В январе в Риге начало работать объединенное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks. Руководитель организации, обслуживающей 4500 домов столицы, Эрвин Страупе рассказывает, что первой проблемой предприятия стали текущие крыши. Зима подошла к концу, мы отправились к господину Страупе с вопросом о состоянии столичных кровель и перспективах затопленных в этом сезоне квартир.
Управляющие подсчитают крыши
В одном из первых интервью Эрвин Страупе сообщал, что после январских снегопадов в Риге потекла каждая третья крыша. Такой ситуация была на территории Rīgas namu pārvaldnieks. Звонки и письма наших читателей подтверждали трагичность ситуации: жители жаловались на капель с потолков и спрашивали, как действовать, чтобы нынешняя зима была последней, когда им приходится переживать потопы.
Эти вопросы мы передали начальнику Rīgas namu pārvaldnieks.
– Сегодня не назову вам общего количества проблемных крыш, – предупредил Страупе. – Точная информация будет подготовлена не раньше конца апреля. К тому времени мы подведем полные итоги зимнего сезона. Сегодня же замечу, что под понятием «текущая крыша» скрывается много вполне решаемых технических проблем. К слову, в марте домоуправление издало первый номер собственной газеты Rīgas avīze. На страницах будущих выпусков наши клиенты узнают о результатах зимы.
– Почему же проблемы не обобщены в марте?
– Потому что отопительный сезон и таяние снега далеки от завершения. В случае новых снегопадов, которыми грозят синоптики, наша статистика пополнится.
– Позвольте передать вам вопрос наших читателей из Задвинья. Крыша их дома во время чистки снега была повреждена. Владельцы квартир интересуются: кто будет платить за ремонт?
– Такое случается. Чаще всего эта проблема касается старого шифера. Состояние этого материала настолько плохое, что по шиферным кровлям нельзя ходить. Жители заливаемых квартир умоляют почистить снег, но во время работ шифер ломается, появляются дыры. Мы стараемся оперативно подправить (по-настоящему ремонтировать крышу зимой невозможно) и ждем тепла, чтобы решать вопрос глобально.
– Но за такие беды ответственность несет домоуправление?
– Конечно.
Контрольные сметы – весной
– Что намерен сделать Rīgas namu pārvaldnieks, чтобы не допустить течи крыш в следующем году?
– Мы готовы предложить жителям контрольные сметы на работы по устранению изъянов кровель. Напомню, что часто речь идет всего лишь о необходимости утепления чердака или других несложных работах, а вовсе не о полной замене крыши. Ознакомившись со сметой, жители должны созвать общее собрание и решить: делаем ремонт или ждем у моря погоды? Если у дома есть накопления, позитивное решение весьма вероятно. Если накопительного фонда нет, мы вместе с клиентом решим, как привлечь деньги. Вероятны два варианта: повышение платы за обслуживание или использование средств ЕС.
– Разве на ремонт крыши можно привлечь европейские деньги?
– Да, если рассматривать этот ремонт как часть общей реновации дома.
– Однако согласно закону домоуправление обязано планировать крупные ремонты в конце года и до 15 октября сообщать об этих планах владельцам квартир. Вы идете другим путем: предложите сметы весной. Нет ли здесь несоответствия?
– Не вижу никакой проблемы. Каждый дом имеет право в середине года созвать общее собрание и принять решение о ремонте крыши. Такому дому мы, конечно же, пойдем навстречу и окажем всяческую помощь.
Долги ремонту не помеха
– Жители жалуются, что старые рижские домоуправления отказывались ремонтировать крыши и подъезды даже при наличии накопления. Объяснения: в доме много должников…
– Это две невзаимосвязанные вещи. Накопления дома существуют отдельно от индивидуальных долгов жителей. Взыскание задолженности – проблема домоуправления, его задача. Хотя чаще всего в домах, за которыми числится большой долг, накоплений как раз и нет.
– Владельцы двух-трех квартир способны влезть в десятитысячные долги перед домоуправлением, пока их соседи продолжают исправно платить, в том числе – за будущие ремонты.
– Если ремонтный фонд создан, то наличие должников не является препятствием для начала работ.
