В Саласпилсе утепляют целый квартал многоквартирных домов!
Саласпилс удивляет: этим летом в городе идут работы по утеплению целого квартала многоквартирных домов по ул. Целтниеку и Энергетику. «При подготовке к реновации мы помогали соседям, а соседи из соседних домов помогали нам», – говорят в доме по ул. Целтниеку, 2. По этому адресу утепление планируется завершить к сентябрю, и жильцы рассчитывают на существенное уменьшение счетов за услуги Salaspils siltums уже в отопительном сезоне 2018/2019.
Убедили квитанции соседей!
Комплексное утепление домов в Латвии ведут с начала 2000-х годов. Однако многие жители все еще сомневаются в финансовой безопасности этого мероприятия («А вдруг квартирные счета после реновации не уменьшатся, а наоборот, вырастут?») и в его эффективности («А вы докажите, что в квартирах действительно станет теплее!»). Убедить жителей могут только положительные примеры других домов. В Саласпилсе этих примеров хватает.
– Наш дом сравнительно новый, – рассказывает Надежда Белоусова, уполномоченное лицо дома по ул. Целтниеку, 2. – Может показаться, что в утеплении он и не нуждается. Но однажды знакомые из соседнего утепленного дома показали нам свои счета за теплоэнергию. Пока мы платили за отопление по 100 евро в месяц, жители реновированного дома получали счета только на 10 евро.
Должны сэкономить вполовину!
Но предположим, что все это только соседские разговоры. Нельзя же, действительно, решаться на реновацию 36-квартирной девятиэтажки на основании только соседских счетов! Правильно, говорит Надежда, но те счета стали поводом призадуматься.
Настоящие же разговоры начались в доме спустя много месяцев, когда жители осторожно проголосовали за проведение энергоаудита, то есть проверки «холодных» мест здания и расчета возможностей по экономии теплоэнергии.
В первой части своего заключения энергоаудитор сообщал только то, что жители дома по ул. Целтниеку, 2 знали и так: дом теряет тепло на тысячи евро. Драгоценная энергия утекает через стыки в бетоных панелях, в старых окнах, через холодные холлы, неутепленный чердак и подвал. Чего там, теплоэнергия утекает даже через стены. Среднее потребление тепла на обогрев на квадратный метр в год здесь составляло около 100 kWh.
– По расчету энергоаудитора и решениям технического проекта реновация должна сэкономить нам по меньшей мере половину этой теплоэнергии, – говорит Надежда.
Вот и аргумент.
Управляющий очень помогает
А причем тут помощь соседей? – да очень даже причем! Сама Надежда проектировщик, в соседнем доме живет профессиональный сметчик; а еще чуть дальше, через двор, домом управляет человек, который уже участвовал в утеплении трех многоэтажек. Встречаясь и разговаривая, все эти люди помогали друг другу в работах, связанных с подготовкой реновации. Это значительно сократило время, и удалось избежать множества ошибок. Проект на все дома квартала выполнил один и тот же архитектор, приняты единые решения по фасадам, здания будут выглядеть как единый комплекс. В результате в одном только маленьком квартале этим летом утепляют четыре дома, а пятый, по ул. Энергетику, 1, надеется начать работы в следующем году.
– Переговоры с жителями мы тоже начали года два назад, – подтвеждает Янис Клявиньш, уполномоченный представитель дома на ул. Энергетику, 1, – но отстали от соседей по ул. Целтниеку, 2, потому что решили сменить управляющего.
Теперь обоими домами управляет компания Rīgas namu apsaimniekotājs.
– Большое спасибо команде этого домоуправления и лично председателю его правления Игорю Трубко, – говорит Надежда. – Конечно, задача управляющего – коммунальные вопросы, но в Rīgas namu apsaimniekotājs нам помогают и юристы, и бухгалтер. Управляющий смог выделить специалиста, который помог в подготовке документации, провести собрания жильцов, конкурсы на строительные работы и сейчас ведет сопровождение проекта.
