Юрис Виджис: «Вместе мы справимся!»

Как предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde организует управление домами в условиях пандемии?

Минувший год был сложным для обслуживающих предприятий, но Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) сумело перестроиться и обеспечить клиентам качественную услугу управления. О новых вызовах 2021 года рассказывает руководитель предприятия Юрис Виджис.

Нагрузка выросла

– Как вы преодолеваете трудности, связанные с пандемией?

– Конечно, нагрузка на предприятие возросла, равно как возросла и нагрузка на наших клиентов, ведь управление домами является двусторонним процессом. Однако мы очень довольны тем, что в свое время сделали Информационную систему в интернете (jnip.lv). Благодаря этой системе мы не потеряли связь со своими клиентами в условиях удаленной работы.

Мы усовершенствовали Информационную систему, уже в 2019 году дополнили ее возможностями, благодаря которым собственники квартир могут участвовать в принятии общих решений прямо в электронной среде. В 2020 году в домах под нашим управлением было принято более 600 таких удаленных решений.

– Для управляющего самое главное, это не терять контакта с клиентом и постоянно предоставлять ему информацию. Как вы это делаете?

– В нашей Информационной системе есть раздел «Связь с управляющим», и эта функция реально работает. Работает также и функция прямой связи с управляющим, которую мы обеспечиваем контактным лицам домов. Нам кажется, что эти разделы себя оправдали.

Но напоминаю, что пользоваться этими функциями могут все владельцы квартир, которые аутентифицировались для входа в нашу Информационную систему. В настоящее время ее  используют две трети клиентов.

Вся информация – только владельцам квартир

– Сейчас, работая удаленно, вы предоставляете владельцам квартир информацию и по телефону?

– Да, но тут есть одна сложность. По телефону мы не можем убедиться в том, что нам звонит именно владелец квартиры. Надо помнить, что управляющий работает только с собственниками квартир или с их уполномоченными лицами. В своих внутренних инструкциях точно определили, какую информацию без проверки личности клиента мы можем давать, а какую – нет.

– Что делать, если у одной квартиры имеются несколько совладельцев?

– Эти совладельцы должны между собой договориться о том, кто из них будет посредником остальных в общении с управляющим. Такой человек будет зарегистрирован в нашем регистре собственников как один из совладельцев квартиры, представляющий всех совладельцев. Уполномоченному лицу будет выставлен один счет за квартиру, также только уполномоченное лицо может получать сведения от управляющего.

Как организовать безопасность ремонтных работ?

– Как вы организуете аварийные работы в домах и квартирах в это сложное время?

– Аварии и ремонтные работы продолжаются, мы знаем, в каком техническом состоянии сейчас находятся дома наших клиентов. Я прошу клиентов, которые оформляют аварийный вызов, честно сообщать нам, являются ли они контактными лицами больных коронавирусом людей или же болеют сами. Получив такие сведения, мы можем правильно организовать выезд на вызов и проведение ремонтных работ. Если мы не позаботимся о безопасности работников, то в ближайшее время получить наши услуги не смогут и другие жители Елгавы.

При проведении ремонтных работ мы соблюдаем все правила безопасности и пока проводим только самые необходимые ремонтные работы.

О счетчиках воды

– Что делать собственнику квартиры, если во время чрезвычайной ситуации или сразу после нее у него закончится срок верификации счетчиков воды?

– Сейчас, во время чрезвычайной ситуации, Кабинет министров принял решение продлить сроки обязательной верификации таких счетчиков, так что жители могут не беспокоиться. Мы продолжаем принимать показания таких приборов.

– Что делать, если квартирный счетчик перестал работать?

– Мы постоянно получаем такие сообщения от собственников квартир. Волноваться не нужно: если счетчик не работает, информируйте управляющего, и мы будем выставлять вам счета по среднему потреблению за последние месяцы.

– Как правильно организовать замену счетчика в своей квартире?

