Конфликт между владельцами квартир и хозяевами участков под жилыми домами скоро дойдет до Сейма
На прошлой неделе случилось то, чего многие ждали: собрание госсекретарей утвердило проект Закона о прекращении раздельной собственности. Наконец-то обществу стали известны принципы, по которым собственникам квартир позволят выкупать землю под жилыми домами. Сразу предупреждаем – такой выкуп, скорее всего, многим окажется не по карману. Однако законопроект еще совсем сырой. Ему предстоит доработка и слушания в Сейме.
Спорные решения
В пылу приватизации многие новоиспеченные хозяева квартир и представить себе не могли, какие проблемы, вплоть до судебных разбирательств, ждут их в отношениях с владельцами земли.
В случае, если дом и земля принадлежали разным владельцам, закон обязывает стороны заключить договор аренды. При этом многие дома вынуждены арендовать слишком большой земельный участок земли, оплата за который также несоразмерно велика. Часть проблем намечено решить при помощи поправок, уже принятых к Закону о приватизации. Однако наконец-то в Латвии назрела и революция: правительство обязалось до конца сентября нынешнего года подать в Сейм законопроект о прекращении правовых отношений в отношении раздельной собственности. Это первая настоящая попытка примирить владельцев квартир и собственников земли. Хотя, признаться честно, едва ли и одни и другие поначалу будут довольны решениями, которые готовятся в Кабинете министров!
Принудительную аренду уже в настоящее время предписывает ряд нормативных актов. О том, каковы сегодня обязанности и права владельца земли, собственников квартир и управляющих, депутатам Жилищной подкомиссии Сейма рассказала руководительница отдела Жилищной политики департамента Строительства и жилищной политики Министерства экономики Ева Страздыня.
Итак, что такое жилой дом в понимании Закона об управлении жилыми домами? Оказывается, это здание, сданное в эксплуатацию и по кадастру являющееся жилым. Также в состав дома входят прилегающие постройки и земля, на которой находится здание.
Но всякому понятно, что не каждый жилой дом может похвастать собственным участком земли. В таком случае в состав собственности участок не входит. Он принадлежит третьему лицу и лишь прикреплен к зданию.
Двадцать лет назад на приватизацию в Латвии поступали дома как с земельным участком, так и без земли. Так уж предписывалось Законами о приватизации земли в сельской местности, Законом о земельной реформе в городах Латвийской республики и даже… Железнодорожным законом.
Откуда же взялись хозяева земли под нашими домами? Ларчик открывался просто: бывшие владельцы недвижимого имущества в результате денационализации восстановили свои права даже на земельные участки, на которых уже после 1940 года были возведены здания. Так уж в свое время распорядилось государство…
В случаях, когда объектом приватизации являются квартира и условная часть общего имущества дома, а земельный участок принадлежит другому лицу, прикрепленный для содержания дома участок земли можно лишь арендовать.
Владельцы квартир должны производить в доме обязательные при обхозяйствовании действия – или сами, или перепоручить их управляющему. Согласно 4-му пункту второй части 6-й статьи Закона об управлении жилыми домами заключение договора о пользовании прикрепленным земельным участком с его владельцем является обязательным.
В связи с этим собственник приватизированного объекта обязан сам заключить заключить арендный договор с владельцем земельного участка (физическим или юридическим лицом, на земле которого находится приватизированный объект) или уполномочить на это управляющего жилым домом
Обязанность заключения арендного договора на землю определяется 3-м пунктом первой части 50 статьи Закона о приватизации жилых домов государства и самоуправления. В свою очередь, в 10 статье Закона о квартирной собственности предписано, что владелец квартиры обязан платить арендную плату за пользование землей, если жилой дом находится на принадлежащей другому лицу земле.
Владелец жилого дома (это и владелец квартиры) обязан не только обеспечить управление жилым домом, в том числе и заключение арендного договора, но и несет ответственность за невыполнение обязательных требований по управлению. Заметим, что 150 статья латвийского Кодекса административных нарушений предусматривает реальную ответственность за уклонение от содержания дома.
Важно знать: если управляющий получил от собственников квартир полномочия на заключение арендного договора на землю, то за дальнейшее обхозяйствование этого земельного участка отвечает он. А если управляющий таких полномочий не имеет, кто должен ухаживать за хозяйской землей? Этот вопрос пока остается открытым.
Уже в процессе приватизации домов было определено, что к каждому жилому зданию должен быть прикреплен функционально необходимый участок земли. Владельцы квартир могут уменьшить его, если удастся договориться об этом с собственником земли.
Будет новый закон
В Латвии годами идут дискуссии о прекращении правовых отношений в сфере раздельной собственности. Но как решить конфликт между владельцами участок под домами, которые желают получать максимальную плату за аренду, и собственниками квартир, для которых нынешняя стоимость аренды земли временами неподъемна?
19 июня 2014 года парламент принял ряд изменений к Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправлений, в том числе об условиях пересчета функционального земельного участка.
Тогда же Сейм в переходных правилах вменил Кабинету министров в обязанность до 30 сентября 2015 года подать в парламент законопроект о прекращении правовых отношений между владельцем приватизированного объекта и владельцем того земельного участка, на котором находится приватизированный объект. Другими словами правительству пора решить, как владельцы квартир могут выкупить землю у нынешних владельцев.
