Уже в этом отопительном сезоне жители многоквартирных домов, возможно, начнут рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг напрямую. Это убережет собственников квартир от произвола недобросовестных управляющих и лишит поставщиков возможности отключать тепло и воду всему дому. Но за любое удобство надо платить. Производители предупреждают, что прямые расчеты повысят стоимость коммунальных услуг.
Соответствующие поправки к Закону о квартирной собственности уже выдержали два чтения в Сейме. Решающее – третье чтение – состоится в ближайшее время. Депутаты предполагают, что после принятия законопроекта общее собрание каждого отдельного дома сможет решать, какой вид расчетов с поставщиками применять. По умолчанию сохранится нынешняя система, при которой платежи за коммунальные услуги жители вносят через управляющего. На прямые расчеты собственники смогут перейти по результатам общего голосования.
Зачем понадобилось менять устоявшуюся систему? Проблема в том, что в Латвии государство не регулирует рынок обслуживания жилья. Сегодня управляющим может назваться любой. Требования к такому человеку или организации формальны, наказаний за их невыполнение не предусмотрено. В результате огромные средства жителей, уплаченные за воду и тепло, часто оказываются в руках некомпетентных людей.
Гораздо безопаснее перечислять плату за услуги прямо водоканалу, теплосетям и операторам по вывозу отходов. А после заключения прямых договоров между жителями и поставщиками каждый собственник квартиры будет отвечать только за свои долги. Если две-три семьи в доме задолжали за тепло, Rīgas siltums не сможет больше отключать услугу всей многоэтажке.
С какой стороны ни посмотри на прямые расчеты, для потребителей они выгодны. Против только поставщики услуг. Они заявляют, что новая система в Латвии... невозможна, потому что слишком дорога.
RŪ: плата за воду вырастет на 33%
– При введении новой методики Rīgas ūdens будет главным пострадавшим, – считает председатель правления предприятия Дагния Калниня. – Прямые расчеты затруднят нам работу с неплательщиками. Сейчас договора на поставку воды от лица дома заключают управляющие. Должником также считается управляющий или целый дом, который мы можем полностью отключить от услуги.
Несмотря на то, что жители под угрозой отключения начинают расплачиваться быстрее, управляющие задолжали нам 1,14 миллиона латов. Если мы потеряем возможность отключать воду домам (а технической возможности отключать отдельные квартиры в Риге не существует), долги начнут стремительно расти.
– Сегодня ситуация с долгами за воду понемногу улучшается, но ситуация все-таки ненормальная. Выступая против прямых договоров, необходимость перемен мы признаем, – признала Дагния Калниня. – Каждый год в Риге объявляет себя банкротом, как минимум, одно крупное домоуправление. Такой управляющий не расплачивается за поставленную жителям воду, хотя сами собственники квартир деньги ему перечисляют. В подобной ситуации люди вынуждены менять обслуживающую организацию и оплачивать счета по второму разу. Так случилось с клиентами компании Namu apsaimniekošana, которая объявила банкротство, задолжав нам 446 тысяч латов.
С 2011 по 2013 год долги управляющих-банкротов перед Rīgas ūdens увеличились с 122 тысяч до 474 тысяч латов. Мы пытались получить деньги всеми законными путями, но успеха не добились. Это значит, что фактические долги управляющего придется оплачивать жителям.
Как дому не допустить воровства средств? По своей практике мы видим, что главная роль тут принадлежит обществам собственников. Активные дома, создавшие такие товарищества, контролируют работу управляющего и гораздо успешнее справляются с долгами, чем остальные.
Мы считаем, что для защиты жителей нужно стимулировать создание обществ собственников и ввести строгие требования к работе управляющих. А прямые платежи вводить несвоевременно хотя бы потому, что это повысит стоимость воды примерно на 30%.
Мы выяснили, что средний житель Риги потребляет около 6 кубометров воды в месяц при тарифе 0,72 лата за кубометр. Соответственно, каждый рижанин платит за воду и канализацию около 5,17 латов в месяц. Если нашему предприятию придется самому заключать договора с клиентами, выписывать счета и бороться с неплательщикам, то условная плата за воду для жителя Риги вырастет на 33% в месяц. Каждый будет платить за воду на 1,53 лата больше.
В абсолютном выражении повышение вроде бы невелико, но в масштабах всей Риги оправдать его сложно. Согласятся ли наши клиенты на дополнительные траты?
RS: придется создать отдел из 140 человек
Член правления Rīgas siltums Бируте Крузе сообщила, что сегодня предприятие поставляет тепло 7000 зданиям столицы, в которых расположено около 230 тысяч квартир. При введении прямых расчетов теплосетям пришлось бы заключить договор с каждым владельцем жилища. Это огромная дополнительная работа, пугаются в Rīgas siltums.
– За последние девять месяцев мы произвели тепла на 151 миллион латов, из которых львиная доля – 114 миллионов, пришлась на жилой сектор, – сообщила Бируте Крузе. – Причем ситуация с долгами в этом сезоне улучшилась. Если к концу прошлого лета управляющие оплатили 94% старых счетов, то сейчас – уже 96%. Общий долг управляющих составляет 6,14 миллиона латов, но к началу отопительного сезона он будет равняться нулю, иначе мы просто не подключим домам тепло. Это самый эффективный способ получить полную оплату за наши услуги.
Нынешняя система расчетов имеет свои плюсы и минусы. Положительно, что сегодня жители получают один общий счет за коммунальные услуги, управляющий же точно понимает, сколько в доме должников. Плохо то, что недобросовестные домоуправления могут присвоить деньги жителей, объявив банкротство или исчезнув.
