Второй год подряд наше государство предлагает собственникам жилья участие в программе реновации. Условия выгодные: софинансирование из фондов Евросоюза в размере 50% от стоимости работ, экономия тепла – 20% и более. Однако дело это новое, поэтому жители Латвии не спешат за деньгами и экономией, да и государственные структуры еще не разобрались, как лучше вовлекать собственников в европейскую программу.
Больше доверия управляющему!
Елгавское управление недвижимым имуществом (JNĪP), с 2004 года сотрудничавшее по вопросам утепления с правительством Германии, предлагает Латвии присмотреться к опыту европейских государств. В ЕС, особенно в поднаторевшей в вопросах утепления Германии, бумажная волокита сведена до минимума. ФРГ охотно выделяет финансовую помощь и своим жителям, и даже жителям Латвии, но при этом строжайшим образом контролирует качество работ. Если заявленная экономия не достигнута, денег не будет!
Этим же путем, считает руководитель JNĪP Юрис Виджис, должна идти и Латвия: «На этапе подготовки дома к реновации государству следует больше доверять жителям и управляющему, поскольку они и сами кровно заинтересованы в результатах утепления! Зато по примеру Германии чиновники должны обеспечить строжайший контроль за выполнением реновации. Сегодня такого контроля очевидно не хватает, а ведь ключевой момент всей программы – это именно качество работ».
Утром ремонт, вечером деньги
Многие жители Латвии всерьез задумываются над тем, принять ли участие в конкурсной программе на европейское софинансирование реновации. Опыт домоуправлений, приступивших к утеплению жилья пять-семь лет назад, может сослужить пользу в момент принятия решения. Поэтому мы отправились в Елгаву, чтобы узнать, как обстоят дела в многоэтажках, утепленных в 2003–2009 годах.
– Жилье в Елгаве мы, и правда, начали утеплять в 2003 году, когда никто в Латвии еще не думал, что однажды и у нас появится европейская программа поддержки реновации, – рассказал председатель JNĪP Юрис Виджис.
Сегодня домоуправлению уже намного легче. Накоплен опыт, появились помощники. Главный единомышленник Юриса Виджиса в вопросах реновации елгавских многоэтажек Земгальское энергетическое агентство. В самом домоуправлении тоже появились специалисты в вопросах утепления. Начинать же было, что греха таить, непросто.
– Мы обратили внимание на энергосбережения уже в 2001 году. Насколько позволяли накопления жителей, домоуправление реализовало небольшие мероприятия – например, утепление теплоузлов домов, замену дверей в подвалах. Мы решились даже на такой ход: двери всех подъездов оборудовали механизмами для закрывания дверей и кодовыми замками. С тех пор зимой входные двери всегда стояли закрытыми – шаг очень простой, но эффективный, – рассказывает Юрис Виджис.
Елгавским домам, которые первыми заинтересовались программой, предложили утепление торцевых стен, замену окон и даже целых стеклянных блоков на лестничных клетках. Часть стекол в таких блоках была выбита, оставшиеся очень плохо держали тепло, поэтому по всей высоте дома их меняли на утепленную стену с пластиковыми окнами. Никаких других денег, кроме накоплений жителей, домоуправление в то время не использовало. Если средств на счету дома не хватало, заключали с владельцами квартир договор о выполнении работ с условием, что плата за обслуживание будет повышена временно, пока дом не расплатится за ремонт. Так нам удалось заинтересовать жителей! Все-таки человеку психологически приятнее сначала получить результат, а затем платить деньги, чем наоборот.
– В данный момент мы считаем, что дома не должны годами создавать накопления на будущее, – добавляет Юрис Виджис. – Гораздо рациональнее в нынешних условиях сначала провести ремонт (с привлечением кредита или за счет резервов домо-управления) и только затем взымать с жителей деньги.