Каких трудностей ждать?
Однако текущими вопросами реновации занимается сама Надежда и ее помощники из числа жильцов-активистов. Как уполномоченное лицо она принимает участие в собрания со строителями, присматривает за ходом работ, и зная все подробности проекта, обращает внимание сторителей на детали, важные для дома и жильцов. Не имея в своем резерве человека, который хотя бы немного был знаком со строительством, общности квартировладельцев трудно придется во время реновации. Скорее всего это приведет к удорожанию проекта.
Но вести одни только сахарные речи про реновацию Надежда не готова. Активистам дома трудно пришлось и в процессе переговоров с жильцами, и в процессе оформления необходимых документов для получения 50-процентного софинансирования работ от государственного финансового учреждения Altum.
– Во время окончательного голосования на реновацию согласились более 70% владельцев квартир, – говорит Надежда. – Но ведь перед голосованием больше года приходилось говорить с каждым соседом – объяснять, что нужно сделать в доме, чтобы не терять тепло впустую, показывать расчеты.
А когда документы ушли в Altum, начались другие сложости. Пришлось три раза проводить конкурс на закупку, длительная и сложная процедура бумагооборота, по ходу проекта менялись бланки, в результате пришлось перезаключать договора с подрячиками. По программе еврофондов нам выделили более 150 тысяч евро в качестве софинансирования работ (общая стоимость проекта – 309 тысяч евро). Справедливости ради стоит отметить высокий уровень специалистов Altum – всегда на связи, ответят на любой вопрос, стараются идти навстречу дому, найти лучшее решение.
Следующий шаг – банк. На другую половину реновации необходим кредит.
– В банке мы тоже потратили месяцы. Получился длинный список документов, некоторые также менялись по ходу оформления. Я понимаю, сидя в кабинете, чиновники смотрят на реновацию совсем иначе, чем мы, жители... Но факты – дело неоспоримое – в октябре 2017 успешно закончился последний конкурс на строительные работы, в феврале, после длительной проверки проекта в Altum, жители согласовали смету, а кредит дом получил только в мае 2018.
На опережение!
Но вот трудности позади и многоэтажка оделась строительными лесами. Сейчас реновация идет полным ходом, и жители соседних домов ходят к Надежде на экскурсии так же, как раньше она сама ходила по адресам других утеплительных работ.
– Каменную вату какой толщины вы выбрали для утепления фасада?– дознается у Надежды сосед Янис из дома по ул. Энергетику, 1. Узнав, что проектом предусмотрен утеплительный слой толщиной в 150 миллиметров, продолжает спрашивать: – А стояки горячей и холодной воды в квартирах собираетесь менять?
Стояки воды и канализации – это важный для дома вопрос. Конечно, после 30 лет эксплуатации в ходе реновации желательно поменять бы и эти коммуникации, и стояки отопительной системы. Но жители были против (во-первых, при старых трубах снижалась общая стоимость реновации, во-вторых, никто не захотел разбирать свои регипосвые стены и кафельную кладку в ванной и туалете). Однако же лежаки всех главных коммуникаций в подвале и на чердаке будут заменены в обязательном порядке.
– Еще у нас появится современная система вентиляции, – перечисляет Надежда, а также система учета тепла – на каждый радиатор устанавливаются счетчики теплоэнергии, которые в отличие от алокаторов будут рассчитывать реально потребленное владельцем каждой квартиры количество теплоэнергии. Разумеется, температуру в радиаторах можно будет регулировать по собственному желанию. Считывание показаний – одновременно по всем квартирам, по интернету данные поступают на пульт управляющему, ожидаем значительное снижение коррекции воды.
В квартирах по необходимости установят новые стеклопакеты, все лоджии остеклят по единому проекту. В подвале, который еще дышит ремонтной сыростью, реконструируют теплоузел, что также должно обеспечить дому экономию теплоэнергии:
– Надо сказать, что реконструкция теплоузла все равно понадобилась бы со временем, ведь предприятие Salaspils siltums каждый год перед началом отопительного сезона выдвигает все новые и новые требования к подготовке этого узла. Мы идем на опережение этих требований и энергетических регул ЕС.