Юрисконсульт Министерства юстиции (МЮ) Карина Tруханова информировала депутатов Сейма о том, что в связи с вопросами об аренде уже сделаны изменения в Законе о приватизации жилых домов и самоуправлений. Теперь у жителей имеются четкие критерии для определения функционально необходимого земельного участка, а также у любого сообщества квартировладельцев появилось право требовать пересмотра размера функционально необходимого земельного участка. С изменением размеров участка уменьшится, конечно, и арендная плата.
Конечно, жители рады платить меньше. Но они ждут, когда вопрос насчет хозяйской земли будет решен полностью! Что для этого сделало Министерство юстиции, которое уже много лет обещало владельцам квартир помощь? Оказывается, наконец-то разработан законопроект о принудительном окончании раздельной собственности в приватизированных жилых домах. Он может стать связующим звеном в решении проблемы. Готовящиеся изменения затронут примерно 3700 многоквартирных домов и более 10 000 квартир.
Депутатов интересовало, какими будут главные шаги по устранению раздельной собственности. Как пояснила представитель МЮ, решения в общих чертах таковы: владельцы квартир получат право выкупить землю у ее собственника, а тот не имеет права им отказать.
Чьи права важнее?
Законопроект предложит исключения к Закону о квартирной соственности: для принятия решения о выкупе земли не понадобится «за» всех квартировладельцев. Достаточно будет, если за выкуп проголосует более половины собственников многоквартирного дома.
Депутат Вилнис Кирсис поинтересовался, не возникнет ли каких-либо коллизий и не вступают ли такие нормы в противоречие с Сатверсме, поскольку затронуто право собственности. Но Министерство юстиции учло это. У владельца земли имеется право на собственность. Конечно, при обязательном выкупе это право будет ущемлено, но хозяин все-таки получает соразмерную плату за эту землю.
К. Труханова пояснила:
– В Латвии уже несколько раз пытались решить проблему раздельной собственности, но всегда неудачно. Как-то надо эти права соразмерить и дать жителям покончить с этой принудиловкой – раздельной собственностью. Ведь сегодня права владельцев квартир ущемлены! Жители пишут министерству, что владельцы земли даже в разговоры с ними не вступают, где уж там землю выкупить. Эту проблему нужно решать при помощи закона. Впрочем, нужно соразмерить права владельца квартиры и хозяина земли, поскольку в защите нуждается и последний.
В законопроекте предусматривается, что выкупаемая земля будет функционально необходимым земельным участком. Каждый владелец квартиры выкупит свою часть, которая соответствует его идеальной доле от общего квартирного имущества.
Если более половины владельцев квартир проголосуют за покупку земли, решение их станет обязательным для всех остальных.
Если остальные не заплатят свою долю в определенный срок, им оформят в Земельной книге ипотеку на 10 лет. За такое время эти владельцы квартир имеют возможность уладить свои обязательства. Например, если за выкуп земли будет 75 голосов, а против 25, то в выкупе будут задействованы все. И те 25 квартировладельцев, что голосовали против. В Земельной книге создадут единое недвижимое имущество и зарегистрируют ипотеку.
Как собираются определить цену покупаемой земли?
К. Труханова рассказала, что стоимость земли под каждым домом определит Государственная земельная служба (ГЗД), взяв за основу кадастровую стоимость и умножив ее на коэффициент от ГЗД, приближающий цену к рыночной.
Депутаты высказали еще несколько предложений, которые надо бы рассмотреть в связи с нормами планируемого законопроекта. В том числе – об определении цены выкупаемой земли, о целях пользования функционально необходимым земельным участком, о расчете кадастровой стоимости.
Депутат Сергей Долгополов обратил внимание на то, что кадастровая стоимость земли зависит от того, с какой целью земля используется. И это определяет совсем не Государственная земельная служба, а самоуправления. Если нет единой политики в этом плане, кадастровая стоимость будет зависеть только от числа сделок и объема сделки с похожими участками. Но поскольку речь идет об отдельном виде собственности – функционально необходимом земельном участке под многоквартирным домом – такие участки нужно обсчитывать отдельно, по своим принципам. Если сделать это умно, то выкуп земли будет жителям по карману.
Депутаты также высказали сомнения по поводу 10-летнего срока выкупа земли для тех, кто не сделает этого сразу. По мнению парламентариев, срок этот надо бы экономически обосновать, принимая во внимание установленную ныне максимальную величину арендной платы – 6% от кадастровой стоимости земли в год. Думается, что в таком случае следовало бы разрешить жителям расплачиваться за землю хотя бы в течение 15–20 лет. В таком случае плата за выкуп была бы приблизительно равна нынешней плате за аренду. При этом Андрис Силиньш (ПЗК) посоветовал разработчикам законопроекта не забывать, каков риск понижения уровня жизни у жителей Латвии, чтобы после принятия какого-либо закона людям не пришлось массово покидать свои дома.
Так как законопроект о прекращении правовых отношений в раздельной собственности намечено подать на рассмотрение в Сейм до 30 сентября, заинтересованным владельцам квартир следует потерпеть. Прогнозировать, как нормативный акт пройдет слушания в парламенте и как в течение этих слушаний изменятся принципы выкупа земли, пока рано.
Однако уже сегодня жители спрашивают, к чему готовиться, сколько денег копить. По этой причине мы публикуем важнейшее из проекта Закона о раздельной собственности! Читайте тут.