сдавать квартиру. Вы платите 10-процентный налог с дохода, но не можете снизиь его за счет расходов, например, на ремонт. Нужно уведомить СГД в течение пяти рабочих дней после подписания договора аренды.
«Уведомить» значит подать в EDS электронное заявление, где вы указываете, что сдаете квартиру, и прикрепляете копию договора. Пятидневный срок начинается с даты подписания договора. Это важно, чтобы избежать штрафов.

Пример: вы подписали договор аренды с жильцом 1 июня. До 7 июня (включая выходные) нужно зайти в EDS, выбрать раздел «Документы», затем «Из формы», найти форму «Регистрация налогоплательщика (физического лица)», выбрать тип «Уведомленная хозяйственная деятельность», указать даты аренды и прикрепить договор.

■ А как работает еще один режим уплаты налогов - режим микропредприятия?

Выбрав этот режим, вы платите 25% налога с общего дохода (без вычета расходов на ремонт квартиры и т.п., кроме налога на недвижимость). Регистрация в СГД нужна до начала сдачи или до 15 декабря предыдущего года, если с 1 января вы меняете режим. Этот вариант удобен для тех, кто хочет минимум бухгалтерии.

Изменение в 2025 году: с 1 января 2025 года микропредприятия без оборота теряют свой статус, но могут легко перерегистрироваться, если деятельность возобновляется. Это упрощает работу для арендодателей с нерегулярным доходом, например, если вы сдаете квартиру только летом.

Общий режим: выгодно не для каждого

■ Мне нравится, что при сдаче квартиры в так называемом общем режиме я могу снизить сумму налога, вычетая расходы на содержание квартиры, скажем, на ремонт. Но как вести учет в таком общем режиме?

Используйте простую бухгалтерию: записывайте доходы, когда деньги поступили на счет, и расходы, когда вы их оплатили. Все фиксируется в специальном журнале учета доходов и расходов.

Пример: вы получили от жильца залог 500 евро 5 июня 2025 года. Записали его в журнал как необлагаемый доход, так как залог не считается вашим доходом. 31 декабря вернули залог и отметили это как необлагаемый расход.

■ Можно ли вести сложную бухгалтерию?

Да, это называется двойная бухгалтерия. При этом вы фиксируете операции, когда они происходят (например, подписан договор), а не когда приходят деньги. Нужно составлять баланс и отчет о доходах. Это сложнее, но подходит для крупных арендодателей. Правила описаны в постановлении Кабинета министров №145 от 1 марта 2022 года.

■ Если я выберу такой общий режим, то какие доходы будут облагаться подоходным налогом?

• Арендная плата.
• Налоги, которые сам арендатор платит за квартиру (например, налог на недвижимость).
• Плата за землю, если дом стоит на чужом участке.
• Коммунальные платежи, если арендатор платит вам, а вы перечисляете деньги дальше.
• Плата за услуги домоуправления.
• Другие доходы, связанные с арендой.

■ Какие доходы не облагаются подоходным налогом в общем режиме?

Если вы получаете коммунальные платежи от арендатора и перечисляете их управляющей компании или поставщикам, эти суммы не считаются вашим доходом.

Пример: арендатор платит вам 100 евро за коммунальные услуги. Вы перечисляете их управляющей компании. В журнале учета вы записываете 100 евро в столбец «Доходы, не облагаемые налогом» и столько же в столбец «Расходы, не связанные с налогами».

Счета за коммуналку: важен правильный учет!

■ А если арендатор платит коммуналку напрямую домоуправлению и водоканалу?

Тогда эти суммы не отражаются в вашем учете, так как вы их не получаете.

Пример: в договоре найма указано, что арендатор платит за коммунальные услуги напрямую управляющей компании. В общем режиме вы не записываете эти суммы в журнал, так как они не проходят через вас.

■ Какие расходы можно вычесть из доходов в общем режиме, чтобы снизить подоходный налог?

• Затраты на косметический ремонт квартиры, если есть чеки или квитанции. Пример: вы отремонтировали квартиру перед сдачей, потратив 1000 евро, и сохранили документы. Эти расходы можно вычесть.
• Амортизация (износ) квартиры или мебели.
• Другие расходы, связанные с арендой (например, реклама квартиры).

