«Не буду оплачивать эти счета!»

Судебная драма в многоквартирном доме: как жилец отказался платить 2000 евро и выиграл у общества собственников?

В одном из типичных домов Латвии разгорелась история, знакомая многим владельцам квартир: небольшое общество собственников решило взыскать с одного из жильцов долг за услуги управления домом. На первый взгляд – рядовой спор, но житель занял принципиальную позицию: «Управляющий незаконно требует с меня огромные деньги за услуги, которых я не получал!» Дело дошло до апелляционной инстанции, и его подробности оказались поучительными для всех, кто сталкивается с подобными требованиями.

Как все началось: общество идет в суд

7 мая 2021 года общество собственников квартир А обратилось в суд с иском против одного из жильцов, владельца квартиры В.

Общество утверждало, что собственник задолжал целых 1467,90 евро за услуги управления домом за период с февраля по сентябрь 2021 года. К сумме долга добавили проценты – 64,92 евро, а впоследствии и судебные расходы почти на 500 евро.

Общество таким поведением отдельного жильца было, разумеется, недовольно. Ведь, по словам адвоката общества Андрея Адамсонса, на общих собраниях собственников квартир от 2019 и 2020 годов было четко решено: все собственники квартир должны ежемесячно платить за квартиру не больше и не меньше, чем три евро с квадратного метра (это без учета платы за отопление, воду, канализацию и т.п.).

Ответчик не соглашается: «Я не должен платить за воздух»

Но мятежный собственник квартиры решил, что три евро с «квадрата» новому управляющему платить не станет. И дело даже не в огромной сумме.

В своих возражениях жилец заявил суду следующее:

■ Его вообще не приглашали на собрание 2019 года, в котором принимали первое решение об управлении домом. На то собрание вообще позвали только 7 квартировладельцев из 13, так что кворума не было и решение о передаче управления обществу не принималось.

■ Договор с новым управляющим он не подписывал, да и ни одного счета за услуги от него не получал.

■ Общество не предоставило доказательств оказания каких-либо услуг: ни уборки, ни вывоза мусора. Жильцу B был даже воспрещен доступ к общим помещениям.

■ В плату за обслуживание входили накопления на ремонт фасада и крыши второго здания, стоящего на том же участке земли, что и дом В. Жилец откровенно не понимает, почему должен платить за ремонт чужого дома, пусть даже по соседству.

■ От общества собственников нельзя было добиться пояснений, оно требовало платы за непонятные статьи вроде «юридические услуги» и «управленческие расходы» без детализации.

Короче, мнение жильца было однозначным: «Деньги с меня требуют, но объяснить, за что именно, не могут».

Первый раунд: районный суд частично поддержал общество

22 февраля 2024 года Курземский районный суд вынес решение: частично удовлетворил иск общества.

Тогда с собственника постановили взыскать 1360,74 евро основного долга и 39,63 евро процентов, а также часть судебных издержек. Но суд уже тогда признал, что часть требований общества не подтверждена: 146,79 евро долга и 25,29 евро процентов взыскивать не стали.
С таким решением собственник снова не согласился и подал апелляцию, настаивая: ни юридических, ни фактических оснований для взыскания долга нет.

Апелляция: суд разбирает аргументы по косточкам

И вот в феврале 2025 года стороны вновь изложили свои позиции уже в апелляционной инстанции.
Общество собственников, разумеется, настаивало:

• Решения собраний собственников квартир легитимны, размер квартплаты утвержден большинством, услуги жителям оказывались, а деньги нужны на ремонт и содержание обоих домов на одном участке.
• Счета общество жителям не выставляло, потому что «так принято» - собственники сами знают, сколько платить.
• Расходы на ремонт фасада и крыши общие, их должны покрывать все собственники квартир в обоих домах.

Собственник квартиры в ответ лишь повторил:

• Его не приглашали на собрания, кворума не было, решения не принимались легитимно.
• Договор управления он не подписывал, услуги не получал, счета не видел.
• За ремонт чужого здания платить не обязан, а за «юридические услуги» и «управленческие расходы» тем более, если нет подтверждения, что эти услуги оказывались.
• Общество не предоставило ни одного документа, подтверждающего оказание услуг или выполнение работ.

