«Выкуп земли будет длиться еще лет 50!»

Землевладельцев и собственников квартир связал «Стокгольмский синдром», считает адвокат Нормунд Шлитке

Сегодня десятки тысяч квартировладельцев вынуждены платить за право пользования хозяйской землей под своими домами. В стране действует единая ставка платы – 4% от кадастровой стоимости участка в год. Но землевладельцы считают, что это слишком мало. Свою правоту они отстаивают в Конституционном суде.

Как собственники земли под многоквартирными домами смотрят на денежный вопрос? – об этом мы расспросили адвоката Нормунда Шлитке, который также является представителем землевладельцев и лучше всех знает, что происходит в отношениях между землевладельцами и владельцами квартир в многоквартирных жилых домах.

– Жители домов на хозяйской земле сейчас платят за право пользования этим участком 4% от его кадастровой стоимости участка в год. Но землевладельцы недовольны размером этой платы и пытаются оспорить фиксированную ставку в Конституционном суде. Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.

– Ставка платы за землю в размере 4% от кадастровой стоимости возникла как абсолютное хулиганство. Сначала два депутата парламента абсолютно незаконно, вразрез с Конституцией и регламентом Сейма, разыграли комбинацию и добились решения о снижении платы за аренду земли с 6% (что было более-менее разумно) сначала до 5, потом до 4, а еще позже до 3% – с ежегодным снижением. Под этим не было никакого экономического расчета; это было абсолютно злонамеренно.

Консервативные партии Сейма испугались не проголосовать за такое предложение. Это было бы примерно то же самое, что предложить завтра каждому жителю Латвии по 1000 евро в подарок, – попробуй проголосовать против этого! Таким образом, в Латвии изменили плату за аренду земли с 6% до 5-4-3% от кадастровой стоимости, игнорируя тот факт, что Конституционный суд (КС) дважды принимал решение и говорил, что даже 5% слишком мало. Но это было самое начало!

■ ■ ■

– Противостояние между землевладельцами и Сеймом зашло на новый круг?

– Да, Суд Сатверсме впервые в истории Латвии указал, что закон не может быть принят таким образом. А тогдашний председатель Сейма Инара Мурниеце даже позволила себе выступить на семинаре по конституционному праву и сказать, что это было нападение Конституционного суда на конституционный орган – Сейм.

Простите, но Латвия – это не Великобритания. У нас здесь нет суверена (в лице парламента). У нас суверенная власть принадлежит народу.

В результате Суд Сатверсме признал незаконным задуманное Сеймом постепенное снижение ставки платы за аренду земли под многоквартирными домами до 3% и сам процесс принятия этого закона, который абсолютно не соответствует Регламенту Сейма. Однако суд дал Сейму время – целый год, – чтобы привести закон в порядок.

– Да, я помню этот период. Владельцы квартир беспокоились, что вопрос оплаты хозяйской земли останется вообще без регулирования и земельные бароны пришлют нам огромные счета!

– В то время Сейм ничего не делал... целый год. И лишь незадолго до 1 мая 2019 года, в канун вступления в силу решения Суда Сатверсме об отмене неконституционной ставки аренды в 3%, в срочном порядке было созвано заседание парламентской комиссии. Депутатам указали: «Будет пробел в законе, надо что-то делать».

Хочу сказать, что Комитет по земельной реформе вовсе не считал, что после отмены заниженной ставки плата за землю останется без регулирования. Мы отмечали: «Отменяется лишь незаконно принятый пункт закона. Следовательно, пробел не остается, в силу вернется предыдущий закон, предусматривающий ставку аренды 6% в год».

Но кое-кто из депутатов Сейма позвонил в Конституционный суд, позвонил в Likumi.lv, и двумя телефонными звонками добились того, что в официальном издании, газете Latvijas Vēstnesis, поменяли редакцию закона, сообщив, что плата за аренду земли остается вообще без «потолков». На мой взгляд, это было абсолютно незаконно.

