В такой ситуации может оказаться любой покупатель недвижимости в Латвии!
В 2018 году эксперты ожидали от жилищного рынка большего. Предполагалось, что цены на жилье вырастут в среднем на 3,7%, а количество сделок увеличится. Но данные за второй квартал говорят о том, что рынок недвижимости остывает. Количество сделок летом провалилось на 16%, цены же растут умерено – на 1,8% в квартал. Это говорит о том, что покупка квартиры остается для жителей Латвии делом очень серьезным. И даже опасным, если судить по опыту нашего читателя Николая.
Счастье было недолгим
Николай – человек с большим жизненным опытом. Имеет научную степень, работает в госучреждении. Говорит, что половину сознательной жизни откладывал деньги на покупку собственной квартиры.
– Собирал средства 10 лет, – рассказывает он. – Около года назад наконец купил квартиру в Риге. Заранее много читал о том, как избежать обмана. Нанял юриста для сопровождения купли-продажи, открыл в банке счет сделки. Как только нотариус заверила подписи сторон под договором о приобретении квартиры и выдала прошение для закрепления моих прав собственности, я отправился в Земельную книгу. Меня в положенный срок занесли в регистр в качестве нового квартировладельца.
Казалось бы, все формальности улажены, подвоха ждать неоткуда. Однако счастье нового собственника было недолгим.
– На днях я получил письмо от полиции. Мне сообщали, что около двух лет назад квартира была продана незаконно. Какие-то люди подделали подпись ее настоящего хозяина под договором, скрепили документы фальшивой же печатью нотариуса и подали их в Земельную книгу.
«Свои деньги требуйте от мошенников!»
Николай кинулся в полицию. Инспектор приняла его сочувственно и пояснила, что в деле несколько пострадавших. В их числе первый владелец квартиры, который и был обманут, и последний честный приобретатель этой недвижимости – Николай.
«Если факт мошенничества будет подтвержден и виновные осуждены, то по закону Латвийской республики квартира будет возвращена первому владельцу, – рассказали Николаю в полиции. – Вам же придется требовать возврата денег, уплаченных за квартиру. Эти средства вам должны будут вернуть все те же осужденные мошенники».
– Я понял, что вот-вот останусь и без квартиры, и без денег, – рассказывает читатель. – Ведь мошенники едва ли окажутся состоятельными людьми. Они наверняка ни официальной зарплаты не получают, ни собственности не имеют, на которую можно было бы обратить взыскание.
Тревогу забили наследники
Вдобавок после переезда Николай вложил около 4000 евро в ремонт квартиры. Работы проводил для себя, а значит, по совести. На материалы было потрачено около 2000 евро, и эти расходы Николай может подтвердить в суде чеками. Но чеки за другие материалы и работы не сохранились. Следовательно, прощайте, денежки; требовать компенсации на эту сумму Николай не сможет.
Пока мы готовили статью к публикации, выяснились и другие интересные подробности этого уголовного дела. Мошенники выманили квартиру у пожилого человека, который около двух лет назад умер. Тревогу спустя какое-то время забили его родственники, потенциальные наследники недвижимости. Но за это время квартира сменила уже нескольких владельцев, причем сам Николай уверен, что купил ее у добросовестного продавца.
– Я удивлен, что Земельная книга приняла у мошенников поддельные документы, переписала на них квартиру и позволила ее перепродавать. При этом государственный регистр не несет никакой ответственности за последствия такой «работы». А ведь в законах сказано, что все данные Земельной книги должны считаться достоверными! – возмущен Николай.
Он предупреждает, что в такой же ситуации при покупке квартиры может оказаться любой житель Латвии. Ведь невозможно заранее узнать, что настоящий владелец недвижимости год-два назад не стал жертвой мошенников и теперь не потребует свое имущество назад.
Придется съезжать
Как защитить себя при покупке квартиры? С этими вопросами мы обратились к юристу Александру Кведарсу (тел. 28661129).
– Если мошенничество подтвердится, что произойдет с квартирой Николая?