После завершения работ в подвале планируется выполнить новые отдельные сарайчики для каждой квартиры. Перед работами жители почистили подвал, выбрасывали годами хранящиеся там вещи. Получилось несколько контейнеров никому не нужного мусора.
Реновация в цифрах
Что же в результате получат владельцы квартир в доме по ул. Целтниеку после окончания работ? В принципе, получат они практический новый дом, в котором будет выполнен даже косметический ремонт лестничной клетки. При этом хозяин средней двухкомнатной квартиры должен будет заплатить за работы около 4000 евро. Многие, посчитав в уме свои доходы и ставки по банковскому кредиту, сообщили, что расплатятся с управляющим сразу. Таких в доме наобралось около 20%, остальные же жители будут выплачивать стоимость реновации постепенно, в течение 15 лет. Ежемесячный платеж на одну среднюю квартиру составит около 30–35 евро.
– Но вы сразу отминусуйте от обычного квартирного счета взносы на ремонтные работы, которые мы каждый месяц делали до реновации, – говорит Надежда. – Это шесть-восемь евро в месяц на квартиру. Не будет необходимости ежегодно замазывать швы и чинить старые трубы. И еще посчитайте, сколько жители будут экономить на дорогой теплоэнергии.
По окончании работ ожидаем, что средний годовой счет за квартиру вместе с оплатой кредита для жителей дома по ул. Целтниеку не станет больше. Плюс они получат комфорт, благоустроенную среду – и даже отремонтированную кабину лифта. Насчет лифта Надежда рассказывает так:
– На его ремонт мы можем потратим деньги, которые нам обещает Саласпилсская дума. У нас ведь самоуправление решило поддерживать дома, ведущие реновацию. Каждому из них выделяют определенную сумму, в зависимости от площади. После того, как сдадим дом в эксплуатацию, мы получим более 10 000 евро. Можно было пустить эти средства на оплату кредита или дополнительные строительные работы, но большинство предлагает вложиться в лифт.
Какой вывод Надежда Белоусова сделала для себя в процессе утепления дома? Первое – это необходимость хороших отношений с соседями из других домов. Помогая друг другу, такое большое дело выполнить намного проще. Второй вывод – нет смысла откладывать реновацию на потом. До 2020 года в Латвии действует программа грантов, по которой каждый желающий дом может получить от учреждения Altum средства, равные 50% стоимости работ по утеплению. Стоит начать переговоры с соседями сегодня, ведь на подачу заявок на софинансирование осталось только два года.
Как организовать утепление своего дома?
Комментирует Александр Саковский, директор по развитию обслуживающей компании Rīgas namu apsaimniekotājs, эксперт Рижской ассоциации управляющих:
– Предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs обслуживает около 200 жилых домов, из которых жители 21 дома приняли решение о реновации. Дом по ул. Целтниеку, 2 стал первой ласточкой, остальные дома находятся на этапе разработки проекта.
– Они смогут начать утепление уже в этом году?
– В этих домах уже выполнены подготовительные работы – проведено техническое обследование, имеется заключение энергоаудитора. Все это документы, которые нужны для качественного проектирования работ по утеплению. Но до начала реновации по этим адресам еще нужно преодолеть несколько этапов.
– Каких же?
– Для каждого дома будет изготовлен проект реновации, на основании которого специалисты составят так называемую сигнальную смету, дающую понимание о реальной стоимости работ. Далее вместе с уполномоченными лицами дома нам предстоит провести закупочную процедуру, то есть выбрать строителей. В этой процедуре победит коммерсант, готовый предложить самую выгодную для дома цену на утепление. Как правило, эта цена ниже указанной в сигнальной смете.