Первый пример, первые проблемы
Но первый шаг к настоящей реновации был сделан в 2003 году, когда Елгавское домоуправление начало сотрудничать с Германией, а вернее – с общественной организацией «Теплосбережение в жилищах Восточной Европы». В то время немецкая сторона заключила с нашим государством договор, согласно которому желала передать Латвии опыт энергетической реновации. Первый дом при помощи немецких специалистов (и на деньги Германии) был утеплен в Риге, на улице Озолциема. Так сказать, смотрите, люди, как из старого советского жилья можно сделать западноевропейскую конфетку!..
Реновация на Озолциема закончилась. Немецкие специалисты понимали, что одним примером нельзя убедить страну в эффективности утепления, поэтому Латвии был присвоен многомиллионый транш на мероприятия, обеспечивающие латвийцам доступные кредиты на реновацию жилья (ставка по таким кредитам была приравнена к немецкой, а разницу покрывала Германия).
– Тут-то мы и поняли, что самое главное для участия в программе реновации, – вспоминает Юрис Виджис. – Это согласие владельцев квартир. На конкурс за право участвовать в немецкой программе заявки подали несколько домов из Елгавы, но кредита не получил ни один. А мы на примере многоэтажки по бульвару Бривибас, 28 (75 квартир), почувствовали: чем больше дом, тем больше квартир и разнообразнее мнения их владельцев. Прийти к общему знаменателю по такой собственности очень непросто.
Программа Германии в Латвии все-таки стартовала. С ее помощью были утеплены шесть или семь домов в разных городах страны, но Елгава осталась в стороне. Опыт участия в конкурсе заставил специалистов местного домоуправления задуматься – что дальше? Государство на тот момент жителям в реновации не помогало в отличии, например, от Польши, где государственный и муниципальный бюджеты покрывали, как минимум, половину стоимости утепления дома.
За реновацией следил «атомный» эксперт
Не было бы счастья, да несчастье помогло, говорят в народе. Так случилось и в Елгаве.
– Город в те дни нуждался в новой котельной, – ведет рассказ Юрис Виджис. – Для ее строительства в 2004 году мы начали искать помощь все в той же Германии. Для получения финансирования, мы должны были выполнить несколько условий наших немецких партнеров. Во-первых, в Елгаве следовало полностью реновировать один многоэтажный дом, во-вторых – оборудовать 600 квартир так называемыми алокаторами (пропорциональными счетчиками тепла). Взамен Германия давала нам кредит на строительство котельной на очень выгодных условиях. Вдобавок представители программы заявили: «Если при утеплении квартир вами будет достигнута 50-процентная экономия тепла, мы оплатим до 40% стоимости работ!»
Согласитесь, условия были очень выгодными, поэтому в пилотном для Елгавы проекте решился участвовать дом по адресу 4-я линия, 1, психологически уже готовый к реновации (именно он участвовал в первом конкурсе на софинансирование реновации из средств Германии, но денег тогда не получил). Теперь немецкие специалисты ознакомились с готовым проектом утепления этой многоэтажки, немного его улучшили и разрешили начать работы. За их реализацией постоянно следил немецкий специалист, представитель Министерства среды и безопасности атомных реакторов.
– Поскольку первый реновированный дом в Елгаве был небольшим, в программе остался избыток денег, и мы договорились с Германией об утеплении еще одного здания, – говорит член правления JNĪP. – Выбор пал на многоэтажку по адресу ул. Кр.Хелманя, 3. Позже мы поняли, что между двумя нашими домами, утепленными в первую очередь, существует очень большая разница. Первый прошел реновацию в 2007 году, второй – в 2009 году. Позднейшая реновация обошлась примерно на 30% дешевле, поскольку строительные работы проводились уже по кризисным ценам. Сэкономленные средства по соглашению с Германией мы потратили на замену крыши и инженерных коммуникаций дома по ул.Хелманя, что не является реновацией в полном понимании этого слова. Однако партнеры оплатили эти работы на прежних условиях – 40% стоимости, без учета НДС. В результате дом получил и утепление, и замену систем канализации и водоснабжения.
Балконы – проблема всей страны
Вот вам пример того, как активность управляющего помогает дому получать реальные, живые деньги! Отсюда можно понять, что именно домоуправление, как посредник между жителями и государственными учреждениями, играет решающую роль в процессе реновации. Именно управляющих следует учить, мотивировать, заставлять интересоваться реновацией. При хорошем же помощнике жителям гораздо проще получить доступ к финансовой помощи Европы и сохранить дом от разрушения.
