В этом году предприятию Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) исполняется 20 лет! Какие работы предприятие приготовило своим клиентам в 2018 году?
В этом году муниципальному предприятию по обслуживанию домов Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) исполняется 20 лет. Основные задачи предприятия с 1998 года не изменились и заключаются в том, чтобы предоставлять жилым домам Елгавы качественные услуги по управлению.
Объединились, чтобы экономить деньги жителей
Член правления JNĪP Юрис Виджис вспоминает, что предприятие было основано 16 сентября 1998 года.
– Тогда было принято решение объединить четыре отдельных домоуправления Елгавы и ремонтно-аварийную службу. Это действительно помогло оптимизировать расходы, поскольку мы сократили число руководителей, финансистов и бухгалтеров. Благодаря этому управление домами Елгавы было объединено в одних руках, цена на управление домами понизилась.
– Сегодня, по прошествии 20 лет, вы можете сказать, что создание единого муниципального домоуправления оправдало себя?
– Тогда, в 1998 году, в стране бытовало мнение, что жители после приватизации квартир должны создать общества и сами управлять своими домами. Я считаю, что модель самостоятельного управления домом вполне оправдывает себя. Но все-таки люди должны иметь возможность выбора. Важно, чтобы они при желании могли выбрать своему дому профессионального управляющего такого как, например, наше предприятие.
Сейчас мы управляем 420 домами, из которых только 10 объектов – по заданию самоуправления. Это дома, в которых жители не выполнили требований 50-й статьи Закона о приватизации и не переняли права управления в свои руки. Управление жилыми домами мы осуществляем по заданию владельцев квартир, фактически в условиях свободного рынка.
Стать хозяином собственного дома
– В чем разница между этими двумя принципами управления?
– Если мы управляем домом по заданию самоуправления, то организуем управление согласно Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления. Каждый год в соответствии с правилами Кабинета министров составляем сметы на управление и план ремонтных работ. После утверждения плана владельцы квартир не могут повлиять на ремонтные работы. Другая ситуация складывается в домах, которые заключили с нами договор полномочий на управление. В таких домах мы становимся только исполнителем воли собственников. В рамках действия договора управляющий информирует собственников о техническом состоянии дома и побуждает жителей активно вступать в процесс принятия решений о доме. В последнее время владельцы квартир очень активны, принимают много решений о ремонтах, порядке их финансирования и создания общих накоплений.
– Как вы мотивировали клиентов на то, чтобы они переняли права управления домом?
– В 2017 году собственники квартир 70 домов заключили с нашим предприятием договора полномочий на управление. Тут очень помогли правила Кабинета министров № 408 (которые в прошлом году заменили устаревшие правила № 1014). Новые правила устанавливают, что собственники квартир должны согласиться с финансово обоснованным планом управления, предложенным управляющим. Владельцы могут принять решение о перенятии права управления и создании накоплений на будущие ремонтные работы.
Мы составили план обязательных ремонтных работ для каждого неперенятого дома и получилось, что их стоимость очень велика. Соответственно, если бы жители не переняли свои дома осенью 2017 года, то с января они должны были бы начать крупные взносы в накопительный фонд. В результате плата за обслуживание для них слишком выросла бы. Собственники оказались перед выбором – либо быстро создавать накопления по плану управляющего и в соответствии с правилами Кабинета министров, либо перенять управление домом и самостоятельно решать, какие ремонты в нем проводить.
– А жители тех 10 домов, которые не переняли права управления, с января действительно будут платить большие взносы в накопительный фонд для обновления своих домов?
– Конечно, ведь такой порядок предусмотрен Кабинетом министров.
Спасение дома – дело рук его собственников
– Итак, собственники 410 домов в Елгаве уже переняли право управления своей недвижимостью и имеют право решать, какие ремонты вести в доме. Скажите, жители так же охотно голосуют за ремонтные работы, как голосовали за перенятие домов?
