В Елгаве готовят много важных новостей для собственников квартир
В прошлом году предприятию Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) исполнилось двадцать лет. Это были двадцать лет напряженной работы с целью улучшить обслуживание жилья в Елгаве, говорит член правления Юрис Виджис. Мы поговорили о том, что нового ждет клиентов JNĪP в 2019 году.
Это было интересное время!
В 2018 году JNĪP отметил свой юбилей конференцией, на которой вспоминали все проделанное за 20 лет.
– Во время создания нашего предприятия в 1998 году в Латвии почти не было законов, регулирующих сферу управления и обслуживания домов, – вспоминает Юрис Виджис. – В сознании жителей происходил большой перелом: вчера еще они были нанимателями жилья, а после приватизации вдруг стали его полноценными хозяевами. Теперь уже нельзя было просто требовать чего-то для своего дома; нужно было принимать общие решения, создавать накопления на ремонты и т.п. Это стало большим вызовом для всех жителей страны.
– Наверное, это было большим вызовом и для управляющих?
– Да! Например, мы с первого же года работы начали вести отдельный учет поступивших и потраченных средств для каждого дома. А еще спустя полтора года мы организовали первые встречи с владельцами квартир и начали рассказывать им о финансовом положении их домов. Это было интересное время. Вначале мы, конечно, допустили большую ошибку: в один большой зал приглашали одновременно представителей сразу нескольких домов. Конечно, каждый хотел говорить только о своем доме, выдвигал свои требования! Теперь для каждого дома мы устраиваем отдельное ежегодное собрание с собственной повесткой дня. Это помогает продуктивно обсуждать вопросы с владельцами квартир.
Что такое договор полномочий?
– Каких еще результатов ваше предприятие достигло за 20 лет?
– 98% клиентов выбрали JNĪP в качестве управляющего своим домом, заключив с нами договор полномочий. Оставшиеся 2% клиентов мы обслуживаем по поручению самоуправления.
– В чем разница между этими категориями?
– Не все наши клиенты понимают, чем договор на управление отличается от договора полномочий на управление. Обычный договор на управление заключается после того, как за это проголосовало по меньшей мере простое большинство владельцев квартир (50% плюс один голос). Договор же полномочий заключается при условии, что за него проголосовало не менее 2/3 собственников. В последнем случае после заключения договора мы можем не только управлять домом, но и представлять его интересы в разных ситуациях, заключать договора от имени общности собственников и т.д.
В домах, которыми мы управляем от имени самоуправления, все определяется правилами Кабинета министров. Каждый год мы составляем для них сметы на работы по управлению, в которые должны быть включены также затраты на обновление дома. Владельцы квартир могут соглашаться или не соглашаться. По другим же вопросам управляющий таким домом может без особой доверенности действовать от имени владельцев квартир.
– Собственники могут сами решать, какие полномочия давать управляющему?
– Конечно! Мы предоставляем общности квартировладельцев разработанный нами образец договора, и каждый дом может сам решать, дополнить этот документ или поменять какие-то детали. Интересно, что первый составленный нами образец договора был всего на двух листах. Теперь же предусмотрели в договоре разные ситуации, поэтому он стал очень объемным. Но чем точнее договор определяет отношения между собственниками и управляющим, тем проще им в будущем сотрудничать.
Денежные вопросы дом должен решать сам
– Какие изменения в договор с JNĪP вносят отдельные дома?
– Например, собственники могут проголосовать за то, чтобы управляющий заключал договора с поставщиками определенных услуг только по решению общности квартировладельцев. Другой пример: дом идет на обновление и ему требуются денежные средства. Мы настаиваем на том, чтобы решение о займе собственники принимали сами на общем собрании. Это нужно для того, чтобы все собственники могли вслух задать свои вопросы и получить на них исчерпывающие ответы.
– Словом, если в договоре полномочий отдельной строкой не указано, что мы даем управляющему полномочия оформлять кредиты от имени общности собственников квартир, то управляющий и не сможет этого сделать?
– Да, и это очень важно. Любой кредит и заем требует самого тщательного обсуждения среди собственников квартир, и только сами владельцы такие решения должны принимать.
Нужно доверие между жителями и управляющим!
– Получается, что 2/3 собственников в большинстве домов Елгавы проголосовали за договор полномочий с JNĪP. Как вам удалось собрать столько людей в каждом доме?
– Мы вели постоянную работу с владельцами квартир и часто перед подписанием договора устраивали по нескольку общих собраний в каждом доме. Но большое значение тут имеет доверие между жителями и управляющим. Если владельцы квартир видят, что мы исправно и добросовестно выполняем все работы по обслуживанию дома и следуем их решениям, то почему бы им не подписать с нами договор полномочий?
– Предположим, что 65% жителей нашего дома проголосовали за договор полномочий с JNĪP. Будут ли условия этого договора действительными для оставшихся 35%?
– Существуют нормы закона, определяющие, что любое решение, принятое большинством собственников квартир этого дома, является обязательным для остальных владельцев.