Сейчас Сейм предлагает ввести прямые расчеты с жителями. Это сложно, потому что мы не можем вложить в тариф затраты на подготовку счетов для 230 000 клиентов. Значит, придется выставлять жителям квитанции с двумя позициями – как за теплоэнергию, так и за наши дополнительные административные расходы: заключение договоров, выписку квитанций, борьбу с должниками и так далее. Мы подсчитали, что для этого должны создать целый отдел на 140 человек, который начнет работать с клиентами напрямую. С точки зрения новых рабочих мест это хорошо, но платить зарплату этим людям будут простые собственники квартир.
Прямые расчеты невыгодны для жителей хотя бы потому, что они станут получать пять квитанций вместо одной. А ведь оплата каждого счета стоит 20 сантимов. И представьте, что каждый поставщик начнет отдельно обращаться в суд против должника. Мы же завалим нашу судебную систему жалобами!
Вместо прямых расчетов мы тоже предлагаем развивать общества собственников. У нас есть пример – жители одного рижского дома переняли права управления, заключили договор с коммерческим домоуправлением и постановили: все платежи за коммунальные услуги собственники должны вносить на счет общества, а не управляющего. Получается, что деньги полностью находятся под контролем жителей и обман невозможен. В этом направлении и нужно двигаться.
RNP: должников станет больше, ремонтов меньше
Директор юридического департамента Rīgas namu pārvaldnieks Индра Дрейка сообщила, что главное муниципальное домоуправление страны тоже не поддерживает введение прямых платежей:
– Под нашим управлением находится 4128 домов, около 170 тысяч квартир. Проблемы с долгами действительно имеются. Задолженности – пусть и небольшие – накопил 51% наших киентов, а это 86 тысяч собственников. Всего жители Риги не оплатили коммунальные услуги на сумму 26 миллионов латов, а прошлой зимой общая сумма долга достигала даже 33 миллионов латов.
Мы проанализировали счета и выяснили, что 33% квартплаты уходит в счет обслуживания. 52% – на тепло, 9% – на канализацию и водоснабжение, 2% на общее электричество, 6% – на аренду земли. Поскольку должников у нас немало, предприятию пришлось создать накопления на покрытие долгов сомнительных дебиторов на сумму 11 миллионов латов.
Почему мы не считаем прямые платежи выгодными? Потому что расходов самого управляющего это не снизит, нам по-прежнему придется готовить и рассылать счета, пусть и урезанные. Но мы опасаемся, что при прямых платежах ухудшится общая платежная дисциплина жителей. Скажем, сейчас человек получает наш счет на 100 латов, а оплатить может только 50. Полученные деньги мы равномерно распределяем по всем позициям – отоплению, воде, вывозу отходов и обслуживанию. Если же человек будет получать пять отдельных квитанций, ему придется решать, за что заплатить в первую очередь. Большинство выберет оплату тепловой квитанции, иначе можно остаться в холоде. В результате долги жителей перед управляющим станут расти, меньше денег будет на ремонты и содержание домов.
Если долги жителей увеличатся, нам придется особенно нелегко. Уже сейчас в делопроизводстве находится 5600 дел неплательщиков, из которых 1500 в суде, 2500 – в процессе взыскания долга, еще по 1200 делам взыскание закончено. В этом году нам пришлось подать в суд еще 1200 дел на общую сумму три миллиона латов. Новая система количества должников не сократит.
Что предлагают Сейму поставщики?
Вместо введения прямых расчетов за коммунальные услуги нужно:
■ Создать учреждение по надзору и контролю, обладающее законной властью и необходимым числом работников, которое могло бы присматривать за работой управляющих.
■ Добиться, чтобы управляющий, попутно занимающийся другим бизнесом, вел отдельную бухгалтерию для обслуживаемых домов.
■ Добиться того, чтобы управляющие предоставляли государству регулярные отчеты по каждому дому.
■ Гарантировать полную прозрачность работы домоуправлений.
■ Лицензировать управляющих.
■ Ввести гражданско-правовую ответственность управляющего – в виде специального страхования. Размер страхования может зависеть от квадратуры находящегося в управлении предприятия жилья, его оборота, юридического статуса и т.д.
■ Создать систему гарантийного депозита для транзитных платежей. Каждый управляющий должен производить зачисление на гарантийный депозит. Плата может быть одноразовой при получении лицензии или ежемесячной, например, в размере 5% от транзитного платежа, полученного управляющим от жителей за коммунальные услуги. Деньги из государственного фонда можно использовать, чтобы оплатить долги любого дома Латвии, управляющий которого объявил себя банкротом.
■ В случае банкротства управляющего запретить администраторам неплатежеспособности использовать платежи жителей на покрытие других долгов. Все внесенные жителями деньги направлять на погашение долгов по коммунальным услугам.
■ В нормативных актах определить, что денежные средства, которые управляющий получил от владельцев жилого дома, считаются имуществом третьих лиц и взыскание на них обращать нельзя.
■ Если квартира должника продана с аукциона, в Гражданском кодексе предусмотреть, что первым делом полученные средства направляются на погашение его коммунальных долгов и только потом на погашение долгов по ипотеке и т.д.
■ Вводить прямые расчеты с поставщиками только в домах, где сообщество собственников квартир ознакомится со связанными с этим затратами и примет соответствующее решение.
■ Создать единую общественную базу данных об управляющих многоквартирыми жилыми домами, достоверность которой была бы так же высока, как достоверность Земельной книги.
■ Обязать поставщиков коммунальных услуг информировать владельцев квартир, если управляющий не перечисляет их средства за полученные тепло и воду.