Юрис Виджис: «Учимся сами, учим и владельцев квартир»

Предприятия, обслуживающие многоквартирные дома Латвии, начали новый сезон. Руководитель Управления Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) Юрис Виджис рассказал о работах, проделанных в прошлом году и о задачах JNĪP на ближайшее будущее.

В новом году еще 15 утепленных домов

Первые недели 2014 года выдались для JNĪP хлопотными. Морозы вызвали проблемы с коммуникациями домов: по девяти адресам замерзли или лопнули трубы. Это вызвано обычной для Латвии бедой – недостаточным утеплением домов.

– Самая дорогая коммунальная услуга в Латвии – это отопление, – говорит Юрис Виджис, – поэтому зимой поставщик теплоэнергии обязан обеспечивать жителям качественную услугу, а управляющий помогать квартировладельцам экономить тепло. Важнее этого в сфере обслуживания жилья нет ничего.

– Как жители могут существенно экономить тепло, если государственная программа софинансирования реновации завершилась?

– Прием новых проектов на конкурс по софинансированию реновации действительно был остановлен в конце 2013 года, потому что закончилось финансирование, предусмотренное на эти цели нашим правительством и фондами ЕС. Но напомню, что Латвия уже получила от Европы средства на поддержку реновации жилья после 2014 года. Это, во-первых. Во-вторых, дома Елгавы еще не израсходовали средства, выделенные нам по старой программе.

– То есть программа закончилась, а деньги будут освоены в 2014 году?

– Да, Латвийское агентство инвестиций и развития (LIAA) зарезервировало средства за нашими домами. До сих пор благодаря софинансированию из фондов ЕС в Елгаве утеплено 10 многоквартирных зданий. Гарантии от LIAA получили еще 15 домов, их мы собираемся утеплить в 2014 году.

– Эксперты Министерства экономики обещают к концу 2014 года подготовить новую программу поддержки реновации, после чего владельцы квартир снова смогут подавать проекты на софинансирование утепления.

– Мы с большим нетерпением ждем от Министерства экономики и LIAA новых правил игры. Даже теперь, пока условия поддержки утепления в Латвии после 2014 года неизвестны, мы продолжаем информировать владельцев квартир о необходимости реновации. Наши дома готовы стартовать в новой программе LIAA, как только она будет открыта.

Утепление как в Германии

– Какую пользу реновация принесла 10 утепленным домам JNĪP?

– Возьмем последние данные за январь 2013 года. В этом месяце жители Елгавы заплатили за отопление в среднем 0,85 Ls/m². В самых холодных домах города услуга обошлась в 1,9 Ls/m². В то же время плата за тепло в одном из первых наших утепленных домов по адресу ул. Хелманя, 3 оставалась минимальной – 0,28 Ls/m². Жители реновированного дома по улице Райня, 10 заплатили 0,43 Ls/m², а по улице Лачплеша, 19а – 0,22 Ls/m².

– Подсчитаем: плата за отопление в некоторых реновированных домов в четыре раза ниже, чем в соседних многоэтажках. Неплохо…

– Мы в Елгаве продолжаем гнуть свою линию и убеждать жителей, что при реновации нужно проводить реконструкцию внутренних коммуникаций, хотя часть этих работ и не финансируются из фондов ЕС. Максимальный результат дает только комплексная реновация с заменой канализации, водопровода, систем отоплении и даже вентиляции.

– Так-то оно так, но дополнительные работы обходятся жителям дороже классического утепления!

– Согласен, зато комплексная реновация превращает старый дом в новостройку. Если мы просто оденем здание в «шубу», это не решит проблемы с устаревшими конструкциями и коммуникациями. Только комплексные работы продлевают срок эксплуатации здания и увеличивают его комфорт.

– Говорят, один из ваших домов получил награду, подтверждающую, что качество его реновации соответствует самым высоким европейским стандартам. Так ли это?