Именно так и появился этот кажущийся пробел в законе, где ничего не установлено. А еще почему-то стало считаться, что раз Суд Сатверсме дал Сейму год на разработку нового закона и в течение этого года жители продолжали платить землевладельцам 4% от кадастровой стоимости участка, то данные 4% – это в принципе приемлемо.

Но это абсолютный популизм. Конституционный суд и в 2009 году не отменил закон о снижении платы за аренду земли  сразу. Тот факт, что Конституционный суд дает Сейму время на исправление ошибок, не означает, что суд признает закон действующим.

Это все равно, что, если бы мы сейчас пытали человека, и Конституционный суд сказал бы: «Его нужно отпустить через неделю», мы бы продолжали пытать этого человека эту неделю, говоря: «Конституционный суд установил, что пытать можно еще неделю». То же самое произошло и с землевладельцами.

■ ■ ■

– Что же произошло после того, как Конституционный суд в 2019 году отменил  регулирование платы за аренду хозяйской земли?

– Работники Министерства юстиции, среди которых, по моему мнению, я не нашел ни одного работника с надлежащим образованием в области экономики, по приказу тогдашнего министра юстиции должны были доказать, что плата в размере 4% справедлива. Расчеты, которые они представили, неэтичны, противоречат экономической формуле, и, самое главное, они игнорируют несчетное количество решений Конституционного суда.

К тому же министр юстиции в то время настоял на том, чтобы понятие аренды земли заменить термином «порядок пользования».

– Кстати, большинство жителей до сих пор не понимают разницы. Она есть?

– Да, введение понятия «порядок пользования» хозяйской землей под домом, это попытка исковеркать уже и так полностью испорченный закон. Что могут делать жители домов с хозяйской землей, которая находится у них в «пользовании»?

– Например, поставить на ней солнечные батареи?

– Нет, этого они не могут, потому что при данном раскладе воздушное пространство принадлежит землевладельцу, и плоды принадлежат землевладельцу. Если люди посадят там картошку, то эта картошка будет принадлежать (земельному) собственнику, поскольку сервитут не дает жителям права на плоды.

– А колодец-то можно выкопать на хозяйской земле?

– Нет, вода в таком колодце будет ворованной у владельца земли. Точно так же, как Екабпилсская тюрьма украла воду примерно на полмиллиона. Таким образом, реальный сервитут пользования землей означает, что, если дама использует колонку или скважину, чтобы поливать огород, она ворует воду каждый день, потому что у нее нет на это прав. То есть сегодня мы можем только гулять с собачкой по этой хозяйской земли.

Даже асфальт принадлежит землевладельцу согласно судебной практике. Землевладелец теоретически может забрать этот асфальт, потому что в соответствии с Гражданским законом у него есть полные права на асфальт. Таким образом, владелец земли у многоквартирного дома может спокойно, чтобы покрыть разницу между 4 и 6% от кадастровой стоимости, снять у вашего дома асфальт и посадить там картошку.

■ ■ ■

– Сейчас землевладельцы снова обратились в Суд Сатверсме. Чего они требуют?

– Во-первых, мы в очередной раз просим признать то, о чем Конституционный суд неоднократно принимал решение: что 4% – это несправедливое вознаграждение за право пользования земельным участком в отношениях раздельной собственности.

– Каким было бы справедливое вознаграждение?

– Справедливое вознаграждение было правильно установлено в 2011-2014 годах. Сейм в 2014 году исправил конкретный пункт Гражданского закона и установил, что прибыль в коммерческих отношениях составляет около 8%. Это точно соответствует экономическим расчетам о стоимости капитала. Также и Верховный суд в своих решениях в 2020 году указал, что справедливая компенсация составляет 7,5% в год.

Таким образом, в 2011-14 годах жители платили за аренду хозяйской земли 7,5% в год: 6% плюс налог на недвижимость. Это даже правильнее, потому что на размер налога могут влиять сами владельцы квартир (например, незаконно возводя какие-то постройки), и он увеличивается именно для земли, а не для дома.