Ключевые выводы суда: общество не доказало ни права, ни услуги

Апелляционный суд внимательно изучил материалы дела Nr. C69259421 (CA-0018-25/5) и пришел к ряду принципиальных выводов:

• Управляющий на самом деле – совсем не управляющий. Оказывается, в документах собрания 2019 года нет ни слова о том, что управление домом передается обществу собственников квартир. Более того, на собрании не было кворума, а значит, решения не могут считаться действительными. Договор управления с собственником не заключался.
• Управляющий не может доказать, что предоставлял услуги. Общество собственников не представило суду ни одного подтверждения, что действительно выполняло какие-либо работы: убирало территорию, обеспечивало доступ к общим помещениям, оплачивало электричество.
• Неправомерные требования. В платежах фигурировали расходы на ремонт фасада и крыши другого дома, а также на юридические и управленческие услуги, которые не были подтверждены никакими документами. За эти статьи взыскивать деньги нельзя.
• Нарушение принципа состязательности: Суд первой инстанции необоснованно доверился заявлениям общества, не требуя доказательств, и возложил на жильца В обязанность доказывать «отрицательный факт» – что услуги не оказывались. Это противоречит процессуальным нормам.

Общество проиграло, собственник отстоял свои права

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции в части, касающейся неподтвержденных сумм, и отказал обществу в их взыскании.

Суд прямо указал: если домоуправление не может доказать, что оказывало услуги, да и вообще управляет домом по сомнительному решению, то требовать деньги с собственника квартиры нельзя.

Более того, суд подчеркнул: собственник не обязан платить за ремонт чужого дома или за услуги, которые он не получал и не заказывал.

«Требовать оплату за неоказанные услуги, не имея ни договора управления, ни подтвержденных расходов, – недопустимо. Закон защищает собственников от подобных злоупотреблений», – говорится в решении суда.

Почему эта история важна?

Этот случай – наглядный пример того, как малые общества собственников квартир, не разбираясь в юридических тонкостях, пытаются взыскивать деньги «по привычке» или «по договоренности», не заботясь о соблюдении закона и прозрачности.

Они не всегда оказывают услуги, не всегда ведут отчетность, но требуют оплаты. Однако суды стоят на стороне закона: если нет решения, нет договора, нет услуг – нет и долга.

А несогласные с домоуправлениями собственники квартир могут и должны защищать свои права. Даже если против них выступает все общество, даже если им угрожают долгами и судами, важно требовать документы, подтверждения, протоколы, сметы. И если всего этого нет – суд встанет на сторону собственника.

Какие выводы можно сделать на основании этого дела? Разбираемся в аргументах суда! 

■ Должен ли владелец квартиры платить за обслуживание дома, если новый управляющий не заключил с ним индивидуальный договор?

Суд прямо указал, что отсутствие индивидуального договора между владельцем квартиры и управляющим не освобождает собственника от обязанности платить за обслуживание, если такое решение принято большинством на собрании собственников. В решении суда отмечено:

«Нет значения, что ответчик не заключил договор управления, так как для собственников обязательны решения общего собрания, даже если кто-то не участвовал в голосовании или был против».

В данном случае, если бы решение общего собрания о новом управляющем и размере платы за обслуживание было принято с соблюдением всех процедур, жильцу В пришлось бы выплатить весь долг.

■ Должен ли владелец квартиры в доме B платить за ремонт в доме A, если оба дома находятся на одном земельном участке?

Суд однозначно указал: владелец квартиры в доме B не обязан платить за ремонт фасада и крыши дома A, даже если оба дома находятся на одном земельном участке и формально являются частью одного объекта недвижимости. Другими словами, если между жителями нет специального соглашения о совместном использовании собственности и ее финансировании, то расходы на один дом не могут быть переложены на собственников другого дома.
+ Обязан ли управляющий выписывать ежемесячные счета, требуя с владельца квартиры плату за обслуживание?

В Латвии закон не содержит прямого требования, что управляющий обязан выписывать индивидуальные ежемесячные счета каждому владельцу квартиры. Однако выписка счетов — это стандартная и рекомендуемая практика, поскольку она обеспечивает прозрачность расчетов и возможность собственнику контролировать свои обязательства.

■ Если на общем собрании не было кворума и присутствовало только 5 человек из 13, можно ли считать решение общего собрания законным?

Нет, это решение не будет иметь никакой законной силы.

■ Общество собственников не обеспечивает услуги дворника, но требует за них деньги. Должен ли житель платить?

Нет, если общество собственников не оказывает санитарных услуг (или любых других услуг), оно не имеет права требовать за них оплату. Суд защищает интересы собственника: оплата только за реально оказанные и подтвержденные услуги.