– Надо начать с того, что в основе принятия решений о ремонтных работах в доме лежит доверие между владельцами квартир и управляющим. Жители выслушивают предложения управляющего и сообща принимают решение о необходимых работах. Если доверия нет, то вместо сотрудничества начинаются сомнения и взаимные обвинения. За 20 лет мы своей работой доказали, что нам можно доверять, поэтому от наших услуг не отказываются. Мы постоянно приглашаем владельцев квартир следить за финансами и самим считать свои деньги. С первого дня работы мы тщательно учитываем средства каждого дома и отчитываемся перед клиентами за их расход. Жители понимают, что кроме них никто за ремонт дома не заплатит, а если уж они создали накопления, то мы обеспечим ремонт дома.
– Каково техническое состояние домов в Елгаве?
– Каждый житель должен понимать, что чем старше дом, тем большие капитальные вложения нужны для его содержания и ремонта. В прошлом году Кабинет министров в своих правилах № 408 предусмотрел обязанность жителей делать накопления на ремонтные работы. Но что такое накопление? Это, по существу, небольшие ежемесячные взносы жителей, которые потихоньку собираются в кошельке дома и позволяют через три-пять лет провести запланированные работы. Рационален ли такой подход к содержанию и обновлению домов? Думаю, что нет. По этой причине мы нашли другие способы финансировать ремонтные работы.
– Как же это можно сделать?
– Мы заключили договор с финансовым учреждением об открытии кредитной линии для ремонта домов. Это работает так: сначала знакомим жителей с нашим предложением, после чего они принимают решение о ремонте и привлечении необходимого финансирования. Мы сразу организуем ремонтные работы, а владельцы квартир расплачиваются с банком в течение нескольких лет. Мы следим за тем, чтобы ежемесячная плата за ремонтные работы не была слишком высокой.
– Любой ли дом может претендовать на такое финансирование ремонтных работ?
– Главным критерием является платежная дисциплина жителей в течение последнего года. Важно, чтобы жители за этот период оплатили хотя бы 90% от выставленных им счетов. В прошлом году при использовании такой модели финансирования различные ремонтные работы были выполнены в 15 домах.
– Какие работы они выполняли?
– Разные – от таких крупных, как замена крыши с утеплением чердака, до небольших работ вроде замены внутренних коммуникаций.
– Какова ежегодная ставка за использование такого займа?
– Ставка сегодня невелика – меньше 3% в год.
– Нужно ли дому иметь собственные накопления, чтобы претендовать на ремонт в кредит?
– Каждый случай мы оцениваем отдельно. Например, у нас есть платежеспособные дома, которые истратили имеющиеся накопления на нужные работы и хотят воспользоваться кредитом, чтобы продолжать ремонты и благоустройства. Им такую возможность предоставляем, даже если у дома нет накоплений.
– Повторю вопрос: как же вы в целом оцениваете техническое состояние домов в Елгаве?
– Ответить на этот вопрос непросто. Я должен упомянуть, что первые договора полномочий на управление домами мы заключили уже в 2001 году. Позже Закон об управлении обязал стороны перезаключить подобные договора, но жители на это идут не всегда. Вот и получается, что плата за управление для некоторых домов не менялась уже 17 лет. Мы продолжаем их обслуживать, хотя понятно, что сегодня денег уже не хватает. Ясно, что техническое состояние таких вот домов не улучшается. Если же дома подходят к нашему сотрудничеству творчески, принимают решения о разных работах, то это другое дело. Собственники могут улучшать состояние своего дома, постепенно вкладывая средства в ремонты либо участвуя в программе государственной поддержки комплексной реновации с привлечением 50-процентного софинансирования из фондов ЕС.
Какой будет плата за управление?
– С какими вызовами JNĪP столкнулся в 2017 году?
– В июле 2017 года в Латвии вступили в силу поправки к закону, согласно которым к плате за управление домов начали применять налог на добавленную стоимость (НДС). В связи с этим мы полностью привели в порядок наши отношения с самоуправлением как собственником неприватизированных квартир.
– Как же упорядочить подобные отношения с Думой?
