Управляющий желает «оформить отношения»

Многие владельцы и наниматели квартир с опаской относятся к предложению заключить или перезаключить договор с домоуправлением. Жители имеют все основания страшиться, потому что лукаво составленный документ способен отяготить их новыми, невыгодными обязательствами. С другой стороны, если договор составлен по закону и совести, в спорных ситуациях он только защищает права жильцов.

Подробнее о том, нужно ли подписывать договор на управление и обслуживание домом, рассказывает председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

Ультиматум не действует

На днях наша редакция получила письмо от жителей дома под управлением товарищества собственников Pleskodāle:

«Наш управляющий разослал всем собственникам квартир следующее сообщение: «С целью упорядочить правовые отношения между товариществом собственников Pleskodāle и жителями, приглашаем владельцев квартир, не являющихся членами товарищества, выполнить требования Закона о квартирной собственности и правил Кабинета министров № 1013 и 1014 и заключить договор по обхозяйствованию дома или вступить в товарищество. Вступительный взнос 10 евро». Заодно управляющий ознакомил нас и с текстом предполагаемого договора, который нас не устраивает. Пожалуйста, помогите разобраться! Обязаны ли мы подписывать договор, с которым не согласны, и не можем ли продолжать сотрудничество с управляющим без всякого договора?»

– Начнем с того, что товарищество вольно или невольно вводит жителей в заблуждение, – считает Игорь Трубко. – Вступление в товарищество или кооператив собственников квартир – это не то же самое, что подписание договора на обслуживание. Эти действия не заменяют и даже не дополняют одно другое.

– Значит, жители могут обойтись без вступления в товарищество?

– Сегодня по закону любой кооператив или товарищество является такой же обслуживающей организацией, как муниципальное или частное домоуправление. Общее собрание собственников квартир конкретного дома может передать права управления домом товариществу, и так же на общем собрании собственники имеют право расторгнуть отношения с товариществом и выбрать любого другого управляющего.

С конца 2011 года новые договора у всех

– Что же дает жителям членство в товариществе?

– Члены кооператива или товарищества имеют право голоса на общем собрании товарищества. Однако это общее собрание решает не вопросы обслуживания дома, а только вопросы внутренней организации товарищества. Например, только члены товарищества могут выбирать его правление. А все вопросы обслуживания и управления домом – цены, ремонтный план, создание накоплений – решаются на общем собрании собственников всего дома. На таком собрании право голоса имеют не только члены кооператива, но и все хозяева квартир. Решение общего собрания владельцев квартир обязательно для выполнения управляющим, то есть товариществом.

– Почему товарищество Pleskodāle утверждает, что жители обязаны заключить договор на обхозяйствование?

– Это справедливое требование. Согласно переходным правилам Закона об управлении жилыми домами, любой управляющий до 31 декабря 2011 года обязан был созвать в каждом доме отдельное собрание собственников и предложить владельцам квартир перезаключить договор на управление и обслуживание. Это должны были сделать все управляющие, у которых не имелось коллективного договора на управление и обслуживание, соответствующего нормам нового закона.

Индивидуальных договоров не бывает

– Как это требование распространяется на кооперативы и товарищества, перенявшие управление жилыми домами после 31 декабря 2011 года?

– Если товарищество или кооператив были созданы 1 января 2012 года и позже, они сразу после перенятия управления домами должны предложить собственникам квартир проект договора, составленного согласно Закону об управлении. Этот договор также должен быть утвержден на общем собрании дома.

– Теперь понятно, что Закон об управлении, и правда, предусматривает наличие договора между жителями и обсуживающей организацией. Но расскажите, что представляет собою этот документ?

– Начну с самого важного. Многие жители до сих пор считают, что договора на управление домом заключаются индивидуально, но это не так. Закон об управлении предусматривает только коллективные договора.

– Чем коллективный договор отличается от индивидуального?

– Тем, что заключается от лица всего сообщества собственников квартир и является обязательным даже для тех владельцев жилья, которые не подписали договора. Существует несколько форм заключения коллективных договоров на обхозяйствование. Во-первых, управляющий может выслать каждому собственнику отдельный экземпляр документа. Во-вторых, от лица дома договор могут подписать лица, уполномоченные на это общим собранием собственников. Но в любом случае имеется общее условие: проект договора должен быть предварительно согласован с общим собранием собственников квартир. Управляющий может сделать это как на очном собрании, так и путем заочного письменного опроса владельцев квартир.

