Земля не всем по карману

Очень актуальным для Латвии становится вопрос хозяйской земли под многоэтажными домами. Владельцы многих квартир в феврале получили новые счета за аренду участков под жилыми зданиями. Кое-кого эти квитанции не просто огорчили, но шокировали: стоимость аренды возросла в 5-10 раз! Подобное повышение платы в 2011 году ожидает многих жителей, дома которых стоят на денационализированной земле.

Алла, старшая одного из домов по улице Иерикю, сообщила о ситуации в нескольких многоэтажках, стоящих на одном хозяйском участке:

– Так вышло, что два наших дома по ул. Иерикю и один соседский дом по ул. Кастранес были построены на земле, впоследствии возвращенной довоенным владельцам. Участок довольно большой – 10000 квадратных метров. К нашему дому согласно плану привязано около 4000 «квадратов».

Долгие годы жители здания не имели ничего против платы за аренду земли. Что сделаешь, если государство не позволило им приватизировать этот участок, вернув его прежним собственникам? Против закона не попрешь. Плата в то время была терпимой. Алла вспоминает, что вплоть до конца 2010 года выкладывала за аренду около трех латов в месяц, 36 латов в год.

– Сумма немаленькая, – согласна она, – но все-таки соизмеримая.

Однако с 2011 года владельцы земли выставили жителям дома по ул. Иерикю новый счет за аренду. Узнав, что отныне она должна платить за землю 18 латов в месяц (!), Алла начала выяснять, что происходит.

– Оказалось, что кадастровая стоимость привязанного к нашему дому участка составляет 182 тысячи латов! – нервно посмеивается она, поскольку стоимость четырех гектаров земли не в центре города явно зашкаливает за разумные пределы. – Хозяева уверяют, что по закону жители обязаны не только выплатить за аренду сумму равную 6% кадастровой стоимости надела в год, но и компенсировать им налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастра.

Калькулятор подтвердил: в таком случае жители 80-квартирного дома должны выплатить землевладельцам больше 13 000 латов в год, или ежемесячно вносить за аренду по 0,32 лата с квадратного метра жилья.

– Я живу в квартире площадью в 58 «квадратов», – пересчитывает плату Алла, – вот и получается, что каждый месяц я должна отдавать за землю 18 латов.

Что вызвало такой резкий рост платы за аренду хозяйских участков под многоквартирными домами? Причиной этому стало неблагоприятное для жителей стечение многих обстоятельств. В законе О земельной реформе в городах Латвии действительно сказано, что владельцы квартир должны достигнуть с хозяевами земли под домом письменную договоренность о размере арендной платы. Если прийти к соглашению не удается, то стоимость аренды участка устанавливается в размере 6% от его кадастровой стоимости в год. Вдобавок с 1 января 2010 года пользователи земли обязаны компенсировать ее хозяевам налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастра.

Однако эта законная норма действует в Латвии не первый год, почему же рывок арендной платы произошел только в 2011 году? Этому тоже есть объяснение. Как рассказали в Министерстве юстиции, до 2010 года в Латвии был законодательно установлен «потолок» роста этой платы. Хозяин земли не имел права повышать аренду больше, чем на 25% в год.

С помощью этого «потолка» государство пыталось защитить владельцев квартир, которым было отказано в приватизации земельных участков под домами. Несколько лет это получалось. Но затем землевладельцы оспорили эту норму закона в Конституционном суде, посчитав, что она нарушает их право на получение дохода от находящейся в их владении собственности.

Увы, Конституционный суд признал, что хозяева денационализированных и прочих частных участков под многоквартирными домами правы. Согласно Сатверсме они действительно могут рассчитывать на максимально возможный доход. Поэтому 25-процентный потолок повышения платы в начале 2011 года был отменен.

В этот момент фантазия некоторых владельцев земли буквально пустилась вскачь. Они выставили жителям колоссальные счета за аренду. Печально, но ни один закон не защищает интересы собственников квартир от требований их оппонентов. Если аппетиты землевладельца не превышают планки в 6% от кадастровой стоимости участка в год, формально все в порядке.

Однако у Аллы и ее соседей остается вопрос о кадастровой стоимости участка под домами на ул. Иерикю. В договоре аренды, датированном 2005-м годом, сказано, что эта земля стоит 73 тысячи латов. В свежей же справке из Земельной службы указан совершенно другой кадастр – 480 тысяч латов (за все 10 гектаров, привязанных к трем соседствующим домам).

– В чем причина того, что земля разом подорожала в шесть раз? – удивлены жители. – Ведь мы не раз слышали, что во время кризиса кадастры будут пересмотрены в сторону уменьшения.

Эту информацию подтвердили нам и в Земельной службе: да, в последние годы земельные кадастры имеют тенденцию к уменьшению. Но не нужно забывать, что в последние «тучные» годы официальная стоимость участков была государством сильно повышена. В то время это не сказалось на счетах жителей, потому что землевладельцев сдерживали оговоренные в законах «потолки». Но теперь, когда они отменены, жителям приходится платить за землю по полной докризисной программе. Ведь недавнее снижение кадастровой стоимости земли в разы отстает от того повышения, которые эти же участки пережили в середине десятилетия.

Что делать владельцам квартир, попавшим в настоящую западню? В первую очередь – не надеяться на снижение кадастровой стоимости участков, которое повлекло бы и падение платы за аренду. Нет, кадастры будут до последнего держаться на сегодняшнем уровне: это выгодно для государственного бюджета, получающего дополнительный налог на недвижимость.

Во-вторых, следует начать переговоры с владельцем участка. Именно это остается самым вероятным выходом из тупиковой ситуации. Аргументом жителей может стать то, что завышенная цена на аренду в наше тяжелое время ведет к увеличению в доме количества должников. Возможно, хозяину выгоднее регулярно получать среднюю плату живыми деньгами, чем иметь большую прибыль, но в виде долгов, расписанных на бумаге?

Если найти компромисс не удается, стороны имеют право перенести рассмотрение вопроса в суд. Но не исключено, что по решению суда жителям придется заключить с владельцем участка принудительный договор по 6-процентной ставке, установленной законом.