– В сентябре 2013 года Немецко-Балтийская промышленная камера объявила конкурс на самый качественно утепленный объект, реновация которого осуществлялась с использованием немецких технологий. Наш дом по адресу ул. Хелманя, 3 был номинирован на награду в категории «Многоквартирные дома». В результате он стал первым многоквартирным домом за границами Германии, получившим от немцев отметку высокой энергоэффективности. В 2010 году Министерство экономики Латвии признало этот же дом самым энергоэффективным жилым строением страны.

– Это был первый дом, утепленный в Елгаве?

– Нет, второй. Но напомню, что мы утепляли его, не дожидаясь старта государственной программы. 40% от общих издержек софинансировали наши партнеры из Германии.

– С той поры утекло много воды. Скажите, окупился ли вклад жителей в утепление?

– Конечно! Причем реновация приносит владельцам квартир двойную выгоду. Во-первых, это финансовая экономия, получаемая жителями от сбережения теплоэнергии. Дом тратит меньше тепла, меньше становятся и счета за отопление. Во-вторых, продлевается срок эксплуатации здания. Специалисты нашей обслуживающей организации подтвердят, что для серийных домов Латвии это очень важно. Уже сегодня управляющие видят, что элементы конструкций в серийных домах находятся в плачевнейшем состоянии. По документации дом еще должен спокойно стоять лет 20-30, а по факту – многие элементы нуждаются в замене. Реновация позволяет провести все работы разом.

Нужная новая программа поддержки

– По программе LIAA, действовавшей до конца 2013 года, владельцы квартир могли получить софинансирование только тех работ, которые были напрямую связаны с утеплением дома. Поэтому иногда многоэтажка после реновации выглядела снаружи, как конфетка, а трубы внутри оставались ржавыми. В Елгаве работы велись иначе?

– Еще десять лет назад мы научились у немецких партнеров из организации IWO тому, что такое настоящая комплексная реновация. Мы в Елгаве уверены, что Латвия и ЕС должны поддерживать модель обновления домов, включающую не только утепление внешних стен, но и комплексную реновацию.

– Как это возможно на практике?

– Например, LIAA могло бы предлагать максимальную финансовую поддержку тем домам, владельцы которых при реновации согласятся вложить деньги в полную реновацию дома. Пока принципы поддержки утепления после 2014 года в Латвии не приняты. Мы подали свои предложения в Министерство экономики и надеемся на их рассмотрение. Ждем предложений.

– Известно, что Елгава училась реновации напрямую у специалистов из Германии. Продолжается ли сотрудничество?

– Да, немецкие коллеги следят за выполнением реновации в Елгаве и продолжают мониторинг наших утепленных домов. Поэтому могу ручаться, что любая реновация в городе проводится именно по немецким стандартам. Ведь мы не хотим ударить в грязь лицом перед нашими учителями.

– Готовы ли жители Елгавы к массовой реновации?

– Нам еще многому предстоит учиться в этом отношении. А пока даже владельцы квартир в реновированных домах допускают ошибки, мешающие получить все выгоды от утепления.

– Например?

– Жители реновированных домов традиционно мало внимания обращают на вентиляцию. А ведь в доме, где все окна были заменены на пластиковые стеклопакеты, нарушается естественный приток воздуха, в квартирах собирается лишняя влага.

– И жители жалуются: «У нас в квартире плесень!»

– Беда в том, что установщики окон не информируют клиентов о том, как стеклопакеты использовать. А люди должны знать, что после замены окон следует и образ жизни поменять! Новые окна приходится открывать несколько раз в сутки для коротких, но интенсивных проветриваний. Не делаете этого – не удивляйтесь, что на стеклах и стенах появляется конденсат. Говорю же, что нам приходится учиться самым простым мелочам, причем на ходу.

Клапан против плесени

– Почему домовые системы вентиляции не справляются с влагой и плесенью?

– Это связано либо с установкой новых окон и вытяжек, блокирующих вентиляционные каналы, либо с частичным или полным утеплением дома. Мы предлагаем клиентам JNĪP решения по улучшению вентиляции.

– Снова попрошу привести пример.

– По результатам голосования собственников мы можем установить в доме даже дорогие системы рекуперации, лишь бы они обеспечили финансирование. Но для большинства жителей рекуперация – это все-таки дорого.