Высчитываем амортизацию!

■ Про амортизацию подробней, пожалуйста! Как ее рассчитать, сдавай квартиру в общем режиме?

Амортизация — это постепенное списание стоимости имущества (квартиры, мебели) как расхода. Для имущества, купленного до 31 декабря 2017 года, выберите:

• Удвоенную норму: 10% для квартиры, 40% для мебели.
• Обычную норму: 5% для квартиры, 20% для мебели.
  Для имущества с 2018 года:
• 5% для квартиры, 20% для мебели.
• Или по сроку использования: 35 лет для квартиры, 5 лет для мебели.

Владелец квартиры, сдающий ее в общем режиме, обязан самостоятельно рассчитывать амортизацию и отражать ее в журнале учета доходов и расходов. СГД не выполняет эти расчеты за налогоплательщика.

Пример: вы начали сдавать квартиру в сентябре 2024 года, ее стоимость — 25 200 евро. Годовая амортизация (5%) = 1260 евро. Так как вы сдаете только 4 месяца, амортизация корректируется: 1260 × 4/12 = 419,58 евро.

■ Возникает вопрос, а как узнать стоимость квартиры для расчета амортизации? Ведь недвижимость могла быть получена в наследство, цена ее неизвестна.

Для покупной квартиры используется цена покупки, указанная в договоре купли-продажи, включая дополнительные затраты (например, госпошлины, услуги нотариуса), если они документально подтверждены.

Для унаследованной квартиры берется рыночная стоимость на момент наследования, установленная сертифицированным оценщиком, или стоимость, указанная в свидетельстве о наследстве. Если оценка не проводилась, СГД может принять кадастровую стоимость на момент наследования как ориентировочную, но рекомендуется заказать оценку для точности.

А для приватизированной квартиры используется стоимость, указанная в документах о приватизации (обычно низкая, так как приватизация проводилась по номинальной цене). Если таких данных нет, можно запросить справку в Государственной земельной службе или провести оценку рыночной стоимости на момент приватизации, хотя СГД может оспаривать ретроспективные оценки.

Как платить налог в общем режиме?

■ Каким будет размер подоходного налога, если я сдаю квартиру в общем режиме?

ПНН — это налог на вашу прибыль (доходы минус расходы).

Изменение в 2025 году: с 1 января 2025 года Латвия перешла на две ставки ПНН вместо трех: 25,5% для доходов до 105 300 евро в год (или 8775 евро в месяц) и 33% для доходов выше этой суммы. Это упрощает расчет налогов для арендодателей, особенно с высоким доходом. Кроме того, фиксированный необлагаемый минимум для всех составляет 510 евро в месяц в 2025 году, что может уменьшить налогооблагаемую базу для тех, кто совмещает аренду с другими доходами.

Платежи вносятся ежеквартально через EDS.

■ В каких случаях хозяин квартиры кроме ПНН должен платить обязательные взносы социального страхования, если сдает недвидимость в общем режиме?

Социальные взносы – это ваши взносы на пенсию, медицинское страхование и другие социальные нужды. Если вы сдаете квартиру как самозанятое лицо, в общем режиме, то платите 26,59% от прибыли в размере как минимум минимальной зарплаты и еще 10% от той суммы, которая превышает минимальную зарплату. По выбору можно платить 26,59% от полной суммы дохода.

Изменение в 2025 году: максимальная сумма дохода, с которой платятся социальные взносы, увеличена до 105 300 евро в год (с 78 100 евро). Это значит, что арендодатели с высоким доходом будут платить больше взносов, но это также увеличивает их будущие социальные выплаты, например, пенсию.

Пример: ваш доход от аренды за квартал — 1000 евро. Социальные взносы = 1000 × 26,59% = 265,90 евро.

■ Кто не платит социальные взносы, выбрав общий режим?

От взносов освобождены:

• Люди пенсионного возраста.
• Получатели пенсии (включая досрочную).
• Инвалиды I или II группы.
• Нерезиденты Латвии.

■ Как подавать отчеты и платить социальные взносы?

Подавайте отчет в СГД раз в квартал: до 17 апреля, июля, октября, января. Платежи вносятся до 23-го числа следующего месяца.