– В нормативах сказано, что управляющий работает с собственником жилья. Следовательно, в случае с муниципальными квартирами мы выставляем счета самоуправлению как квартировладельцу, а затем самоуправление выставляет счет нанимателю квартиры.
– В начале 2017 года жители боялись, что после введения НДС на плату за управление квартирные счета автоматически повысятся на 21%. Так и произошло?
– Нет, в среднем плата за управление в Елгаве после июля 2017 года повысилась на 10–12%, за исключением случаев, когда сами владельцы квартир решали провести в доме дополнительные работы.
– Есть ли обстоятельства, которые могут вызвать рост квартплаты в 2018 году?
– Плата за управление в начале этого года немного повысилась за счет повышения в стране минимальной зарплаты, что повлияло, например, на стоимость работы дворников. Все остальное находится в руках собственников квартир. Если они проголосуют за увеличение ремонтных отчислений, чтобы в будущем провести в доме больше работ, то плата будет повышена в соответствии с их решением. Принять такое решение владельцы квартиры могут в любое время.
Суды с владельцами земли продолжаются
– Большой проблемой для Елгавы остаются отношения с владельцами земли под жилыми домами. Несколько лет назад вы начали судиться с землевладельцем по ул. Мейю цельш, пытаясь доказать, что он сам должен был заботиться об уходе и благоустройстве принадлежащего ему частка, а следовательно, должен компенсировать жителям затраченные на эти цели средства. Чем закончилось судебное разбирательство?
– Оно еще не закончилось. Проблема заключается в том, что владелец земли не всегда хочет заключать договор аренды с общностью квартировладельцев, расположенного на этом участке дома. В результате, если договор не заключен, то по закону уход за территорией должны оплачивать ее пользователи – жильцы соответствующего дома. Если же договор заключен, то он должен четко определять, кто именно будет оплачивать услуги дворника и т.п. Если эта обязанность согласно договору остается за жильцами, ясно, что землевладелец уже не может требовать максимальной арендной платы, предусмотренной законом (в 2018 году – 5% от кадастровой стоимости участка в год). Ведь в максимальную арендную плату заложена стоимость уборки территории. Но некоторые хозяева земли не хотят ни терять максимальную прибыль, ни самостоятельно заботиться об уборке и благоустройстве земли, поэтому предпочитают вообще не заключать договор аренды. Спустя много лет они появляются и через суд требуют, чтобы жители оплатили аренду по самой большой ставке.
«Необходим Закон о прекращении раздельной собственности!»
– Есть еще одна проблема: если договор аренды земли под домом заключен, нужно еще разделить плату за аренду земли между владельцами квартир, – продолжает Ю. Виджис. – Как это сделать? Хозяин земли может поручить это управляющему, поскольку у нас для этого имеются все возможности, но может и сам разделять счета между жителями, или же администрирование счетов могут принять на себя сами владельцы квартир – их уполномоченное лицо. Это зависит от содержания договора аренды земли и договора об управлении.
– Чаще всего жители предпочитают, чтобы счета за аренду земли разделял управляющий. Но кто платит за эту услугу?
– Об этом владельцы квартир и собственник земли должны договориться между собой.
– Какая модель действует в большинстве домов Елгавы?
– В большинстве случаев мы договорились о плате с собственником земли, но есть такие владельцы, с которыми договориться невозможно. Более того, некоторые из них считают, что задолженность жителей за аренду земли почему-то должен оплачивать управляющий. Причем на JNĪP пытаются взвалить ответственность за непонятные долги 10-летней давности. Мы рады, что в конце 2017 года в Латвии было наконец четко доказано, что юридические лица, владеющие землей ради получения прибыли, могут требовать долги только за последние три года, а никак не за десять лет.
– Интересы владельцев земли всегда расходятся с интересами жителей. Как думаете, этот вечный конфликт можно разрешить?