– Какие еще имеются варианты?

– В знаменитом доме по улице Хелманя, 3 мы решили проблему лишней влажности с помощью монтажа клапанов приточной вентиляции в окнах квартир. Вдобавок на вентиляционных шахтах на крыше мы установили аэраторы – чтобы обеспечить дополнительную тягу.

– Такую систему можно установить в любом доме, не обязательно реновированном?

– Да, она эффективна повсюду, где жители жалуются на плесень после монтажа новых окон в квартирах.

– Какова цена вопроса?

– Понимаю, что журналистам нравятся цифры, но точных сведений не назову, все зависит от конкретного дома. Однако поверьте, что для установки клапанов приточной вентиляции владельцам квартир не понадобится банковский кредит. Любой дом может накопить деньги на эти работы в разумный срок.

– Что делать, если новые окна в доме уже установлены, а приточные клапаны в рамах не предусмотрены?

– В таком случае мы предлагаем установить клапаны прямо в стене. Они также пропускают в квартиру наружный воздух и помогают решать проблему сырости. Клапаны ставятся под каждым окном.

– Предположим, что проблема с сыростью и плесенью касается одной-двух квартир в доме. Могут ли пострадавшие жители получить приточные клапаны за счет общих накоплений?

– Использовать общие накопления дома для помощи владельцам отдельных квартир мы можем только в случае, если за это проголосовало большинство собственников дома. Многое тут зависит от способности управляющего убедить клиентов в необходимости работ.

– Мой сосед, который даже новые окна в квартире не поставил, вряд ли согласится тратить средства дома на какие-то там клапаны…

– Это, действительно, проблема. Повторю: хороший управляющий должен убедить такого человека в том, что ему пора установить в квартире стеклопакеты. Старые окна в одной квартире увеличивают расходы на отопление для всех жителей дома, поскольку часть общего тепла уходит на отопление улицы. А клапаны – это уже второй вопрос.

Жесткие уроки справедливости

– «Убедить», это вы хорошо сказали. Но как убедишь человека, который не хочет думать об общей пользе? Ведь за стеклопакеты или любое другое улучшение в квартире владельцу нужно платить из своего кармана!

– Один из вариантов: поменявшие окна собственники квартир на общем собрании могут принять решение провести экспертизу и постановить, что обладатели старых окон за тепло будут платить с применением повышенного коэффициента.

– Старые окна – плати дороже?

– В сфере управления жильем приходится принимать непопулярные решения, чтобы защитить интересы большинства. Скажем, многие квартиры Елгавы вообще отключены от центрального отопления. В 1997–1998 году муниципальный управляющий оставлял должников без тепла. На мой взгляд, это была порочная практика. В результате многие квартиры по сей день живут с холодными батареями, хотя это вредит всему дому.

– Как так вредит?

– Зимой такие квартиры не остывают полностью, поскольку получают часть тепла из соседних помещений. Кто платит за эту контрабандную теплоэнергию? Соседи отключенных должников! Ранее считалось, что владельцы квартир без отопления должны оплачивать в среднем 15–20% от среднего теплового счета по дому. Так они якобы компенсировали стоимость обогрева общих помещений. Но в реальности их теплозатраты оказались выше, что нам и удалось доказать при помощи специалистов РТУ.

– Ах, да, ведь год назад JNĪP заключил договор с РТУ, согласно которому в отключенных квартирах проводились тепловые экспертизы!

– Мы хотели сделать оплату тепла более справедливой для всех жителей и добились этого. В идеале владельцы квартир с отоплением не должны доплачивать за тепло в соседних холодных жилищах. Сложный путь – согласен, но управление жилыми домами, вообще, сложная штука.

Внимание, в доме опрос!

– Вы ссылаетесь на общие решения собственников. Мол, без них JNĪP ничего для дома сделать не может. Как такие решения принимать?

– В Законе о квартирной собственности говорится, что собственники квартир дома имеют право принимать общие решения не только во время собрания, но и путем опроса. Когда эта норма была зафиксирована в нормативных актах, мы очень обрадовались, потому что JNĪP проводит опросные голосования, начиная с 2002 года.