Пример: за январь–март (1-й квартал) подайте отчет до 17 апреля и оплатите социальные взносы до 23 апреля.

■ Что делать, если я сдаю квартиру , но доход у меня совсем маленький?

Даже если доход маленький, то вы платите социальные взносы с минимальной зарплаты (740 евро/месяц или 2220 евро/квартал). Их рассчитывает Государственное агентство социального страхования.

Изменение в 2025 году: минимальная зарплата выросла с 700 до 740 евро в месяц, что увеличивает минимальные социальные взносы для арендодателей с низким доходом. 

А вдруг я не справлюсь?

■ Сложно ли научиться вести журнал учета, если сдавать квартиру в общем режиме?

Ведение журнала учета в общем режиме несложно, но требует дисциплины. Журнал — это таблица (в Excel или на бумаге), где вы записываете доходы и расходы по датам, указывая их назначение и суммы. СГД предоставляет шаблоны журнала в EDS, а инструкции есть на сайте www.vid.gov.lv.

• Что записывать: доходы (арендная плата, залог, налог на недвижимость от арендатора), расходы (ремонт, амортизация, реклама), необлагаемые доходы/расходы (коммуналка, залог).
• Как часто: вносите записи, когда получаете деньги или оплачиваете расходы. Подводите итоги ежеквартально для отчетов в СГД.
  Пример: вы получили 400 евро аренды и 100 евро коммуналки 5 января, перечислили коммуналку 10 января, потратили 1000 евро на ремонт 15 января. В журнале: 5 января — 400 евро (доход, облагаемый), 100 евро (необлагаемый доход); 10 января — 100 евро (необлагаемый расход); 15 января — 1000 евро (расход, ремонт).
  Сложность: для одной-двумя квартир журнал занимает 5–10 записей в месяц. Новичкам нужно 1–2 часа, чтобы разобраться с шаблоном и правилами. Если вы аккуратно сохраняете чеки и следуете инструкциям СГД, ошибки редки.

Совет: начните с шаблона СГД и посмотрите их видеоуроки на YouTube. Если боитесь ошибок, наймите бухгалтера на первые месяцы (стоимость ~50 евро/месяц).

Режим уведомленной деятельности: дешево и сердито?

■ Я делаю вывод, что общий режим – это сложно, а режим микропредприятия – малопонятно. Как платить налоги в третьем доступном режиме – режиме уведомленной деятельности?

Вы платите 10% ПНН с дохода, вычитая только налог на недвижимость. Доходы записывайте в хронологическом порядке, но если платежи безналичные, это необязательно.

Пример: арендатор платит 500 евро за аренду и 100 евро за коммуналку. Коммуналка не облагается налогом, а с 500 евро вы платите 10% = 50 евро.

Что выбрать, если я не богач?

■ Какой режим, если я сдаю одну-две квартиры, которые получил в наследство?

Для квартиры с доходом до 500–600 евро/месяц уведомленная хозяйственная деятельность обычно оптимальна:

• Налог 10% — один из самых низких.
• Нет социальных взносов, что экономит деньги.
• Минимальная отчетность (только годовая декларация и реестр при наличных платежах).

Если доход выше или есть большие расходы (например, ремонт квартиры), сравните с общим режимом, где вычеты могут снизить ПНН.

Пример: унаследованная квартира приносит 350 евро/месяц (4200 евро/год). В уведомленной деятельности ПНН будет высчитан по формуле: 4200 × 10% = 420 евро (минус налог на недвижимость, например, 150 евро = 270 евро). В общем режиме: с учетом амортизации (500 евро) и ремонта (1000 евро), прибыль = 4200 − 1500 = 2700 евро, ПНН = 2700 × 25,5% = 688,5 евро, плюс социальные взносы. Уведомленная деятельность явно проще и дешевле. 

■ Повсюду пугают, что собственникам квартир надо платить подоходный налог еще и за коммунальные платежи, внесенные арендатором! Это так?