– Мое мнение – Латвии необходим Закон о прекращении раздельной собственности, причем Сейм должен предусмотреть не только порядок, в котором владельцы квартир будут иметь право на выкуп хозяйской земли, но и предусмотреть помощь в финансировании, чтобы жители могли постепенно расплачиваться за землю. Государство должно принять на себя ответственность за то, что в Латвии вообще появилась раздельная собственность, и действовать ответственно, чтобы устранить последствия этой старой ошибки.
Жители узнают все о долгах своего дома!
– Как обстоят дела с коммунальными долгами жителей Елгавы?
– Начнем с того, что жители должны понять, как образуется квартирный счет за разделение услуг. Каждый цент, который человек платит, попадает в условную копилку его дома. Дальше из этой копилки выплачивают ровно столько денег, сколько нужно, чтобы оплатить проведенные по дому работы: уборку помещений, содержание лифта, проверку теплоузлов и т.д. Если кто-то из жителей не заплатил за квартиру, эти деньги не попадут на счет дома.
– Что же делать, чтобы такое не происходило?
– Общность собственников квартир каждого дома должна принять решение о том, как поступать с должниками. Например, мы опытным путем определили, что при достижении определенной суммы долга владелец квартиры полностью перестает платить. Ясно, что допускать накопления такого критического долга нельзя.
– Жители должны определить, при какой сумме долга управляющий их дома должен начинать работать с должником вплоть до обращения в суд?
– Именно так. Если этого не сделать и долг отдельных жителей станет слишком большим, то его трудно будет взыскать даже через суд. Ведь на помощь многим должникам приходит процесс личной неплатежеспособности. У нас бывали случаи, когда мы передавали исполнительные листы судебному исполнителю, а спустя долгое время оказывалось, что должник давно банкрот.
– Разве домоуправление не может предъявить свои требования к такому человеку в процессе личного банкротства?
– Мы имеем право это сделать, но физически это невыполнимо. Управляющий не имеет полного доступа к информации о процедуре неплатежеспособности частного лица. Считаю, что следить за банкротством лиц, по которым ведется взыскание долга, следовало бы судебным исполнителям. Сегодня они от этого уклоняются.
Но даже если взыскание долга по судебному решению происходит, жителям не надо думать, что деньги появятся в кошельке дома уже на следующий день. Представители домов часто спрашивают: «Что вы делаете, чтобы должник вернул деньги?» Для того, чтобы ситуация стала полностью прозрачной, мы с 2012 года выкладываем в нашей Информативной системе в интернете все данные о работе с должниками. Жители конкретного дома, аутентифицировавшись по адресу www.jnip.lv, могут видеть не только решения суда, принятые по делам должников, но с этого года – и отчеты судебных исполнителей о процессе взыскания.
Каждому дому – свой договор с Sadales tīkls!
– Какие еще важные задачи ваше предприятие выполнило в 2017 году?
– Мы почти закончили заключение отдельных договоров для каждого дома с предприятием Sadales tīkls о поставке электроэнергии. Это было необходимо, поскольку до сих пор у нас имелся только один общий договор с Sadales tīkls, по которому именно JNĪP отвечал за огромный объем поставки электроэнергии, потребляемый всеми 420 домами. По этой причине наше предприятие попадало в категорию большого потребителя электроэнергии, хотя в реальности пользователем был не управляющий, а жители. Получалось, что по закону именно мы отвечали за целесообразное использование электроэнергии и должны были стремиться к уменьшению ее расхода. Но ведь у управляющего нет никаких средств для того, чтобы реально уменьшить потребление электроэнергии, например, для лифта или теплоузла в отдельном доме. Теперь вопрос отношений с Sadales tīkls решен, от лица владельцев квартир мы заключили с поставщиком услуг отдельный договор для каждого дома.
– Это значит, что в будущем владельцы квартир смогут напрямую расплачиваться с поставщиками услуг?
– Они смогут выбрать уполномоченное лицо, которое станет распределять платежи между квартирами, собирать деньги и перечислять их поставщику или смогут поручить это управляющему. Постепенно мы переходим на такую форму работы со всеми поставщиками услуг. Уверен, что по этому пути пойдут и все остальные профессиональные домоуправления страны.