Можно ли спорить с управляющим?

– Как жильцы могут согласовать или отклонить договор?

– Во время обсуждения на общем собрании жители могут вносить предложения к проекту договора. Если управляющий согласен на поправки, собственники на голосовании утверждают текст документа, который становится неотъемлемой частью протокола. Одновременно общее собрание может выбрать уполномоченных лиц, которые и подпишут договор от лица всего дома. Если же управляющий проводит опрос жителей, то к анкетному листу он прикладывает проект договора и предлагает владельцам проголосовать «за», «против» или внести свои предложения. Скорее всего, затем в доме проводится повторный опрос, на котором жители утверждают уже исправленный проект договора. Если человек не возвращает опросный лист управляющему, считается, что он голосовал против. Для утверждения проекта договора необходимо согласие простого большинства собственников.

– На кого распространяются условия договора, принятого большинством собственников квартир?

– Если за договор проголосовало большинство собственников, то он обязателен для выполнения всеми жителями дома, в том числе для голосовавших против. Но иногда товарищества и кооперативы нарушают общепринятый порядок. Они утверждают текст договора не на общем собрании дома, а на общем собрании своих членов. В таком случае условия соглашения обязательны только для членов товарищества.

Правила для членов товарищества

– Так вот почему управляющий предложил нашим читателям выбор: подписать договор либо вступить в товарищество! В последнем случае они автоматически подпадут под действие договора.

– Возможно, что объяснение именно таково. Но силой принуждать человека к вступлению в общественную организацию нельзя. Корректнее будет вынести проект договора на обсуждение на общем собрании собственников квартир и утвердить его в порядке, предусмотренном Законом об управлении. Однако сразу предупреждаю, что в законах существуют различные лазейки. Например, общее собрание владельцев квартир может делегировать свое право утверждения договора на обхозяйствование общему собранию членов товарищества или кооператива. В таком случае управляющий действительно не должен согласовать договор со всеми хозяевами квартир дома. Утвержденный на собрании кооператива или товарищества, документ будет обязателен для выполнения всеми жителями дома.

– Трудно представить, что собственники квартир передадут товариществу такие широкие полномочия!

– Это действительно так. Утверждение договора на обслуживание – эксклюзивное право общего собрания собственников квартир. Для того, чтобы это право передать товариществу, за него должны проголосовать 2/3 собственников квартир. Собрать такое количество голосов в больших домах почти не возможно, да и к чему простым владельцам жилья лишать себя права обсуждения договора?

Чем плох старый советский договор?

– Рассмотрим несколько практических ситуаций. Если кооператив или общество давно управляют домом, нужно ли жителям настаивать на заключении или перезаключении договора на обхозяйствование?

– Я считаю, что нужно. Принятый в 2010 году Закон об управлении выдвигает перед договорами на обхозяйствование целый ряд требований. Так, с 31 декабря 2011 года во всех договорах должен быть указан порядок, в котором управляющий отчитывается перед жителями о проделанной работе. Это важно, потому что некоторые управляющие по сей день вообще не желают предоставлять жителям информации. Если в договоре есть пункт об отчете и он не выполняется, то собственник квартиры может подать на управляющего в суд и потребовать возмещения ущерба. Далее, в современных договорах должны быть описаны обязательные работы по управлению, которые жители поручают обслуживающей организации: санитарная уборка, техническое обслуживание, администрирование. Эти функции управляющего утверждаются на общем собрании. Часть функций жители могут принять на себя, выбрав для этого уполномоченное лицо – одного из соседей. Дальше в хорошем договоре обязательно сказано, какие решения управляюший имеет право принимать вместо жителей. Например, можно поручить ему самому принимать методику расчета за коммунальные услуги, которую жители затем могут изменить по решению общего собрания. В моей практике бывало, что в договоре мы предусматривали процедуру досрочного расторжения договора, возврата затраченных управляющим средств на ремонт и т.д. Другими словами, правильно составленный договор в первую очередь защищает права владельцев квартир.

– Что происходит, если управляющий не предлагает нового договора? Могу ли я и дальше жить по советскому договору?