– Нужно ли устанавливать «потолки» платы за хозяйскую землю в законе?

– Это уже не потолки; о потолках мы могли говорить до 2008 года,. В данном случае мы говорим о цене пользования земли. Если мы скажем, что цены нет вообще, то возникнет вопрос, можно ли вообще начинать использовать эту землю, прежде чем ты заплатил за пользование. Это все равно, что поездка на такси: тебе должны заранее сообщить, сколько придется платить за каждый километр и каждую минуту поездки, эта цена указана на двери таксометра. Законодатель действительно должен сказать А (что хозяйскую землю под домами разрешено использовать) и Б (установить, сколько нужно заплатить за такое пользование).

И я уверен, что за пользование землей нужно заплатить авансом. В этом отношении законодатель был прав.

■ ■ ■

– Как вы оцениваете шансы землевладельцев добиться своего в Конституционном суде?

– Конституционный суд не устанавливает, какая плата за пользование землей будет справедливой и законной. Суд только определяет, соответствуют ли действующие нормы закона Конституции или нет. Я не знаю, будет ли конкретный состав Конституционного суда достаточно разгневан. Все интервью, которые дают судьи Конституционного суда, свидетельствуют о том, что их гнев растет. Ведь землевладельцы 17 лет судятся с государством по одному и тому же вопросу.

Я надеюсь, что суд примет решение благоприятное для землевладельцев. Я надеюсь, что это будет гневное решение. И я надеюсь, что Конституционный суд в этом решении отступит от своей прежней ошибки. Ведь около 20 лет назад Конституционный суд принял ошибочное решение, сказав, что при отмене прежней нормы закона в законе появляется пробел.

– То есть вы предлагаете вернуться к предыдущему варианту закона?

– Да, да, именно так.

■ ■ ■

– Однако жители считают, что они уже сегодня платят слишком много за пользование землей. Но и землевладельцы всегда считают, что получают слишком мало. Почему вообще сложилась такая ситуация?

– Логично, что 4% – это «слишком мало». Владельцы квартир правы только в одном аспекте, и здесь мы должны вернуться к истории. По моему мнению, несправедливость по отношению к владельцам квартир началась потому, что одним позволили за сертификаты приватизировать жилье вместе с землей, а другие, оплатив приватизацию такими же сертификатами, земли не получили. Конечно, владельцы квартир считают, что они оказались в несправедливой ситуации.

– Вернемся к вопросу о том, что жители считают, что уже и так платят за пользование землей слишком много, а землевладельцы жалуются, что получают слишком мало.

– Во-первых, владельцы квартир давно уже не говорят, что они платят слишком много, потому что в принципе владельцы квартир и сами видят, какое издевательство происходит над землевладельцами.

Мы за эти годы вместе с владельцами квартир пришли к своего рода «Стокгольмскому синдрому». Мы пишем общие письма в Сейм: «Перестаньте издеваться! Ну, перестаньте издеваться!». Мы, землевладельцы, тоже понимаем несправедливость по отношению к владельцам квартир.

■ ■ ■

– Хорошо, я тогда задам вопрос иначе. В будущем ожидается рост кадастровой стоимости земли. Смогут ли жители оплатить право пользования землей в размере 6% от кадастровой стоимости участков?

– Представьте, вы владелец квартиры, и вам нужно заплатить за коммунальные услуги, допустим, 150 евро в месяц. И к этим 150 евро – целых два евро в месяц, за аренду земли. Это просто популизм со стороны властей сказать: «Мы ничего не можем сделать со счетами за электричество, газ, воду, но мы можем уменьшить ваш квартирный счет со 151 до 149 евро, снизив стоимость за принудительную аренду земли». Простите, у меня даже нет слов, чтобы описать такое издевательство.