– Замену квартирных счетчиков воды в Елгаве ведут проверенные нами компании, список которых известен. Так что не нужно доверять замену счетчиков человеку, который не является специалистом или представителем фирмы, не заключившей с нами договор. В противном случае могут возникнуть проблемы, ведь при замене счетчика необходимо не только обеспечить исправность прибора, но и зафиксировать его показания. Факт фиксации показаний должен быть активирован. Не может быть такого, что мы начислили одно количество воды, а при замене счетчика оказывается, что это количество совсем другое.

– Чрезвычайная ситуация рано или поздно закончится, вы готовы возобновить очный прием клиентов?

– В первую очередь, мы поняли, что теперь нужно встречаться очно только в случаях настоящей необходимости. Этот год показал, что благодаря новым техническим возможностям большую часть вопросов можно решать удаленно. Но для отдельных случаев, например, для подписания договора, мы после чрезвычайной ситуации возобновим и очный прием клиентов. С помощью нашей новой системы по упорядочиванию очереди (rindu kārtotājs) мы обеспечим, чтобы в помещениях находилось только определенное количество людей и обслуживание шло быстрее.

Собрания пройдут в интернете

– В 2020 году из-за чрезвычайной ситуации вы отменили организацию общих собраний собственников квартир. Ждать ли общих собраний в этом году?

– Да, сегодня сами жители делают нам замечание и говорят, что современные технические средства позволяют такие собрания провести. И мы подготовились к тому, чтобы в 2021 году традиционные общие собрания провести с использованием технических инструментов, позволяющих сделать это удаленно, с использованием технических средств, которые позволяют это сделать.

Не нужно бояться новых технологий, не надо бояться неудобств. Мы организуем собрания так, чтобы в них мог принять участие каждый желающий.

Нужна сортировка мусора!

– О чем будете говорить с собственниками квартир на собраниях?

– Один из вопросов, которые будут подниматься на общих собраниях, это обслуживание отходов. Надо понимать, что каждый из нас является производителем отходов, и каждый должен заботиться о вывозе этих отходов на место переработки.

Сегодня у нас есть проблемы с мусорным хозяйством: существуют общие контейнерные площадки, существуют дома с мусоропроводами. Сортировка отходов по-настоящему не ведется.

А ведь первое, что сегодня необходимо, это именно сортировка отходов. Это снизит расходы жителей на вывоз мусора, платить нужно будет только за несортированные отходы.

Особые проблемы есть у домов с мусоропроводами, где у жителей вообще нет возможностей сортировать отходы. В помещении для контейнера невозможно обеспечить размещение отдельных контейнеров для раздельного сбора отходов.

– Почему нельзя разместить сортировочные контейнеры рядом с домом?

– Этот вопрос и будет обсуждаться во время общих собраний с жителями каждого дома. Совместно с ними мы оценим, есть ли возможность разместить отдельную площадку для сбора мусора рядом с их домом и как это лучше сделать.

В этом году самоуправление выделяет помощь на программу благоустройства дворов с размещением площадок для сбора отсортированного мусора, на эти цели будет выделено городское софинансирование. Эту возможность необходимо использовать, чтобы привести мусорные площадки в соответствие с современными требованиями. Сегодня уже нельзя жить так, как мы жили 30-40 лет назад, когда все дома принадлежали одному собственнику – городу, и этот собственник централизованно устраивал общие площадки и организовал вывоз отходов. Сегодня у каждого дома появился свой хозяин, это общность владельцев квартир. И этот коллективный собственник должен позаботиться об обслуживании своих отходов. Конечно, если самоуправление не будет поддерживать эту инициативу как финансово, так и информационно, то дело трудно будет сдвинуть с мертвой точки.

Программа строительства новых мусорных площадок является частью программы по благоустройству дворов. В рамках этой программы можно решить еще одну важную проблему во дворах Елгавы – отсутствие ливневой канализации, а также построить автостоянки и расширить подъездные пути. Есть у самоуправления и программа помощи в подключении домов к сетям центральной канализации. Я думаю, что эти работы нужно проводить везде, где только возможно. Во-первых, это помогает сберегать среду, во-вторых, увеличивает комфортность проживания.