– Правильно ли я понимаю, что жители могут решать важные для дома вопросы либо на общем собрании собственников, либо, заполнив опросные листы, полученные от управляющего?

– Все верно. Причем опросы в домах мы проводим часто. Хочу обратить внимание клиентов на то, что подписывать анкеты абы как нельзя. Нужно внимательно прочитать, что именно управляющий предлагает дому. В противном случае бывает так, что во время письменного голосования ремонт / реновацию /благоустройство дома поддерживает необходимое большинство собственников, а потом люди смекают, что за работы придется платить и отзывают свои голоса.

– Собственники имеют право отказаться от голосования?

– По закону, да, имеют. Но представьте, как это происходит на практике. Собрав опросные листы, оценив их и подсчитав голоса, управляющий сразу приступает к работам. Например, закупает материалы или заключает договор с субподрядчиками. И вдруг оказывается, что собственники двух-трех квартир отзывают свои подписи под решением о ремонте. Голосование теряет легитимность, потому что большинство собственников дома теперь, оказывается, против работ. И что прикажете делать управляющему?

Как распоряжаться деньгами

– Действительно, что делать управляющему, которого подвели сомневающиеся жители?

– Мы считаем, что собственники, отозвавшие подписи после завершения официального опроса, наносят управляющему и хозяевам квартир реальный ущерб и должны его возместить.

– Еще одно жесткое решение.

– Именно поэтому мы не проводим голосования путем опроса, если в доме планируются крупные работы вроде реновации. Для решения таких проблем обязательно созываем общее собрание, на котором разъясняем людям нюансы. Вдобавок всем домам под управлением JNĪP предложено заключить договора полномочий, и абсолютное большинство владельцев домов такие соглашения подписали.

– Но позвольте, причем тут договора?

– Хотя бы притом, что в договорах полномочий четко определено, когда общее решение собственников в конкретном доме можно принимать путем опроса, а когда – только голосованием собственников на общем собрании. Эти критерии владельцы квартир сами определяют при заключении договора. Например, они могут записать в договоре условие, согласно которому работы на сумму более 5000 латов JNĪP должен согласовывать только с квартировладельцами.

Признаны и в Латвии, и в мире

– С повседневными вопросами все понятно. Что нового за последний год произошло в самом JNĪP?

– Мы стараемся оставаться ведущим управляющим предприятием, и это замечают многие. Например, в прошлом октябре Латвийская ассоциация управляющих выразила желание вступить в Международную ассоциацию менеджмента недвижимости (МАМН), базирующуюся в Белоруссии. Меня как руководителя JNĪP и члена правления Латвийской ассоциации управляющих приняли в правление МАМН. Это очень престижное назначение, поскольку в международную организацию входят представители Германии, Белоруссии, Украины, России и Латвии.

– Чему JNĪP может научить такое значительное сообщество управляющих?

– МАМН оценил наш опыт по обучению владельцев квартир. В прошлом году JNĪP продолжал совершенствовать свою информационную систему в интернете, в которой владельцам квартир доступны все сведения об их доме. Уже в 2014 году мы первыми из домоуправлений Латвии пригласили своих клиентов на информационные семинары, посвященные поправкам к Закону об управлении. Эти поправки вступили в силу 15 января 2014 года и окажут большое влияние на взаимоотношения между собственниками и управляющими во всей Латвии. Первый наш семинар посетило около 30 человек, мы продолжим организовать встречи и впредь.

– Значит, вы будете учить иностранных коллег информировать собственников квартир по вопросам обслуживания?

– Именно за это направление я и отвечаю в МАМН.

– Мы слышали, что недавно JNĪP получил награду от Объединения свободных профсоюзов Латвии. За что вас отметили?

– JNĪP было признано одним из 10 лучших работодателей Латвии за 2013 год. Мы – единственная организация из Елгавы, получившая такую высокую оценку от профсоюзов. Почему выбрали именно нас? Мы уважаем своих сотрудников и делаем все, чтобы на работу они шли с радостью и желанием.