Похоже, что владельцы земли под многоквартирными домами нашли новый способ, как побольше заработать на жителях. Они не торопятся предлагать собственникам квартир договор аренды земли, а через несколько лет обращаются прямиком в суд – «А подайте нам законную плату за аренду в размере 6% от кадастровой стоимости участка за все прошедшие годы!» Таким образом землевладельцы могут не только получить от жителей максимально разрешенную арендную плату, но и списывают на них все судебные издержки.
«Как мы оказались в должниках?»
В похожую ситуацию попали наши читатели из дома по улице Структору, 15. Небольшой шестиквартирный дом стоит на хозяйской земле и с 2011 года не имеет договора аренды.
– За последние годы мы сменили несколько обслуживающих компаний. Управляющий, с которым мы работали в 2011 году, позаботился заключить договор аренды с владельцем земли, и мы честно оплатили счета – вышло по 300 латов с квартиры, – рассказывает Галина. – Но другие управляющие позже не искали хозяина, поэтому мы не получали другие счета и много лет жили спокойно.
Однако мнимый покой обернулся кошмаром.
За дело взялись администраторы неплатеже-способности
Поскольку арендного договора за 2010 год у жителей дома по ул. Структору не было, они поневоле оказались в должниках.
– Теперь мы узнали, что представители землевладельца обратились в суд и требуют, чтобы мы заплатили огромные деньги за аренду земли в 2010 году, а также грозят исками за весь период после 2011 года! Разве это справедливо, если за все это время хозяин пальцем о палец не ударил, чтобы достичь с нами соглашения? – возмущены жители дома.
Неприятный нюанс заключается в том, что собственники квартир не переняли дом с баланса государства, поэтому хозяин должен был обращаться даже не к собственникам квартир, а к управляющему, который и имел все полномочия заключать договор. Однако по какой-то причине стороны так и не встретились ни в 2010, ни в 2012 году, ни позже.
Теперь настоящий владелец объявил себя банкротом, и за дело принялись администраторы неплатежеспособности, с которыми шутки плохи. Они-то и стараются отсудить у жителей тысячи евро, чтобы покрыть долги банкрота, и от своего не отступятся.
Хозяин на уступки не идет
Теперь поздно выяснять, кто виноват в отсутствии договора. Ведь представители владельца так или иначе потребуют, чтобы расплатились жители.
– Получилось, что нам никогда не предлагали договора, плата за аренду не обсуждалась, – рассказывает Галина, – а теперь хотят получить самую большую сумму!
Напомним, что размер арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон. Если же соглашение не достигнуто, то владелец участка согласно Закону о земельной реформе имеет право обращаться в суд и требовать, чтобы договор был заключен в принудительном порядке. В таком случае ежегодная плата жителей за аренду будет установлена в размере 6% от кадастровой стоимости участка.
– И теперь мы серьезно переплатим из-за нерасторопности самого владельца, – считают в доме по ул. Структору, 15. – В 2011 году, когда домоуправление все-таки озаботилось заключением договора, арендная плата по соглашению составила всего 4,9% от кадастровой стоимости участка! А теперь нам как нарушителям выставили счет по умолчанию – на полную сумму в размере 6% от кадастровой стоимости участка.
1000 евро ни за что
Если жильцы проиграют в суде, то им придется оплатить не только стоимость аренды, но и услуги адвокатов, обслуживающих представителей землевладельца, и штрафные проценты.
– Отличный бизнес строят эти ребята! – возмущена Галина. – Мы переплачиваем около 1000 евро ни за что!
К сожалению, защититься от произвола почти невозможно. Заключение арендного договора является взаимной обязанностью собственников дома и землевладельца. Если возник спор о наличии арендных отношений в прошлом, дело рассматривается в суде. Именно суд имеет право решить, должны ли жители платить хозяину, который много лет не давал о себе знать, и за какой именно срок ему полагается плата.
Какое мнение у Верховного суда?
В обсуждении подобных вопросов принято ссылаться на решение гражданского департамента Сената Верхового суда от 25 февраля 2009 года. Рассматривая дело Nr. SKC–71, Верховный суд признал: «В соответствии с 1-4 пунктами 14-й статьи Гражданского закона в подобных случаях владелец здания пользуется земельным участком, принадлежащим третьему лицу, на основании закона. В таком случае отношения пользования существуют независимо от воли владельца земли и хозяина строения, то есть, имеют принудительный характер. В связи с этим имеется основание заключить, что у таких отношений есть только условное сходство с договорными отношениями, поскольку по существу эти отношения основываются на законе…»
Закон на стороне владельцев земли
Как видим, эта ссылка позволяет суду принимать решения о взыскании арендной платы с жильцов даже в том случае, если сам хозяин годами не появлялся им на глаза. Ведь по закону владельцы квартир волей-неволей пользуются чужой землей, поэтому и платить должны за все время пользования.
Правда, хозяева земли все-таки оказывают жильцам снисхождение и просят деньги только за время, которое пошло после падения «потолков» арендной платы. За аренду в девяностых и в начале двухтысячных и судиться-то не интересно, слишком она была копеечной…
Увы, до принятия специальных нормативов о раздельной собственности закон в Латвии, похоже, защищает только хозяев земли. Не хотите, чтобы землевладелец сорвал крупный куш с вашего дома? Не откладывайте заключения договора аренды и торгуйтесь о его условиях.
А как у муниципального домоуправления?
Часто владельцы квартир в Риге считают, что к их дому прирезали слишком большой участок хозяйской земли. Ситуацию комментирует Даце Эрдмане, руководитель отдела аренды земли Rīgas namu pārvaldnieks:
– Имеются два решения. Жители могут ждать 1 июля 2015 года. К этому дню в Латвии появятся правила, по которым в каждом отдельном самоуправлении будут пересматривать функционально необходимые участки земли под многоквартирными домами. Законом уже предусмотрено, что такого пересмотра могут просить как владелец земли, так и сообщество собственников квартир каждого дома.
– Какое второе решение?
– Жители могут требовать уменьшения участка через суд. Но это долгий процесс. Сейчас нам известно только об одном доме, который дошел с такой жалобой до суда. Мы сами с нетерпением ждем решения по этому делу, чтобы понять, как дальше представлять интересы наших жителей.