СЕРВИТУТ: что нужно о нем знать и как его использовать? – отвечаем на самые важные вопросы
«Мы попали в сложную ситуацию: рядом с нашим домом на Югле был выстроен другой многоквартирный дом, и теперь его хозяева не позволяют пользоваться дорогой, пролегающей по их земле. Другого подъезда к нашему дому пока нет, может быть, он появится только в следующем году при помощи Рижской думы. А сегодня к нашему дому не может проехать даже мусоровоз. Мы слышали, что можем требовать установления сервитута на подъезд к дому. Расскажите, пожалуйста, что такое сервитут и как им пользоваться!»
Когда юристы говорят слово «сервитут», многие люди приходят в ужас. Подразумевается, что этот термин непонятен, а значит, в жизни нормального человека неприменим. Однако на самом деле в реальной жизни можно встретить множество ситуаций, когда этот инструмент может быть успешно использован. Постараемся разобраться.
Сервитут – это право, которым ограничено использование собственности в пользу какого-то лица или определенного земельного участка. Например, если подъезд к вашему участку или строению лежит через участок соседа, то можно установить дорожный сервитут. То есть право проезда (прохода) через участок соседа.
Есть целый ряд разновидностей сервитутов.
■ Дорожный сервитут
Дорожным сервитутом может быть предоставлено право:
• на пешеходную дорогу;
• на скотопрогонную дорогу;
• на проезжую дорогу.
Если отношения между соседями хорошие, то можно, конечно, обойтись и без формальностей. Однако отношения могут испортиться, или сосед продаст свой участок, или он перейдет к его наследникам. Новые собственники могут и не принять во внимание ваши предыдущие договоренности. Если конфликт заходит далеко, то соседи даже иногда перегораживают дорогу. Поэтому было бы правильно такие соглашения заключать письменно и заносить запись о сервитуте в Земельную книгу.
Если договориться не удается, то сервитут может основать суд.
■ Сервитут пользования водами
Сервитутом пользования водами являются права:
• на водопровод;
• на черпание воды;
• на водопой.
Иными словами, сосед не может запретить провести через свой участок водопровод или запретить доступ к единственному в округе колодцу. Это право тоже может быть закреплено в виде сервитута.
■ Сервитуты зданий
Также существуют так называемые сервитуты зданий, относительно которых существуют особые правила:
• право опоры – этот сервитут дает право опирать свое строение на принадлежащие соседу стену, столб или свод;
• право встраивания – этот сервитут дает право, если это необходимо, укреплять в стену соседа, например, балки, железные прутья или скобы, насколько это не противоречит строительным правилам;
• право возводить строение, которое задевает пространство соседа. Например, делать пристройки и надстройки, которые заходят на территорию соседа;
• право стока – этот сервитут дает право в случае необходимости отводить сток с крыши своего здания на земельный участок соседа, как через капельный сток, так и при помощи труб;
• право воспретить соседу строить или перестраивать здание выше определенной высоты даже в случае, если это разрешают строительные нормативы;
• право на свет. Например, запретить соседу возвести строение, которое лишит дневного света выходящие на его участок окна;
• право на вид. Например, ограничение на строительство, если возможная застройка соседнего участка может скрыть привлекательный ландшафтный вид с этого участка.
■ Сервитут на право жительства в квартире или доме
Договором можно установить персональный сервитут, например, право пожизненного проживания для конкретного человека. Этот персональный сервитут регистрируется в Земельной книге, и человека без его согласия не могут выселить, даже если сменился владелец жилья. Эту форму могут использовать, например, наследодатели, когда недвижимость завещают одним наследникам, а другим могут предоставить право пожизненного проживания в ней.
■ Установление сервитутов
Сервитуты устанавливаются:
• законом;
• решением суда;
• договором или завещанием.
■ Прекращение сервитутов
Сервитуты прекращаются:
• отказом от них;
• совпадением права и обязанности в одном лице (например, если тот, кто получает сервитут, выкупает соседскую недвижимость);
• гибелью служащей или господствующей вещи;
• наступлением отменяющего условия или истечением срока;
• выкупом;
• давностью.
Сервитут прекращается в силу давности, если имеющий на него право добровольно в течение десяти лет не пользовался им лично или через других лиц.
В случае, когда сервитут не использовался, из-за того, что собственник имущества, на которое наложен сервитут, всячески препятствовал его использованию, то на период существования преград для использования срок давности приостанавливается.
Личные сервитуты не переходят к наследникам и прекращаются со смертью человека, пользовавшегося сервитутом.
Важно подчеркнуть, что сервитут накладывается только на саму вещь или собственность, но не на собственника. Поэтому новый собственник, покупая, например, недвижимость, получает ее с отягощениями, которые он обязан соблюдать.
В обязанность человека, который использует сервитут, входит починка и содержание на надлежащем уровне вещи, на которую наложен сервитут.
Человек, пользующийся сервитутом, имеет право на все плоды, доходы и выгоды, которые может дать переданная в пользование вещь.
Человек должен относиться к вещи, на которую наложен сервитут, как к собственной и использовать ее по назначению. В таком случае, если было соблюдено условие о бережном использовании, то пользующийся вещью не отвечает ни за повреждение вещи, ни за ее гибель.
Человек, который пользуется сервитутом, обязан платить налоги, пошлины, расходы по содержанию и т. д., которые связаны с используемым объектом. Но надо брать во внимание также проценты по долгам, которые имеются на имуществе. За сами долги человек, который использует сервитут, не отвечает, но он несет ответственность за проценты по этим долгам.
Если недвижимая собственность заложена в банке или в ином учреждении, то налагать на нее сервитут, ограничивающий права кредиторов, можно лишь с их согласия.
Для того чтобы сервитут вступил в свои законные права и стал обязательным для обеих сторон, он должен быть занесен в Земельную книгу.
Одним словом, сервитут – один из полезных юридических инструментов, которые в ряде случаев позволяют отрегулировать взаимоотношения между собственниками или дать возможность полноценно использовать полученное право использовать чужую собственность.