Нужна программа поддержки реновации

– Какие еще вопросы вы надеетесь обсудить с жителями на собраниях?

– Мы постоянно говорим о том, что дома в Латвии находятся в плохом техническом состоянии. Приближается срок завершения нормативного времени эксплуатации домов. Ответа на вопрос что делать пока нет. Если мы не будем знать, в каком техническом состоянии находятся наши жилые дома, мы не сможем планировать работы в будущем.

Это касается и утепления домов. Мы управляем 400 с лишним домов, и одновременно все их вернуть в нормальное техническое состояние нереально. В первую очередь, это ресурсы, во вторую очередь – рабочие ресурсы. Так что вопрос восстановления домов нужно решать постепенно, тщательно планируя работы. Так что мы предложим собственникам квартир принять решение по техническому обследованию их недвижимости, что для всех нас необходимо для составления ремонтных планов.

– Как в 2021 году вы будете расширять программу реновации домов в Елгаве?

– Очень печально, что у нас нет государственной программы утепления. За последние три года мы благодаря программе софинансирования реновации из фондов ЕС, которую администрирует финансовое учреждение Altum, убедили собственников квартир в целесообразности комплексного восстановления домов. Часть домов проголосовала за участие в программе и подала свои заявки, часть не успела это сделать, и вот финансирование закончилось. Возникает вопрос, что же дальше? Государственной программы поддержки восстановления домов нет, и это большая беда. А ведь в публичном пространстве постоянно звучит информация о том, что во время пандемии в Латвии стали доступны дополнительные средства.

Любой экономист подтвердит, что с каждого евро, вложенного в утепление дома, почти 30% возвращается в государственный бюджет в виде налогов. Какая еще программа по разогреву экономики вам нужна?

Если бы государство поддержало восстановление домов, это принесло бы пользу не только бюджету, но и людям: в домах уменьшилось бы потребление тепла, сократились бы счета, выровнялся бы уровень комфорта, не говоря уже об упорядочивании городской среды. Сами посмотрите, как выглядят утепленные дома и насколько они отличаются от домов, не участвовавших в программе.

А люди? Если жители решились на утепление дома, то впоследствии они намного бережней относятся к своему имуществу.

Так что я не понимаю, почему часть из почти двух миллиардов евро, доступных сегодня Латвии, государство не хочет направить хотя бы на программу реновации.

Что такое общность владельцев квартир?

– Как JNĪP представляет интересы своих клиентов в судах, например, взыскивая коммунальные долги с неплательщиков?

– Мы уже давно выписываем квартирные счета от имени общности владельцев квартир. Это логично, поскольку управляющий только управляет финансовыми ресурсами дома: получает, учитывает, перенаправляет и отчитывается перед жителями.

В 2020 году Верховный суд наконец-то признал общность владельцев квартир и подтвердил, что общность владельцев квартир есть то формирование, которое участвует в процессе управления домом.  У общности собственников есть своя ответственность, свои обязанности. Только общность владельцев квартир может принимать решения о том, как управлять своим домом.

Сейчас мы получили доверенность от нескольких общностей собственников квартир на представительство их интересов в суде, то есть взыскивать долги с неплательщиков. Взыскав долги, мы перечисляем их в «кассу» жилого дома. Эти деньги принадлежат не JNĪP, а общности квартировладельцев, и дальше собственники могут распоряжаться ими, как сами решат, например, вложив в благоустройство или ремонт.

Итак, счета и отчеты управляющий подготавливает по заданию владельцев квартир.

Жители ждут поправок к Гражданскому закону

– Как в Елгаве живут дома, расположенные на хозяйской земле, какие у них возникают проблемы?

– Эту проблему по всей Латвии перекидывают, как горячую картофелину. Сейчас в Латвии подготовлен проект Закона о прекращении раздельной собственности, а также проект поправок к Гражданскому закону, согласно которым всем пользователям хозяйской земли под домами (и другими строениями) следовало бы платить за аренду 4% от кадастровой стоимости участка в год.