– В случае конфликта суд будет руководствоваться текстом старого договора, а отсутствующие пункты интерпретирует с точки зрения Закона об управлении. Но надо помнить, что человек может жить и вообще без договора на управление, потому что существуют так называемые договорные отношения, заключенные по умолчанию.

– Как это?

– Если человек платит управляющему за квартиру и принимает его услуги, это значит, что по умолчанию он соглашается с тем, что домом управляет конкретная организация.

Подсчитаем пени

– Что делать, если соседи подписали коллективный договор, а я против?

– Если договор был принят на общем собрании, его условия становятся обязательным для всех жителей дома. Управляющий должен выслать текст договора даже тем, кто голосовал против.

– В договоре управляющий может предусмотреть любые штрафные санкции за просрочку оплаты квартиры. В случае, если пункт о штрафах отсутствует или договор не заключен, какие пени должен платить задолжавший житель?

– Он должен будет заплатить только так называемые «законные проценты» – 6% от суммы долга в год. Но надо помнить: если было проведено общее собрание, утвердившее коллективный договор, то его условия распространяются на всех жителей дома. Это значит, что должник должен будет платить пени по ставке, согласованной с общим собранием.

– Что происходит, если управляющий не провел общее собрание и предложил жителям подписать договора в индивидуальном порядке?

– Тогда договор будет распространяться только на подписавших его владельцев квартир.

– Могут ли разные владельцы квартир одного дома подписать договор на обхозяйствование на разных условиях?

– Нет, потому что для собственников квартир условия должны быть одинаковыми – в доме все равны. Но есть обслуживающие организации, которые оказывают дополнительные услуги отдельным квартирам. Эти услуги оформляются отдельно и выполняются за дополнительную плату.

Подпись отозвать нельзя

– Имеет ли владелец квартиры право сам требовать, чтобы управляющий заключил с ним договор?

– Да! Если управляющий отказывается подписывать договор или не реагирует, такой человек имеет право сам подготовить проект договора и созвать общее собрание собственников для его подписания. По Закону о квартирной собственности любой квартировладелец имеет право инициировать принятие любых решений по дому.

– Предположим, человек подписал договор, не подумав. Может ли он отозвать подпись?

– Это невозможно, единственный выход – снова созвать общее собрание и отменить ранее принятое решение. Для примера приведу Сейм. Если депутаты принимают закон, он вступает в силу и не может быть отозван только потому, что один депутат разочаровался в принятом решении. Однако Сейм имеет право вновь собраться и коллективно большинством голосов отменить или изменить принятое решение.

– То есть жители могут в одностороннем порядке расторгнуть договор на обхозяйствование?

– Обеим сторонам договора представляется такое право. А вот порядок расторжения лучше предусмотреть в договоре заранее. Тут самым важным будет пункт о том, насколько заранее жители должны предупредить управляющего о прекращении старого договора.

Образца нет, довольно закона

– В каком порядке можно оспорить условия договора, противоречащие законам?

– Если какой-то пункт договора не соответствует закону, согласно практике, этот пункт просто не действует. Остальные же пункты остаются в силе. Например, нельзя в договоре написать, что управляющий выдает информацию по обслуживанию дома только старшему по дому. Это будет противозаконно, потому что все собственники квартир имеют одинаковые права на сведения, оговоренные в правилах Кабмина «О порядке ведения и актуализации домового дела». Что бы ни было написано в договоре, управляющий обязан выполнять правила Кабмина.

– На какой срок согласно закону должны быть заключены договора на обслуживание?

– Конкретных сроков договора Закон об управлении не предусматривает. В нем сказано лишь то, что договор должен быть заключен на определенный срок, пусть даже на 99 лет.

– Существует ли утвержденный государством образец договора на обслуживание?

– Нет, однако в 11 пункте Закона об управлении жилыми домами имеются 14 требований к договору. Мы никогда не считали нужным разрабатывать образец договора, потому что в законах и правилах Кабмина закреплено столько норм по управлению, что договор становится чистой формальностью. Поэтому хороший договор не должен быть сложным и содержит только основные пояснения о том, как жителям выдается информация, кто утверждает методику расчета за коммунальные услуги, как договор расторгается в досрочном порядке и каким образом производятся ремонтные работы.