SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) организует работу по перезаключению договоров полномочий на управление жилыми домами. Среди 250 жилых домов, имеющих с JNĪP договора старого образца, 50 домов уже подписали новый договор. Работа над новыми договорами активно продолжается, рассказывает руководитель юридического отдела предприятия Яна Антсоне.
– Новые договора должны соответствовать требованиям Закона об управлении жилыми домами. Договора на управление, бывшие в силе на день вступления в силу данного закона, но не соответствовавшие его требованиям, должны быть приведены в соответствие с этим законом. Договора дополнены и согласованы с нормами закона, в них четко определяются права и обязанности владельцев квартир и управляющего. Также в договора включены пункты, определяющие права уполномоченного представителя собственников квартир, его права и обязанности, оговорены правила обмена информацией между владельцами квартир и управляющим и прочие важные пункты, помогающие наладить сотрудничество между владельцами квартир и управляющим жилого дома.
– Как правильно подписывать такой договор?
– Договора являются коллективными, заключаются одновременно на весь жилой дом и вступают в силу с момента, когда документ подписало 50% собственников квартир конкретного дома плюс один голос.
– Договор – особый документ. Наверняка жители хотят знать, почему в него внесен тот или иной пункт.
– Мы только рады вопросам, это значит, что люди заинтересованы в их решении. Специально для информирования собственников квартир в 2011 году провели семь информационных семинаров. На каждом присутствовало в среднем 25–30 собственников жилья. Если собственники квартир желают внести поправки или дополнения к нашему проекту договора, всегда выслушиваем и идем навстречу (если эти поправки не идут вразрез с законом).
– Собрания будут продолжаться?
– Обязательно! Информация о ближайших встречах публикуется на домашней странице нашего предприятия www.nip.lv. Семинары длятся около трех часов, жители могут задавать любые вопросы по организации обслуживания дома. Интерес большой, поэтому думаем, не организовать ли семинары по другим актуальным вопросам в области управления жилыми домами.
– Это как?
– Возможно было бы организовать дискуссии на тему изменений в нормативных актах, сотрудничества жителей с домоуправлением. Мы заинтересованы в том, чтобы собственники квартир хорошо понимали и знали законы, касающиеся управления и обслуживания их имущества. В прошлом году мы сообщали через вашу газету, почему необходимо заключить договор на аренду земли под домом, если участок принадлежит другому собственнику. Многие горожане прислушались к нашим советам. Информация помогает людям принимать правильные решения.
– Помнится, в прошлом году ваш юридический отдел был загружен работой с должниками. Как обстоят дела сейчас?
– Пару лет ситуация была печальной. Долги стремительно росли. Жители были испуганы, многие не понимали, как решить проблему. Мы информировали жителей о возможности о заключить соглашения по оплате долга. Подписав такой документ, человек берется постепенно оплачивать долг – в зависимости от своих финансовых возможностей. Управляющий же в течение действия соглашения не подает на должника в суд – при условии, что тот добросовестно выполняет соглашение. Радует то, что большое число неплательщиков после нашего приглашения явились в JNĪP, чтобы составить графики выплаты долга. Мы благодарны этим людям. Составить график оплаты долга по-прежнему может любой наш клиент, пришедший в JNĪP за помощью. Для этого ему нужно заручиться письменным согласием старшего по дому, поскольку надо помнить: владелец квартиры задолжал жилому дому, поэтому срок погашения долга надо согласовать со старшим по дому, являющимся представителем интересов остальных собственников квартир.
– Как обстоят дела с судебными исками против неплательщиков?
– В течение одного года в суде рассматривается более 1000 таких исков. Но мы начали превентивную работу, которая дает хорошие результаты. Сейчас начинаем работать с владельцами квартир, задолжавшими за два-три месяца. Суммы их долгов невелики, резона подавать в суд нет. Мы высылаем напоминания, мягко просим оплатить счет и сообщаем о последствиях на случай, если долг вырастет.
– Какая сумма долга является критической, после чего домоуправление обращается в суд?
– Этот вопрос мы обсуждаем с представителями домов. Ведь при передаче дела в суд необходимо внести государственную пошлину – минимум 50 латов. Если в многоэтажке несколько крупных неплательщиков, госпошлина будет внушительной. Жители многих домов уполномочили управляющего использовать средства для начала судопроизводства средства из финансов, доступных жилому дому. Конечно, после решения суда эти деньги вернутся в доходную часть дома. В новом договоре полномочий по управлению жилым домом предусмотрен порядок решения этого вопроса. Есть дома, предусмотревшие, что неплательщику, накопившему более 200-300 латов долга, будет отключена горячая вода. Как видите, успех взыскания долгов зависит от активности самих владельцев квартир.
– Планируете ли наказывать должников штрафными санкциями?
– Пока JNĪP не применяет к неплательщикам пени. Но новые договора на управление жилыми домами дают нам такое право в домах, где собственники квартир подтвердили этот порядок. Договором определяется, что все штрафные проценты, взысканные с должника, перечисляются не в бюджет управляющего, а в накопительный фонд дома.
– Есть ли долги, которые невозможно взыскать?
