«Прочитали в вашей газете интервью председателя столичной Управы по найму Нарине Абагян. Спасибо, конечно, за ответы, но на практике нанимателей квартир беспокоят несколько другие проблемы. Сможет ли госпожа Абагян ответить на наши житейские вопросы?»
– Когда в Латвии решили денационализировать хозяйскую недвижимость, наш дом находился в аварийном состоянии. Его вернули прежним владельцам, но жильцов не расселили. Сами представляете, в каком состоянии этот дом, если в течение 20 лет никаких внутренних и внешних капитальных работ тут не проводилось. Можем ли мы на таком основании требовать ограничения арендной платы?
Отвечает Нарине Абагян:
– Согласно переходным положениям Закона о найме жилых помещений сразу после денационализации домов существовали «потолки» арендной платы. Эти «потолки» были введены для того, чтобы плата для прежних нанимателей не повышалась слишком быстро. Однако такие «потолки» давно отменены. Сегодня арендная плата определяется сторонами в порядке взаимной договоренности сторон. Если жители не могут договориться с хозяином, спор переносится в суд, причем каждая сторона должна обосновать свой вариант платы за наем. Конечно, если состояние дома более не соответствует условиям договора, можно обратиться в суд с иском об установлении пониженной платы.
– Договор найма с хозяином заключен давно, с тех пор цена аренды год от года автоматически повышалась. Сегодня она стала явно завышенной, потому что помещения в ужасном состоянии, например, зимой на кухне всего +7 градусов тепла. Что делать?
– Конечно, автоматически повышать плату за наем хозяин квартиры не может. Цена определяется договором найма, установить ее можно только по обоюдному соглашению сторон. Однако случается, что хозяин квартиры самовольно выставляет жильцам новый счет, а наниматели его оплачивают. В таком случае считается, что вы приняли предложение о повышении. Это называется «согласием по умолчанию». Такую устную договоренность, подтвержденную фактом оплаты счета, суды принимают наравне с письменными изменениями в договоре.
Если вы не согласны с новой ценой на аренду, об этом следует письменно информировать владельца. В таком случае он должен обратиться в суд за установлением новой платы, а вы должны продолжать оплачивать квартиру по старым расценкам.
По поводу кухни: если изначально в помещении было предусмотрено отопление, то холод может послужить аргументом, чтобы жильцы в суде потребовали снижения платы за наем.
– Как должна проводиться оплата за аренду квартиры между нанимателями и наймодателем? В каких случаях квитанция считается юридически недействительной? Может ли хозяин облагать плату за наем НДС и должна ли эта позиция отдельно указываться в счете?
– Закон гласит, что стороны при заключении договора найма могут договориться и о порядке платежей (сроках, суммах и порядке оплаты). Выписанный домовладельцем счет действителен до момента, пока не отозван составителем или не отменен судом. Предполагаю, что читатели скорее хотят узнать, что делать, если в счете появляются некорректные позиции? Правила Кабинета министров № 999 предусматривают право жильца обратиться к хозяину с вопросами о счете, и хозяин обязан обосновать все позиции платы. В случае ошибки он должен исправить счет. Если хозяин не отвечает на претензии и не исправляет квитанцию, жильцы должны требовать этого через суд.
Что касается НДС, то согласно Закону о налоге на добавленную стоимость платежи жителей за наем этим налогом не облагаются.
– Что делать, если будущий наниматель квартиры хочет заключить договор с наймодателем, но квартира находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта?
– В таком случае договор лучше вообще не заключать, так как нормативы выдвигают определенные требования к состоянию жилого помещения. Если эти нормы не соблюдены, то под угрозу подпадает жизнь и здоровье человека. За это несет ответственность как сам наниматель, заключивший договор аренды аварийной квартиры, так и хозяин жилья. Конечно, можно договориться, что в ближайшее время помещение будет отремонтировано. Этот нюанс нужно занести в договор найма и уточнить, кто, за какие средства и в течение какого времени, отремонтирует жилплощадь. Например, если за это берется наниматель, то он может просить временного снижения арендной платы.
– Обязан ли хозяин указывать в счете общий расход воды по дому, если в квартирах не установлены индивидуальные счетчики?
– Ответ можно найти в правилах Кабинета министров № 999. Если счетчик один на весь дом, хозяин должен указывать его ежемесячные показания в квитанциях.
– Если наниматель квартиры в хозяйском доме получил муниципальную квартиру, однако переехать в ближайшее время по каким-либо причинам не может, то может ли он сдать муниципальную квартиру другому лицу на год? И нужно ли оповещать о получении жилья хозяина, у которого проживаешь?
– Сдача муниципальной квартиры в поднаем в большинстве случаев запрещена договором найма с самоуправлением. Если Рижская дума получит сведения о том, что в квартире проживает другое лицо, она может разорвать договор найма с вами, и вы потеряете права на муниципальное жилье.
От редакции. Конечно, и по совести сдавать городскую квартиру в субаренду нехорошо. Ведь город предоставил вам жилье для того, чтобы помочь как можно скорее переехать из хозяйского жилья, и зарабатывать на этом деньги, как минимум, стыдно.