– До последнего времени судебная практика в таких ситуациях защищала добросовестного покупателя недвижимости. Если человек не хотел никого обмануть и не знал, что приобретает квартиру, побывавшую в руках мошенников, то он и после суда оставался собственником этого жилья. Но некоторое время назад Конституционный суд принял решение, которое изменило судебную практику. Теперь суд защищает не законного приобретателя, а пострадавшего человека, у которого эта квартира была отнята. Если в данном случае будет доказано, что наследники умершего хозяина квартиры лишились имущества по вине мошенников, то квартиру у Николая заберут и вернут пострадавшим.
– Придется ли Николаю уехать из квартиры?
– Сейчас Николай живет в квартире по праву собственника. Лишившись собственности, он лишается и права проживания.
Весомый повод для расстройства
– Как в таком случае Николай может получить обратно деньги, заплаченные за квартиру?
– Если в рамках уголовного процесса Николай будет признан потерпевшим, то в рамках этого же уголовного дела он может требовать компенсацию от виновных лиц. Из-за этих негодяев он лишился имущества, значит, они должны выплатить ему компенсацию, равную затратам на квартиру.
А также пострадавший может требовать возмещения морального ущерба. Предположим, после этого дела он плохо спит, не может смотреть людям в глаза, боится подписывать документы. Все это следствия морального ущерба. Причем доказать такой моральный ущерб очень просто, ведь человек годами копил деньги, отказывал себе во многом и вот потерял с трудом купленную квартиру. Это весомый повод для расстройства.
– Николай вложил в ремонт квартиры 4000 евро, из которых только 2000 может подтвердить чеками. Как вернуть эти деньги?
– Любой ущерб, нанесенный потерпевшему лицу, должен быть подтвержден документами в суде. Поэтому в этой ситуации Николай сможет требовать от мошенников возмещения только 2000 евро.
А ведь Николай все сделал правильно
– Что будет с Николаем, если мошенники не имеют средств, чтобы выплатить ему ущерб?
– Если мошенники не имеют легальных доходов и имущества, то Николай действительно останется и без квартиры, и без денег. Государство не компенсирует ему потери. Если было бы доказано, что в схеме участвовал нотариус, то человек получил бы средства из специального фонда, который страхует деятельность нотариусов. Но здесь речь наверняка о подделке подписи и печати нотариуса.
– Какая ошибка при покупке квартиры привела к тому, что Николай стал жертвой мошенничества?
– На мой взгляд, Николай все сделал правильно. Он читал законы, нанял юриста, составил договор купли-продажи у нотариуса и тем самым минимизировал все риски. Невозможно было защитить себя больше, чем это сделал Николай. Увы, но соблюдение всех норм и законов обезопасило его только на 99,9%.
Абсолютной защиты не существует!
– Как действовать другим покупателям недвижимости, чтобы не пасть жертвой мошенничества, совершенного с квартирой много лет назад?
– Ни один документ не защитит от этого наверняка. Конечно, возможность попасть в такую ситуацию минимальна, но все же она существует. Нужно наблюдать за поведением продавца.
– Но ведь мошенники, как правило, стараются сразу перепродать квартиру честным людям. Николай купил недвижимость у третьего собственника за последние два года и говорит, что этот человек выглядел совершенно честным.
– Если у квартиры в течение короткого времени сменилось три-четыре хозяина, это также может быть тревожным сигналом. Но часто даже быстрые перепродажи логически объяснимы. Может быть, у всех предыдущих владельцев квартиры просто были споры с управляющим домом.
Будьте честны!
– Несет ли Земельная книга часть ответственности за случившееся? Ведь это учреждение приняло от мошенника поддельные документы о смене владельца квартиры!
– В Законе о Земельной книге сказано, что записи в Земельной книге являются достоверными сведениями. Но ответственность Земельной книги в такой ситуации нормативными актами не предусмотрена. Сотрудники регистра удостоверились, что необходимые документы имеются, на них стоит подпись и печать нотариуса. По правилам этого достаточно для перерегистрации собственника квартиры.
– Часто при сделках с недвижимостью в договоре указывают заниженную плату за покупку квартиры, что позволяет покупателю сэкономить на налогах. К чему это приведет, если человек окажется в такой же ситуации, как Николай?
– Это приведет к тому, что человек в рамках уголовного процесса сможет требовать возмещения только той суммы, которая обозначена в договоре купли-продажи.