■ Что делать, если общество собственников искренне хочет отремонтировать дома? Как ему не допустить ошибок, которые приведут к судам?

Самым вопиющим нарушением в этом деле, исходя из текста решения суда, стало то, что общество собственников пыталось взыскать с владельца квартиры деньги за услуги и работы, не имея на это ни юридических оснований, ни фактических доказательств.

Почему это нарушение настолько серьезно?

1. Отсутствие легитимного решения собрания

• На собрании, на которое ссылается истец, не было кворума: присутствовало только 5 из 13 собственников, а для принятия решений необходимо минимум 7.
• Не все собственники были приглашены на собрание, в том числе и сам ответчик.
• В протоколе собрания отсутствует однозначное решение о передаче управления обществу собственников, а значит, у истца не было права взыскивать деньги за управление.

2. Отсутствие доказательств оказания услуг

• Общество собственников не предоставил суду ни одного документа, подтверждающего, что реально оказывал какие-либо услуги ответчику: не убирал территорию, не обеспечивал доступ к общим помещениям, не оплачивал электричество (этим занимался сам ответчик).
• Не было выставлено ни одного счета, не было подтверждений расходов по статьям, за которые требовали деньги.

3. Попытка взыскать деньги за чужой ремонт

• Истец требовал с владельца квартиры в доме B деньги за ремонт фасада и крыши дома A, хотя по закону такие расходы не могут быть переложены на собственников другого дома.
• Это требование суд признал полностью необоснованным и прямо указал, что ответчик не обязан платить за ремонт чужого дома.

4. Финансовая непрозрачность и манипуляции

• Истец предоставлял суду разные версии расчетов и документов, часть которых противоречила друг другу.
• Включал в платежи статьи расходов, не имеющие отношения к фактическому управлению домом (например, юридические услуги, не подтвержденные никакими договорами или счетами).

5. Перекладывание бремени доказательства на ответчика

• Истец требовал от ответчика доказать, что услуги не оказывались, хотя по закону именно истец должен доказывать, что услуги были оказаны и что у него есть право требовать оплату.

Если ваше общество собственников квартир хочет работать честно, оно должно выполнять все требования закона. Даже маленькое нарушение может привести к тому, что недовольный жилец пожалуется в суд, оспорит счета, и дом недополучит деньги на содержание и ремонт.

■ Как проштрафившемуся обществу собственников привести свои дела в порядок и впредь управлять домами по закону?

Обществу собственников, чтобы привести свои дела в порядок и избежать подобных судебных поражений в будущем, необходимо провести комплексную «юридическую уборку» и наладить прозрачную работу. Вот практические шаги, которые рекомендует и сам суд в своем решении:

1. Провести легитимное общее собрание

• Уведомить всех собственников о дате, времени и месте собрания заблаговременно и в письменной форме.
• Обеспечить кворум: на собрании должно присутствовать не менее половины всех собственников (или как того требует закон/устав).
• Вести подробный протокол с указанием повестки, результатов голосования и решений.

2. Принять решения в строгом соответствии с законом

• Все ключевые вопросы (выбор управляющего, утверждение сметы, порядок внесения платежей) должны быть утверждены легитимным решением собрания.
• Решения должны быть четко сформулированы и отражены в протоколе.

3. Заключить договоры управления

• С каждым собственником (или коллективный договор, если он подписан большинством и соответствует закону).
• В договоре четко прописать перечень услуг, порядок расчетов, ответственность сторон.

4. Вести прозрачную финансовую отчетность

• Регулярно выставлять счета каждому собственнику с расшифровкой: за что, в каком объеме, по какой цене.
• Вести раздельный учет расходов по каждому дому, если в собственности несколько зданий.

5. Документировать оказание услуг

• Хранить акты выполненных работ, счета, договоры с подрядчиками, подтверждающие, что услуги реально оказывались.
• По требованию собственников предоставлять копии этих документов.

6. Не включать в платежи чужие расходы

• Не требовать деньги за ремонт или обслуживание другого дома, если это не предусмотрено законом или отдельным соглашением.
• Соблюдать нормы закона о разделении расходов между собственниками разных домов на одном участке.

7. Быть честными и открытыми

• Не манипулировать документами, не вводить в заблуждение ни собственников, ни суд.
• В случае ошибок — признавать их и исправлять, а не пытаться «замести под ковер».