Дом, который зарабатывает

Как не бояться ответственных решений, чтобы обеспечить своему дому приток денег и выполнение ремонтных работ?

У дома по ул. Саулгожу, 27/5 в Риге интересная судьба. Практически со днях сдачи дома в эксплуатацию его жители принимают активное участие в его сохранении и благоустройстве. Они научились не только тратить общие деньги, но и зарабатывать их. Мы решили узнать, как такое возможно

Сами себе хозяева

Тамара Шевцова вспоминает, что десятиэтажные дома по ул. Саулгожу возводил Первый домостроительный комбинат для своих работников. Четыре дома удалось сдать в эксплуатацию по плану, а с последним, по ул. Саулгожу, 27 / 5, задержались и подготовили к заселению только в ноябре 1993 года.

А что такое 1993 год? Тревожное время, время нового устройства для всей страны. Просто так выдавать квартиры работникам к этому сроку уже прекратили, поэтому жилье поступило в продажу.

– Как сейчас помню, – говорит Тамара, – за четырехкомнатную квартиру в 1994 году муж заплатил 5555 лат.

Поскольку домостроительный комбинат не пережил сложных перемен, то для обслуживания дома был организован собственный жилищный кооператив «Саулгожи». Да, именно так, отдельный кооператив для управления одним-единственным домом на 40 квартир. Тамара рассказывает, что правление ЖК работало безвозмездно, денег хватало только на небольшие зарплаты дворнику и бухгалтеру.

Этим бухгалтером как раз и стала наша собеседница. Хотя, конечно, для дома она с первой минуты была не просто бухгалтером. Говорит, что председатель кооператива в основном подписывал документы, а на крышу – это Тамара, в подвал – снова Тамара, в свободную минуту вымести мусор с лестничной клетки – она же, Тамара.

Такой человек в доме – это большая удача. Так что кооператив «Саулгожи» благополучно управлял домом до самого 2015 года, пока Тамара Шевцова не засобиралась на пенсию. Кооператив был сохранен, но уже в качестве юридического лица, представляющего интересы жителей, а для обслуживания дома владельцы квартир выбрали предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs.

Не дожидаясь аварий

В домоуправлении Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA) отмечают активность самих владельцев квартир по ул. Саулгожу, 27 / 5.

– Этот дом отличается желанием проводить ремонтные работы, не дожидаясь аварийных ситуаций, – говорит главный инженер RNA Виктория Кураева. – В этом году по решению владельцев квартир в доме восстановлено кровельное покрытие, заменен один комплект стояков с первого по десятый этаж, в квартирах установлены индивидуальные счетчики воды с дистанционным считыванием показаний.

Тут возникает только один вопрос – откуда у 40‑квартирного дома столько денег? Тамара Шевцова говорит, что дом уже много лет сам зарабывает себе на ремонты:

– Примерно в 2000‑м году компания Tele2 искала в нашем микрорайоне дом, согласный на установку подстанции мобильной связи на крыше. Четыре соседних многоэтажки отказались, а наши жители приняли общее решение согласиться.

Конечно, были и по Саулгожу, 27 / 5 несогласные. Правлению кооператива пришлось немало походить по квартирам: разговаривали, убеждали… Даже теперь, спустя столько лет, некоторые соседи упрекают Тамару, что в вопросе установки антенны она действовала «диктаторскими методами».

Но результат налицо. Начиная с 2000 года, компания Tele2 платит дому арендную плату, которая сначала составляла 250 латов в месяц, а после 2014 года и введения единой европейской валюты превратилась в 350 евро. Тамара перелистывает бумаги и подтверждает: каждый год дом получает от мобильного оператора 4200 евро. Кроме того, телекоммуникационная компания Baltcom платит дому по 21 евро в квартал за размещение своего оборудования в помещениях общего пользования. Кое-что раньше приносила и фирма, установившая в подъезде рекламные щиты (около 30 евро в квартал), но со временем она исчезла.

Решились на большие работы

Большая ли это сумма, 4200‑4300 евро в год, понятие относительное. Но за десять лет набегает уже 42 000 евро. На эти средства можно поменять все стояки дома без дополнительной финансовой нагрузки для жителей.

– В прошлом году владельцы квартир по этому адресу вносили в общий накопительный фонд всего по 0,06 евро с квадратного метра, – комментирует Виктория Кураева из RNA. – Но вместе с заработанными домом деньгами к 1 января 2022 года на их общем счету лежали уже 14 000 евро.

Крыша и стояки

Все эти средства, а также все деньги накопительного фонда, которые дом должен внести до конца года, этим летом вложены в ремонтные работы.

Во-первых, ремонт крыши. В этом десятиэтажном доме 119‑й серии предусмотрена бетонная крыша без покрытия, которая со временем под влиянием погодных условий начала выкрашиваться и деформироваться. Жители, по словам Виктории Кураевой, не стали ждать залития, решили обновить кровельное покрытие и самостоятельно выбрали исполнителя работ – компанию PolySistems. Крыша была покрыта мастикой Hyperdesma, работы обошлись дому примерно в 14500 евро.

Во-вторых, было решено поменять комплект стояков, включающий в себя стояки горячей, холодной воды и канализации. Всего в доме семь таких комплектов, один, самый проблемный, уже был заменен в прошлом году, в этом сезоне пришла очередь второго. Замена одного комплекта с первого по десятый этаж стоила около 5000 евро, но эту цену нельзя автоматически распространять на все дома.

– Стоимость замены стояков очень зависит от самих жителей, – считает Кураева. – Иногда владельцы при ремонте сами меняют трубы в своих квартирах и не хотят участвовать в общей замене. Однако самостоятельно установленные трубы часто не соответствуют нормам ни по качеству, ни по диаметру.

Вдобавок для подсоединения таких труб к новой общей системе нужно использовать дорогостоящие переходники. Так что в отдельных случаях это даже увеличивает стоимость общедомовых работ, утверждает инженер.

Хватило и на новые счетчики

В-третьих, жители пошли на установку счетчиков воды с удаленным считыванием.

– Решили так: стоимость установки считывающего оборудования заплатим из общих накоплений дома, – рассказывает Тамара Шевцова. – А сами счетчики владелец каждой квартиры будет оплачивать сам.

Это справедливо с той точки зрения, что количество счетчиков в квартирах отличается. Например, в однокомнатном жилище только один комплект стояков и нужно два счетчика, а в двухкомнатной – уже два стояка и четыре счетчика.

По словам Виктории Кураевой, сейчас новые счетчики установлены уже в 2 / 3 квартир дома. Работа по монтажу продолжается.

Все три работы в доме по Саулгожу, 27 / 5 выполнены только за счет накопительного фонда. Жителям не пришлось влезать в кредиты, а повышение взносов на ремонты повысилось совсем незначительно – с 0,06 евро с квадратного метра до 0,10 евро. А ведь жители многих домов сегодня вносят на ремонтные работы и по 0,50 евро, и даже по 1–2 евро с квадратного метра!

– Конечно, часть работ была выполнена авансом, – комментирует главный инженер RNA, – в счет накоплений, которые дом создаст до конца 2022 года. Но это обычная практика нашего домоуправления: если мы видим, что у жителей хорошая платежная дисциплина, то позволяем воспользоваться и теми деньгами, которые предусмотрены годовым бюджетом дома, хотя они еще и не поступили на счет.

История дома по ул. Саулгожу, 27 / 5, это история дома с большой душой. Да, собственникам квартир приходится прилагать много усилий, чтобы продумать благоустройство, принять участие в выборе строительных компаний, найти способы сберечь общие деньги. Но в конце концов такие дома и становятся украшением своего района.