– Но при полной реновации дома на ул.Хелманя мы столкнулись с проблемой, которая в ближайшее время станет актуальной для всей Латвии, – заметил Юрис Виджис. – Лоджии этого здания были в плачевном техническом состоянии. Эксперты заявили, что эти сооружения лучше всего демонтировать, поскольку они угрожают безопасности жителей и прохожих. Но лоджии после переговоров с жителями решено было восстановить. Признаюсь: стоимость этих работ равнялась стоимости всей остальной реновации дома. Едва ли сами жители согласились бы платить такие большие деньги! Но благодаря удачному техническому решению и помощи Германии мы работы провели и проект спасли.
Если не реновировать, где жить?
Елгавское управление недвижимым имуществом за несколько лет привлекло из бюджета Германии около 180 тысяч евро. Эти средства были вложены в реновацию двух домов. Теперь жители города на похожих выгодных условиях могут участвовать в программе утепления, предусматривающей софинансирование из фондов ЕС.
– Эту программу мы считаем очень нужной: если не заниматься реновацией домов, то где мы будем жить через двадцать лет? Утепление увеличивает срок службы всех конструкций. Это особенно важно теперь, когда после приватизации собственнику квартиры приходится самому заботиться о сохранении недвижимости, – считает Виджис. – Поэтому насущная задача государства и управляющего способствовать реновации жилья. Это также должно стать задачей самоуправления, которое обязано растолковывать горожанам смысл и пользу утепления вместо того, чтобы ставить управляющему палки в колеса, как временами это происходит. Даже в Елгаве некоторые депутаты высказываются в том смысле, что реновация никуда не годится. Но почему? Приведите мне хоть один грамотный аргумент! Или реновация плоха только потому, что конкретный депутат хотел, да не смог поучаствовать в процессе?
Алокаторы дают до 15% экономии
По требованию Германии Елгавское управление недвижимости в 11 домах установило алокаторы. В некоторых домах они по назначению используются для расчета платежа за тепло в каждой конкретной квартире (это возможно в жилье, где установлены теплорегуляторы). В некоторых же многоэтажках алокаторы служат только наглядным счетчиком потребления теплоэнергии.
– В то же время немецкий опыт все-таки показывает, что установка таких счетчиков в реновированных домах дает экономию до 15% (при наличии на батареях тепловых регуляторов). Это значительный показатель! – утверждает Юрис Виджис. – Например, в прошлом январе средняя плата за тепло в Елгаве составляла 1,24 лата за квадратный метр. Уверен, что жители любого нашего дома были бы счастливы в такой ситуации иметь систему индивидуального регулирования тепла, позволяющую самостоятельно определять температуру в квартире и соответствующую плату за услугу. А ведь себестоимость установки регуляторов и алокаторов невысока. Единственная серьезная затрата по этой программе, это стоимость расчетов за тепло, которая при наличии алокаторов проводятся по особым принципам.
– В прошлом году, – продолжает управляющий, – в реновированном доме по улице Хелманя, 3 имелись квартиры, которые зимой вообще не открывали регулятор батареи – им хватало тепла от стояков (и соседей, с чем приходится считаться). Но такое возможно только в утепленном доме, где существует совершенно иной уровень комфорта, что и позволяет жителям экономить без ущерба для здоровья или самочувствия.
Государство, откройся!
Сейчас JNĪP проводит в Елгаве реновацию первого дома, победившего в конкурсе на софинансирование из фондов ЕС. Юрис Виджис надеется, что уже в ближайшее время таких домов будет становиться все больше.
– Могу подвести такой итог нашей беседы: для начала любого реновационного проекта куратору проекта необходимо провести с собственниками от 6 до 10 встреч, направленных на принятие решения. На этом этапе очень велико значение управляющего, его инициатива и умение работать с людьми, поэтому и государство должно сотрудничать с домоуправлениями более открыто!