А какой сигнал при этом дан иностранным инвесторам? В центре Риги цены на землю сейчас из-за этого хулиганства Сейма стали в три раза ниже себестоимости этой земли. Привожу пример: себестоимость одного квадратного метра земли в любом более-менее населенном городе значительно превышает 100 евро за квадратный метр. Я думаю, что сейчас себестоимость земли в Риге составляет между 100 и 200 евро за квадратный метр.

■ ■ ■

– Хорошо, тогда я задам последний вопрос. В Латвии есть Закон о прекращении раздельной собственности, который предлагает владельцам квартир выкупать землю у земельных собственников по кадастровой стоимости. Используют ли владельцы квартир эту возможность?

– Владельцы квартир действительно используют эту возможность. Я должен частично согласиться с Сеймом и Конституционным судом в том, что при выкупе хозяйской земли не может быть какой-то индивидуальной оценки. Эта индивидуальная оценка сделала бы процесс выкупа практически невозможным, поэтому для расчета стоимости участка используется кадастровая стоимость.

Но есть и другой аспект. Если законодатель однажды принял решение, что цена земли включена в сертификаты, то законодатель должен исправить ранее допущенную ошибку.

– Как?

– Например, сказать, что мы найдем, может быть, 200 или 300 миллионов (около 50 миллионов в начале 90-х), чтобы выкупить всю хозяйскую землю под домами. Ведь жители, по сути, уже заплатили за нее своими сертификатами. Цена земельной компоненты для каждой квартиры в Латвии всегда составляет 10%.

Если владелец квартиры сейчас покупает землю и продает квартиру со всей землей, то его квартира становится примерно на эти 10% дороже. То есть обязанность Сейма выкупить эту землю, восстановив таким образом справедливость.

– Но есть ли у государства нужные средства?

– Министерство экономики и другие экономисты подсчитали, сколько государство заплатило чиновникам в виде зарплат за то, что они поддерживают эту систему разделенной собственности.

Скоро будет достигнут рубеж в полмиллиарда (евро). Представьте себе: эти деньги заплачены только на технические расходы по поддержанию института раздельной собственности!

– Эти расходы связаны в том числе с неприватизированной землей самоуправлений и государства?

– В том числе. Мы посчитали, что в принципе, если жители будут выкупать, как теперь, около 1% хозяйской земли под домами в год, то процесс выкупа затянется, по крайней мере, еще лет на 50. Выходит, еще 50 лет будут работать комиссии по приватизации. Расходы на поддержание этой системы очень быстро превысят миллиард евро. 

– Тогда государству лучше действовать на упреждение.

– Увы, мне трудно поверить, что это возможно. Мы умеем уничтожать деньги. Я бы сказал, мы занимаем первое место в Евросоюзе по уничтожению денег. Мы умеем идеально  тратить деньги налогоплательщиков, причем тратить их на следующие три поколения.

Коротко

«Стоимость земли под многоквартирными домами в Риге сегодня не соответствует даже себестоимости, которая по самым примерным расчетам должна составлять 100-120 евро за квадратный метр. Но землевладельцы так устали, что согласны: хорошо, выкупайте землю под домами по 35-40 евро за метр, что соответствует кадастровой стоимости...

■ ■ ■

«В Елгаве сейчас активно идет выкуп земли под домами. А почему? Потому что кадастровая стоимость земли там всего 4-5 евро за метр. То есть рыночная стоимость земли в этом районе 30-35 евро, а кадастровая – 4-5 евро. Скорее всего, по этому вопросу в Елгаве будет новое конституционное судопроизводство».

■ ■ ■

«Выгодно ли прямо сейчас думать о выкупе хозяйской земли под домом? Если предположить, что случится чудо и Латвия начнет экономически развиваться, то стоимость городской земли превысит 100 евро за квадратный метр. В свое время я рассматривал этот вопрос в своей диссертации...

Да, если Латвия начнет развиваться, то кадастровая стоимость земли очень быстро увеличится в два-три раза».