Крыши разные важны
– Зима принесла много неприятностей. Может, домоуправлению пора призвать на помощь новые технологии?
– Обсуждался вариант прокладки в водосточных трубах электрических проводов, которые, нагреваясь, не давали бы трубам замерзнуть и обеспечивали отток воды. Так делают в Германии. Но если зима такова, как нынешняя, кабели неэффективны. Они справляются только с определенным количеством осадков, если же снег валит, как в январе этого года, электричество перестает быть актуальным.
– Нынешней зимой много говорилось о том, что на чистку крыш не хватает средств. Однако управляющий обязан заранее предусмотреть эти расходы в составе платы за обслуживание. Готов ли Rīgas namu pārvaldnieks правильно распланировать эти траты в следующем сезоне?
– Действительно, очень важно уже сегодня подумать о будущем. В этом году мы переняли хозяйство от малых домоуправлений и были вынуждены работать в рамках их бюджетов. Но осенью 2011 года мы намерены гораздо внимательней подойти к планированию платы за обслуживание для каждого отдельного дома. В том числе предусмотрим в смете суммы, необходимые для чистки крыш. В этом году некоторым домам вполне хватило средств, у других же денег на уборку снега с кровли было мало.
– В этом виноваты управляющие?
– Видите ли, мы можем работать с резервом и занести в смету десятикратную очистку вашей крыши в течение сезона. Но это дорогая услуга. Готовы ли клиенты платить за такой «резерв»?
– Сколько же раз следует чистить крыши от снега, если подходить к делу по совести?
– Крыши в Риге очень разные. Плоские кровли даже нынешней зимой можно было чистить только один раз. Талый снег отводится с такой крыши через ливневую канализацию, поэтому главная забота – не дать ей замерзнуть. Двухскатные крыши, особенно шиферные, мало поддаются уборке. Подъехав на подъемнике, рабочие могут освободить от льда только края такой крыши и почистить водостоки. Клиенты жалуются: «Вы не работаете, только трубы чистите!» Но именно в такой помощи нуждается их дом. Следующий вопрос о металлических крышах. В Риге некоторые такие кровли чистили четыре-пять раз. Могли бы чистить чаще, если бы не проблема человеческого ресурса – городу не хватало альпинистов.
Ждать ли компенсации ущерба?
– Жители затопленных квартир интересуются, могут ли они рассчитывать на компенсацию от домоуправления?
– Каждый случай залития нужно рассматривать отдельно. Если сообществу владельцев квартир конкретного дома после зимы 2009/2010 годов предлагалась замена или ремонт крыши, но они не пожелали тратиться, то домоуправление за потоп ответственности не несет. Я понимаю, что прийти к общему решению о ремонте крыши сложно. По-настоящему эта проблема заботит только жителей верхних этажей. Но все-таки управляющий, ремонтный план которого был отклонен жителями, не может больше оплачивать нанесенный потопом ущерб.
– Выплатит ли Rīgas namu pārvaldnieks компенсации жильцам тех домов, которым ремонт ранее не предлагался?
– Да. Мы уже компенсировали ущерб, нанесенный многим квартирам зимой 2009/2010 годов. Также будем работать с потерпевшими клиентами в нынешнем сезоне.
– Что представляет собой эта компенсация?
– После подсчета ущерба мы приходим к соглашению о стоимости ремонта затопленной квартиры. Как правило, живые деньги на руки не выдаем, вместо этого присваиваем жителям скидку на оплату наших счетов. Ведь речь идет не о тысячах, а о сотнях латов.
– Почему не предлагаете потерпевшим провести ремонт силами домоуправления?
– Это тоже приемлемое решение. Но люди часто предпочитают немного доплатить и сделать в квартире ремонт получше, одновременно с покраской залитого потолка переклеить обои. Домоуправление этим не занимается.
– Не справедливее ли выплатить пострадавшим деньги?
– Практика показывает, что, получив «живые» деньги, владельцы квартир не всегда тратят их именно на ремонт. Поэтому скидка на оплату счетов – это самый удобный вариант как для домоуправления, так и для жителей.