Будут новые договора с поставщиками
– Вы упомянули договора с поставщиками услуг. В прошлом году JNĪP планировал заключить отдельные договора между такими поставщиками и каждым домом. Удалось ли это сделать?
– С прошлого года мы действительно приступили к этому делу, поскольку в Законе об управлении сказано, что любой поставщик услуги должен заключить отдельный договор с каждым домом. Исторически сложилось так, что поставку тепла и распределение платы между жильцами в Елгаве ведет предприятие по теплоснабжению. Сейчас у каждого дома заключен с этим предприятием отдельный договор. Достигнута договоренность с оператором по вывозу мусора Jelgavas komunālie pakalpojumi и предприятием Jelgavas ūdens о том, что мы поможем им заключить договора с каждым домом. Конечно, решение о заключении договора должен принимать сам дом.
– Дом может уполномочить управляющего заключить такой договор от имени собственников?
– Да, но квартировладельцы все равно должны сначала обсудить и одобрить условия этого договора.
– Как вы планируете ознакомить клиентов с новыми договорами о вывозе мусора и водоснабжении?
– В марте мы начинаем цикл ежегодных отчетных собраний во всех домах под управлением JNĪP. На этих встречах с владельцами квартир мы предоставим им проекты договоров. Думаю, мы получим необходимое решение.
Собственники должны голосовать осознанно!
– Похоже, жители Елгавы уже привыкли участвовать в таких голосованиях! Как вам удалось убедить их, что собрания и опросы проводятся в интересах самих квартировладельцев?
– Мы убеждены, что осознанное решение на собрании или во время опроса может принять только хорошо информированный человек, поэтому и стараемся образовать жильцов. Информированный человек принимает осознанное решение, в результате чего между ним и управляющим появляется доверие, ведущее к успешному сотрудничеству.
– Как вы в 2019 году будете информировать своих клиентов и обучать их пользоваться своими правами и обязанностями?
– В 2011 году мы ввели собственную Информативную систему в интернете (www.jnip.lv). Эту систему владельцы квартир могут использовать, чтобы получить полную информацию о своем доме.
– А что делать жителям, которые не пользуются интернетом?
– Все сведения о доме находятся в домовом деле. У каждого собственника есть право ознакомиться с ним. Информацию можно получить из вашей газеты, из отчетов, которые мы помещаем в почтовые ящики клиентов. Также контактные лица домов получат приглашение на отдельное собрание, где мы проинформируем их о новостях в управлении и нормативных актах.
Пора подключаться к центральной канализации
– Какие изменения в нормативных актах вы считаете самыми важными в 2019 году?
– Таких изменений несколько, но особо хочу обратить внимание на правила Кабинета министров «Об обслуживании и регистрации систем децентрализованной канализации». Надо сказать, что мы управляем 56 домами без центральной канализации.
– Какой выход вы посоветуете жителям?
– Мы провели небольшие обследования: ни одна выгребная яма не соответствует новым правилам. На собрании с собственниками каждого такого дома мы будем обсуждать, что делать дальше. В Елгаве есть районы, где при софинансировании фондов ЕС была проложена магистральная центральная канализация, хозяевам домов осталось только подключиться к ней. Лучше уж вложить деньги дома в центральное подключение, чем укреплять и бетонировать старую выгребную яму.
Пора менять закон!
– Я считаю, что необходимо прекратить существование Закона о приватизации в той части, которая оговаривает условия управления приватизированными домами. Сейчас в Латвии существуют две модели управления, одна из которых основана на Законе о приватизации, а вторая – на Законе об управлении жилыми домами. Получается, что сегодня каждый человек смотрит на нормы того закона, которые ему выгодны. Что из этого получается? Одни только ненужные конфликты!
Сейму пора решать вопрос земли!
– Очень хорошо, что Сейм прошлого созыва приступил к рассмотрению законопроекта о прекращении раздельной собственности, – считает Юрис Виджис. – Я считаю, что этот вопрос нужно решать как можно скорее. Проблема с хозяйской землей касается не только жителей, но и управляющего.
– Каким образом это происходит?
– Если собственники квартир и хозяин земли договорились о ставке арендной платы, то в дальнейшем отношения между ними складываются нормально. Но бывает, что хозяин земли не хочет искать общего языка с квартировладельцами и почему-то считает, что оплачивать аренду земли под домом обязано третье лицо – управляющий. Что же получается дальше? Землевладелец идет в суд и получает решение о том, что платить действительно должен... управляющий (несмотря на то, что отношения принудительной аренды существуют только между самим землевладельцем и собственниками квартир). Да, в Латвии действительно создана такая судебная практика, по нашему мнению, не соответствующая законам. Причем с этими делами мы даже не можем дойти до Верховного суда, поскольку при рассмотрении исков малого размера окончательной инстанцией считается Окружной суд. У нас бывали случаи, когда землевладелец выставлял счет непосредственно собственникам квартир, а потом додумался выставить счет за должников управляющему, да еще обратиться против него в суд. К счастью, этот абсурдный иск был отклонен... Одним словом, я надеюсь, что кто-нибудь из новых депутатов Сейма живет в доме на хозяйской земле, до конца понимает эту проблему и будет бороться за ее решение в парламенте.