Чтобы коммунальные платежи и плата домоуправлению не облагались налогами, они не должны считаться вашим доходом. Есть два способа:

• Прямые платежи арендатора: укажите в договоре аренды, что арендатор платит за коммунальные услуги и домоуправление напрямую поставщикам или управляющей компании. Эти суммы не проходят через вас, поэтому не включаются в ваш доход.
• Перечисление через вас: если арендатор платит вам, а вы перечисляете деньги дальше, правильно отражайте это в учете. В общем режиме записывайте эти суммы в журнал как «Доходы, не облагаемые налогом» и «Расходы, не связанные с налогами». В уведомленной деятельности указывайте только арендную плату как доход, исключая коммуналку и домоуправление.
  Пример: арендатор платит вам 400 евро за аренду и 150 евро за коммуналку и домоуправление. Вы перечисляете 150 евро управляющей компании. В уведомленной деятельности: ПНН = 400 × 10% = 40 евро, 150 евро не учитываются. В общем режиме: записываете 150 евро как необлагаемый доход и расход, и они не влияют на ПНН.
  Совет: всегда сохраняйте квитанции о перечислении коммунальных платежей, чтобы подтвердить, что это не ваш доход, если СГД запросит проверку.

■ Можно ли по незнанию допустить ошибку, из-за которой владельцу квартиры все-таки придется платить налоги на коммунальные платежи?

Да, ошибка возможна, если вы неправильно оформите договор или учет:

• Ошибка в договоре: если в договоре не разделены арендная плата и коммунальные платежи (например, указана общая сумма 550 евро), СГД может посчитать всю сумму вашим доходом, и вы заплатите ПНН с нее.
• Ошибка в учете: если вы получаете коммуналку, но не перечисляете ее дальше или не отражаете в журнале как необлагаемый доход, СГД может включить эти суммы в налогооблагаемый доход.

Пример: вы получаете 550 евро (400 евро аренда + 150 евро коммуналка), но в договоре указана только общая сумма. В уведомленной деятельности: ПНН = 550 × 10% = 55 евро вместо 40 евро. В общем режиме, если не записали 150 евро как необлагаемый доход, ПНН рассчитывается с 550 евро/месяц.

Как избежать: четко разделяйте суммы в договоре (аренда отдельно, коммуналка отдельно). Ведите точный учет и сохраняйте документы (квитанции, выписки), чтобы доказать, что коммуналка не ваш доход. Если арендатор платит напрямую, это самый надежный способ.

Переходим из одного режима в другой!

■ Как выгоднее действовать, если я сдаю квартиру в самом простом режиме уведомленной деятельности (10% ПНН), но планирую большой ремонт в конце года?

В режиме уведомленной деятельности вы не можете вычесть расходы на ремонт, поэтому большой ремонт (например, на 5 000 евро) не снизит ваш ПНН. Если ремонт запланирован на конец 2025 года, рассмотрите переход на общий режим с 1 января 2026 года, чтобы учесть эти расходы в следующем налоговом году.

• Оставаясь в уведомленной деятельности: вы платите 10% ПНН с дохода (например, 4800 евро/год = 480 евро ПНН), но 5000 евро на ремонт — это ваши личные затраты, не влияющие на налоги.
• Переход на общий режим: вы регистрируетесь в общем режиме до начала 2026 года (уведомите СГД до 15 декабря 2025 года). В 2026 году вычитаете расходы на ремонт, амортизацию и другие затраты из дохода, снижая ПНН. Однако вы платите социальные взносы (26,59% от прибыли) и ведете журнал учета.

Пример: доход 4800 евро/год, ремонт 5000 евро, амортизация 500 евро. В уведомленной деятельности: ПНН = 4800 × 10% = 480 евро, ремонт не учитывается. В общем режиме: прибыль = 4800 − 5000 − 500 = −700 евро (убыток), ПНН = 0, социальные взносы = 0 (да-да, если прибыль нулевая или отрицательная, то платить социальные взносы не нужно). Убыток можно перенести на будущие годы, снижая налоги.

Как действовать: продолжайте сдавать квариру в уведомленной деятельности до конца 2025 года, так как ремонт еще не проведен. Уведомите СГД о переходе на общий режим до 15 декабря 2025 года. В 2026 году учтите расходы на ремонт, сохранив все чеки и договоры. Это выгоднее, если ремонт дорогой, но требует больше учета.

Совет: проконсультируйтесь с бухгалтером перед сменой режима, чтобы рассчитать точную выгоду с учетом социальных налогов и амортизации.