После определения окончательной стоимости реновации мы поможем жителям провести итоговое общее собрание, на котором им предстоит утвердить условия банковского кредита и дать окончательное согласие на заключение договора с банком и учреждением Altum. Так что реально работы по домам могут начаться в следующем году. Практика показывает, что на согласование каждого проекта уходит от полугода до полутора лет.
– Кажется, на примере с домом по ул. Целтниеку, 2 вы хорошо научились выполнять и согласовать такие проекты.
– Да, и в следующем году нас ждет серьезный рывок – порядка 20 домов под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs начнут реновацию практически одновременно.
В результате жители получат красивые и современные дома, а домоуправление – фонд недвижимости, который требует гораздо меньше хлопот по обслуживанию. Все от утепления только выигрывают!
– Реновацию планируют жители 10% домов под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs. Это хороший результат, который говорит о доверии клиентов к домоуправлению!
– Скажу больше: жители других домов под управлением нашей компании также интересуются реновацией, но не все принимают соответствующее решение. Причина в тяжеловатой процедуре согласования проекта и получения софинансирования. Например, в Эстонии, как мне известно, для участия дома в проекте реновации достаточно подписи уполномоченного лица жителей, а в Литве для этого нужно, чтобы «за» проголосовало простое большинство собственников квартир. В то же время в Латвии необходимо получить согласие 2/3 квартировладельцев, а это много.
«Препятствий для утепления нет!»
– Какие именно дома чаще других просят вас организовать утепление?
– У нас реновацию планируют самые разные дома, из них часть – небольшие деревянные строения на 12–16 квартир, другая часть – большие многоэтажки, как по ул. Целтниеку, 2 в Саласпилсе. Для старых домов, например, это вопрос спасения, ведь без ремонта эти здания через десять лет могут развалиться, и жильцы останутся на улице. Другие же дома планируют реновацию не столько для спасения, сколько для благоустройства, увеличения комфортности проживания и снижения платежей. В принципе, участвовать в проекте реновации может любой дом. Единственным серьезным препятствием становятся крупные долги жителей. Однако и с этой проблемой можно справиться, выбрав управляющего, который хочет и умеет работать с неплательщиками и не допускать накопления новых долгов.
– Часто жители, не имеющие долгов, боятся реновации, поскольку считают, что для получения банковского кредита на утепление им нужно будет заложить квартиру.
– Спешу уверить, что при оформлении кредита жители не закладывают в банках ни собственные квартиры, ни дом в целом. Так что отобрать вашу недвижимость никто не сможет. Однако же плата за реновацию и возвращение кредита будет включена в квартплату каждого собственника квартиры. И если собственник не будет оплачивать эти ежемесячные квитанции, то домоуправ может обратиться против него в суд так же, как это делается при наличии обычных коммунальных долгов.
Впрочем, у большинства жителей после реновации не возникает проблем с оплатой счетов, поскольку квартплата после утепления уменьшается. Согласно требованиям программы Altum, все вложенные в утепление дома средства должны окупиться за счет экономии теплоэнергии. Если расчеты энергоаудиторов покажут, что дом в результате реновации не сможет достичь данной экономии, то жителям сразу об этом сообщат и откажут им в выделении европейского софинансирования.
Нужно упомянуть, что реновация поддерживает не только жителей конкретных домов, но и экономику Латвии в целом. По статистике около 40% теплоэнергии в нашей стране потребляют именно домохозяйства. Реновировав все нуждающиеся дома, мы уменьшим потребление дорогого тепла в них как минимум вполовину. Это обеспечит нам не только лучшую экологию, меньшие платежи, но и ту самую энергонезависимость, о которой в последнее время принято так много говорить.
– Какими будут возможности реновации жилья после 2020 года?
– Я уверен, что в следующем семилетнем периоде планирования ЕС после 2020 года нельзя отменять программу софинансирования реновации. Если Европа не даст Латвии средств на эти цели, то наше государство должно само изыскать средства для продолжения программы.