Куда смотрят страховщики?
– Но ведь это только одна из несправедливостей, хватает и других...
– Это верно. Например, в последнее время мы видим, что страховые компании страхуют квартиры без оценки их технического состояния. Как страховщик может установить премию за квартиру, если он никогда не был в доме и не имеет информации о состоянии внутренних систем? Однажды страховая компания подала иск против JNĪP, обвиняя нас в том, что мы не провели какие-то работы в доме, из-за чего пострадало имущество их клиента. На вопрос «Как вы оценили квартиру перед оформлением полиса?» представители компании отвечали: «А мы просто посмотрели, что в доме есть управляющий, значит, мы сможем получить деньги в порядке регресса!» Но ведь это неправильно. Мы даже обратились с вопросом о таких страховщиках в Комиссию рынка финансов и капитала, но удовлетворительного ответа не получили.
Будут новые возможности для оплаты счетов
– Вы активно участвуете в обсуждении проблем управляющих на государственном уровне, но скажите, что в 2019 году изменится для ваших клиентов в Елгаве?
– К сожалению, мы видим, что расходы на содержание наших расчетных пунктов растут. Все эти пункты находятся в удобных местах города – в торговых центрах, поэтому арендная плата велика. К тому же пункты работают до 10 часов вечера, что увеличивает наши расходы на рабочую силу. Словом, в этом году мы поняли, что содержание пунктов неэкономично. Первый и самый неблагоприятный вариант – закрыть эти пункты. Второй вариант – оказывать в наших расчетных пунктах дополнительные услуги, которые помогли бы компенсировать убытки от их работы. Третий вариант – установить реальную комиссию за оплату счетов.
– К какому варианту вы склоняетесь?
– Пока мы на распутье и думаем о решении. Однако мы понимаем, что просто закрывать расчетные пункты нельзя. По этой причине мы начали переговоры с торговыми предприятиями, чтобы наши клиенты могли оплачивать квартирные счета прямо на кассах. Но я опять-таки предлагаю клиентам использовать нашу Информативную систему, в которой можно заплатить за квартиру с помощью интернет-банка.
Будут опросы через Информативную систему
– Какие еще новости JNĪP подготовил для клиентов?
– В этом году мы планируем предоставить клиентам более удобную возможность участвовать в общих голосованиях по дому. Пользователи нашей Информативной системы смогут голосовать дистанционно. Участвовать в таком голосовании смогут владельцы квартир, которые находятся в нашем регистре жителей.
– Как быть человеку, который недавно купил квартиру и еще не попал в этот регистр?
– В законе четко сказано: если человек приобрел квартиру, то в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи он обязан сообщить об этом управляющему.
– Однако в Законе о квартирной собственности предусмотрены только два способа для принятия решений собственниками квартир: очное голосование и письменный опрос. Не нарушает ли ваша система требования закона?
– Вы не правы, в законе предусмотрены три способа для принятия решений общностью собственников: собрание, опрос – и любой другой способ, о котором договорились собственники. В этом году на отчетных собраниях мы проинформируем собственников квартир о новых возможностях.
– Предположим, что собственники посчитают это выгодным. Но как быть с теми, кто не пользуется интернетом?
– Они смогут голосовать прежними способами, предусмотренными в законе.
– Интересно! Но предположим, что собственник квартиры находится в Великобритании. Как он узнает о проходящем опросе, если заходит в Информационную систему только раз в месяц?
– То, что человек находится в Ирландии или Англии, не освобождает его от обязанности активно интересоваться происходящим с его недвижимостью в Латвии. Это, во-первых. Во-вторых, мы будем рассылать оповещения об опросах. Ведь мы как управляющий сами заинтересованы получить как можно больше голосов в каждом опросе.
Ваши личные данные в безопасности
– Для участия в голосовании каждый собственник должен будет авторизироваться в вашей Информативной системе, отправив свои личные данные через интернет-банк. В безопасности ли будут его личные данные?
– Конечно, мы отвечаем за это. Мы вообще внимательно изучили европейскую регулу о защите личных данных и можем сказать, что запрашиваем у клиентов только те личные данные, которые действительно требуются в нашей работе.
Но у защиты личных данных есть и другая сторона. Например, есть люди, которые без аутентификации в нашей Информативной системе присылают вопросы на электронную почту JNĪP. Однако если человек не подтвердил свою личность, мы не можем быть уверены, что с нами действительно общается собственник квартиры. На такие письма мы не имеем права отвечать по существу.
– Совсем не ответите?
– Ответим, что приняли информацию к сведению и предложим использовать возможности нашей Информативной системы или написать нам письменное заявление. Вообще использование Информативной системы JNĪP сразу обеспечивает зарегистрированному лицу прямой контакт с управляющим.
– Спасибо за беседу!
– А я хочу через вашу газету поблагодарить всех жителей Елгавы, которые доверили JNĪP управление своим домом!