– Это коммунальные задолженности владельцев квартир, на которые наложена ипотека, поскольку право первой руки на взыскание тут имеет банк. Также есть сложности с возвращением долгов жителей, подавших на неплатежеспособность физического лица. Домоуправление может получить обратно только часть долга, в лучшем случае, треть. Остальное – прямой убыток жилого дома. Увы, управляющий на этот процесс не влияет и ничего изменить не может.
– Какой совет вы как юрист управляющего хотите дать жителям в завершение беседы?
– Мой совет будет исключительно простым. Будьте хорошими и заботливыми хозяевами своего имущества. В работе мы сталкиваемся с ситуациями, в которых невозможно найти владельца квартиры, который долго отсутствует. Приглашаю владельцев квартир, которые оставили свое имущество или планируют долгий отъ-езд – обеспечьте все, чтобы управляющий в случае необходимости мог бы связаться с лицом, имеющим доступ к инженерным коммуникациям в вашей собственности. Нередки ситуации, когда в пустой квартире происходит авария, и управляющий не может оперативно ее устранить, в связи с чем ущерб терпит не только владелец квартиры, но и его соседи.
А еще от себя и своих коллег хочу поблагодарить тех владельцев квартир, которые активно участвовали в обсуждении договоров полномочий на управление жилыми домами и решении других вопросов, которые помогали нам, сотрудничая и совершенствуясь, заботиться о самом ценном имуществе любого человека – жилище.
Говорят жители
Эдгар Козловс, старший по дому по адресу Елгава, ул. Пернавас, 14:
– Жители выбрали меня уполномоченным по дому около трех лет назад. Сам я давно хотел взяться за эту работу, но по разным обстоятельствам не сумел. Может, был слишком молод. Но свое видение ситуации имел даже в молодости.
Видел, что у прежнего уполномоченного лица не слишком складывается общение с жителями. Это вызывало проблемы, появлялись нерешенные вопросы. Поэтому я начал с переговоров с соседями. Одна из моих задач – проверка показаний квартирных счетчиков. Этот момент я использую для бесед с жителями. Хочу знать все их проблемы!
Например, не каждый человек сам решится звонить в домоуправление с сообщением о том, что в квартире холодные батареи, надо бы их продуть. Я должен узнать об этом первым и передать информацию в JNĪP. Жители привыкли к этому. Они знают: за состояние дома отвечает старший. Мне в любой момент можно позвонить с вопросом, почему нет горячей воды или что делать с засорившейся канализацией. Объяснять и помогать – это моя работа.
Теперь у нас складывается очень хорошее сотрудничество с JNĪP. Благоустройство начали с чистки подвалов. Мусор копился там с момента постройки дома. JNĪP предоставил нам контейнеры. Работы провели сами жители и приглашенные домом помощники.
Следующей задачей была замена окон на лестничных клетках. Рамы у нас были деревянные, на одно стекло. Я, как старший по дому, предложил установить стеклопакеты, и жители идею поддержали. Работа была выполнена через месяц после принятия решения общего собрания. 16 окон стоили нашей пятиэтажке около 2000 латов. Поскольку заодно мы оплатили полную отделку оконные проемов, дальнейшим шагом стал косметический ремонт в подъездах.
Почему «косметика»? Ремонта в доме не было 30 лет, и нам на голову начинали падать куски штукатурки. Помню, как сам мальчишкой жег спичками потолки в подъездах. Эти отметины оставались там до последнего времени. А теперь – приятно зайти. Ремонт закончен перед Новым годом и стал подарком дому.
Наши жители довольны новым порядком обслуживания дома. Они видят реальные улучшения. Конечно, на общем собрании соседи всегда спрашивают: «Эдгар, сколько будет стоить этот ремонт?» Я отвечаю: «Доплачивать ничего не придется, потому что дом уже накопил деньги на окна (трубы, побелку и т.д.)».
Вопрос платы за услуги мы решили разумно. Три года назад жители платили за обслуживание 14 сантимов с квадратного метра жилплощади. Дом сидел в долгах, как в шелках. Домоуправление заменило нам канализацию и трубопровод, что стоило 6000 латов. Мы очень долго не могли отдать эти деньги JNĪP, следовательно, не могли требовать новых ремонтов.
Рассмотрев ситуацию, мы с соседями решили, что надо поднять плату за обслуживание до 30 сантимов с квадратного метра. Повышение требовалось, чтобы расплатиться за прежние ремонты и создать накопительный фонд дома. Это имело большой эффект! Потребовался всего год, чтобы рассчитаться с JNĪP за канализацию и водопровод. После этого мы начали копить деньги на благоустройство. На 1 июня 2011 года на нашем счету было уже 10 тысяч латов.
Да, собирать деньги непросто. В нашем доме 56 квартир, 20% жителей – пенсионеры. Пять жилищ стоят пустыми после смерти владельца, еще пять-шесть собственников находятся за рубежом. Есть и должники. Но даже в такой ситуации можно создать ремонтный фонд и привести дом в порядок.
Новые окна стали первым нашим шагом к благоустройству. В ближайшем будущем мы, подкопив средства, без всяких кредитов утеплим наружные стены. Жители уже согласны, потому что видят: заплатив деньги, они получают результат.