Мы уже год назад говорили о том, что принятие таких поправок решило бы многие проблемы. Установление единой ставки платы за пользование хозяйской земли помогло бы  вовремя собирать деньги за наем земли у жителей и перечислять их землевладельцу.

Также изменениями в Гражданском законе предполагается установить, что пользователи не должны согласовывать работы по благоустройству с владельцем участка. Сегодня такое согласование – обязательное требование. Доходит до абсурда! У нас есть один адрес, где собственники квартир желают устроить площадку для мусорных контейнеров. Однако владелец земли заявляет: да, я согласен, но сначала проложите дорогу шириной в шесть метров и постройте мусорную площадку на моей земле.

– Но ведь не все владельцы земли так поступают?

– Верно, например, многие собственники участков предлагают владельцам квартир договора аренды по умеренной ставке 4% в год, и такие договора быстро заключаются. Но в отдельных случаях стороны не могут договориться о ставке аренды, так что заключение договора становится невозможным.

– Что происходит в таком случае?

– Для начала давайте спросим себя, между кем же заключается договор аренды земли под домом? Конечно, между пользователями земли, квартировладельцами, и наймодателем – владельцем земли. В Законе об управлении жилыми домами говорится, что договор аренды необходим. Но судебная практика показывает, что договор можно и не заключать, его замещает решение суда о ставке аренды. И вот владельцы земли пользуются этим, они длительно не дают о себе знать, а затем выставляют владельцам квартир иски за пользование землей со взысканием долга за прошлые годы.

– Чем может помочь управляющий?

– Для того, чтобы исключить такие ситуации, в прошлом году мы от лица общностей собственников квартир нескольких домов сами подали иски в суд на землевладельцев, требуя принудительного заключения договора аренды с квартировладельцами. Я рассчитываю, что эти процессы помогут упорядочить ситуацию.

В противном случае нынешние решения суда по искам землевладельцев подрывают отношения между владельцами квартир и управляющим, вбивают между ними клин. Владельцы квартир, не до конца разобравшись в происходящем, винят управляющего. 

JNĪP построит новые дома

– Елгава постоянно участвует в международных проектах. Что у вас в планах на 2021 год?

– Вместе с международной организацией Living in metropolises (LIM) мы планируем начать в Елгаве строительство доступных домов под наем.

У LIM очень интересная история. Все началось в конце XIX века, когда в Европе начала развиваться промышленность, появилась необходимость в рабочих руках. В города нахлынули рабочие из сельских районов, но им негде было жить. В результате развилось кооперативное движение, в рамках которого кооператив строил многоквартирные дома, а члены кооператива получали право снимать в нем квартиру и влиять на управление домом. Причем членами кооператива могут быть как физические, так и юридические лица.

LIM Living in Metropolises – европейский жилищный кооператив, и мы подписали с ним договор о намерениях популяризовать модель кооперативных домов и построить такое доступное жилье в Елгаве.

– Где вы планируете вести строительство и сколько жилья построите?

– Эти дома будут возведены по ул. Пелду, на участке площадью в один гектар. На данный момент мы работаем над концепцией проекта. Пока нет окончательного решения – построим мы один дом или несколько, но проект рассчитан как минимум на 150 квартир. В строительстве используем местные ресурсы.

Вместе с европейскими партнерами мы провели исследование с целью выяснить, окупится ли такой проект, и проанализировали рынок аренды жилья в Елгаве и Латвии. Могу сказать, что мы сможем предложить жителям вполне конкурентоспособные цены за наем.

– Что вы хотели бы сказать клиентам JNĪP в завершении нашей беседы?

– 2020 год показал, что все мы должны измениться. Нам придется помнить об элементарных правилах безопасности: социальной дистанции, ношении масок, дезинфекции рук и вакцинации. Пока ситуация остается нестабильной, воздержимся от очных собраний, потерпим! В нашем распоряжении есть разные виртуальные инструменты, которые помогают организовать качественное управление жилыми домами даже в сложных условиях. Вместе мы справимся!