«Это проблема государственного масштаба!»

В Елгаве ждут, что законодатель энергично примется за вопрос хозяйской земли под домами: дальше откладывать некуда

О чем должны знать и помнить собственники квартир, чтобы их дом не ветшал и не копил долгов? На важные вопросы по управлению отвечает Янис Зелтиньш, административный директор Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP).

– Известно, что жилые дома стареют и требуют больше внимания. Насколько владельцы квартир готовы участвовать в их поддержании?

– Вы правы, жилые дома и их коммуникации ветшают. Конечно, владельцы квартир и сами знают, что живут в старых домах, но управляющий все равно в соответствии с нормативными актами постоянно анализирует состояние домов и информирует владельцев квартир о ситуации. Также управляющий сообщает клиентам, когда приходит время принимать решение о ремонтных работах и их финансировании.

Тут нужно напомнить, что при приватизации квартир в многоквартирных домах владельцы квартир получили не только отдельную квартирную собственность, но и идеальные части общей собственности дома (крыши, подвала, внутренних сетей). Получается, что обязанности владельца квартиры не ограничиваются содержанием только отдельной квартиры, и такой собственник не должен уклоняться от участия в управлении домом.

– Собственники только рады дождаться ремонта дома. Другой вопрос, что им бывает трудно собрать на это средства!

– Конечно, управляющий, устанавливая плату за обслуживание и управление домом, должен считаться с платежеспособностью владельцев квартир. Но и владельцы квартир должны понимать, что если они хотят установить меньшую плату за обслуживание, средств на дом может и не хватить.

– Как принять адекватное решение?

– Для этого важно посещать ежегодное общее собрание, которое проводит управляющий. Увы, в 2018 году общие собрания в домах под нашим управлением посетили только 11,2% собственников квартир, а в 2019 году – только 10,8%. С такой активностью трудно решать важные для жилых домов вопросы. Конечно, нужно считаться с тем, что для приведения дома в порядок нужны значительные средства, но и тянуть с решением тоже невыгодно – процесс от этого не станет дешевле.

– Что делать, если многие квартиры в нашем доме сдаются или их хозяева уехали за границу и просто не могут прийти на общее собрание?

– Для того, чтобы решить проблему с участием владельцев дома в процессе принятия решений, JNĪP разработал особый инструмент, позволяющий участвовать в принятии решения дистанционно. Для этого JNĪP использует свою информационную систему в интернете (jnip.lv). Напомню, что новый электронный способ принятия решений не исключает всех ранее известных способов голосования. Те владельцы квартир, которые не могут ознакомиться с предложенными им проектами решений в электронном виде, продолжат получать информацию на бумаге в свои почтовые ящики.

■ ■ ■

– В 2019 году изменился порядок установления платы за аренду хозяйской земли под домами. Что об этом должны знать владельцы квартир?

– Действительно, вопрос принудительной аренды земли под домами по-прежнему остается актуальным. Это проблема государственного уровня, управляющий не может решить ее своими силами. Однако JNĪP активно участвует в процессе усовершенствования нормативного регулирования, а при заключении договоров пытается найти компромисс с землевладельцами и договориться об определении справедливой арендной платы.

Нужно напоминить, что принудительная аренда земли – это гражданско-правовые отношения, в которых участвует владелец земли и собственник здания (владельцы или общность собственников квартир). Само существование раздельной собственности является проблемой государственного уровня, над справедливым решением которой уже долгое время бьются законодатели. Все до сих пор предложенные решения пока зашли в тупик, поэтому владельцы квартир оставлены наедине с проблемами.

– Что же именно произошло в 2019 году?

Законодатель принял поправки к нормативным актам, согласно которым с 1 января 2018 года арендная плата за землю должна была устанавливаться в размере до 5% от кадастровой стоимости участка в год. С 1 января 2019 года плата за аренду устанавливалась в размере до 4% от кадастровой стоимости, а с 1 января 2020 года должна была понизиться до 3%.

Однако 12 апреля 2018 года Суд Сатверсме провозгласил решение по делу Nr. 2017-17-01 «О соответствии 1-й статьи поправок к Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления от 1 июня 2017 года и поправок к Закону о земельной реформе в городах Латвийской республики от 22 июня 2017 года 1-й и 105-й статье Сатверсме Латвийской республики». Суд Сатверсме постановил признать упомянутые нормы по снижению максимальной платы за аренду земли не соответствующими 105-й статье Сатверсме и не имеющими силы с 1 мая 2019 года. Таким образом, поправки к законам, предусматривающие снижение максимальной платы до 3%, были отменены. Более того, с 1 мая 2019 года нормативные акты вообще не устанавливают максимальную арендную плату за землю. Как следствие, сейчас становится все труднее достичь соглашения об условиях договора аренды между владельцами жилого дома и собственником земли.

– Чего ждать владельцам квартир в будущем?

– Сейчас законодатель работает над двумя вопросами, которые связаны с принудительной арендой земли. Первое – это разработка Закона о прекращении раздельной собственности. Второе – это поправки к законам, которые регулировали бы размер арендной платы. Законопроектом Министерства юстиции предполагается установить эту плату в размере 4% от кадастровой стоимости земли.

Самый лучший способ, как решить все проблемы, это полное прекращение раздельной собственности. Законодатель должен предложить такое правовое решение, которое помогло бы объединить дом и землю в одну собственность, полностью устранив абсурдную аренду и связанные с ней споры.

■ ■ ■

– Как JNĪP ведет работу с должниками?

– Мы постоянно контролируем платежи жителей, высылаем должникам досудебные предупреждения и информируем о невыполненных обязательствах. Должники же нередко ошибочно полагают, что у долга за квартиру имеется срок давности. Например, что к нему относится срок давности, установленный в 406-й статье Коммерческого закона.

Тут надо отметить, что при взыскании долга управляющий действует как уполномоченное лицо собственников квартир и от их имени. Он не самостоятельный субъект, а представитель общности собственников жилого дома.

В своем решении по делу Nr. C31346614, SKC-109/2019 от 12 декабря 2019 Департамент гражданских дел Сената Верховного суда указал, что у требований общности собственников квартир против владельца квартиры имеется десятилетний срок давности. В том числе это действительно в случаях, когда такие требования выдвигает управляющий жилым домом в качестве уполномоченного лица собственников. В решении суда также указано, что такое же положение относится к требованиям поставщика услуг – особенно, если общность дома уже покрыла соответствующий долг за счет своего имущества.

– Что происходит в случае, если владелец квартиры умер, оставив коммунальные долги?

– Если у покойного нет наследника, то квартира считается бесхозным имуществом и переходит к государству. Согласно нормативным актам, в таких случаях необходимо открыть дело о наследстве, после чего зантересованные лица могут требовать установления опеки над наследством. Заинтересованные лица имеют право выбрать опекуна наследства и рекомендовать сиротскому суду его утвердить. Практика показывает, что наиболее успешно долги удается взыскивать в домах, где к решению проблемы активно подключается контактное лицо владельцев квартир или сами активисты из числа собственников. По этой причине мы просим жителей: если вам известно, что кто-то из владельцев квартир вашего дома умер и за квартиру никто не платит, примите участие в решении проблемы, а не просто ждите, пока эту проблему решит кто-то другой.