Юрмальская ассоциация управляющих добивается, чтобы жители могли свободно менять управляющего своим домом! Защитники прав владельцев квартир дошли до парламента.
В подкомиссии Сейма по жилищным вопросам рассмотрели вопрос о внесении поправок в Закон о приватизации жилых управляющих. Изменить нормативный акт необходимо, чтобы обеспечить владельцам квартир право свободно менять домоуправа.
Вопиющий случай на ул. Энгурес, 5а
Причиной для рассмотрения вопроса в Жилищной подкомиссии стал вопиющий случай в Юрмале, по ул. Энгурес, 5а. Владельцы квартир этого дома в ходе письменного опроса большинством голосов отказались от услуг нынешнего домоуправа – предприятия Jūrmalas namsaimnieks. Одновременно жители доверили управление своей собственностью домоуправлению Rīgas namu apsaimnekotājs.
Однако Юрмальская дума отказалась принимать решение общности владельцев квартир. Формальной причиной стало невыполнение требований Закона о приватизации жилых домов, согласно которому в доме после приватизации по инициативе самоуправления или самих собственников следует провести очное собрание квартировладельцев. Если такое собрание не состоялось или было созвано с нарушением весьма строгих требований Закона о приватизации, дому фактически запрещено менять управляющего.
А Дума сказала: «Нет!»
На защиту владельцев квартир встала Юрмальская ассоциация управляющих, которая и обратилась в Жилищную подкомиссию парламента.
– Суть проблемы в том, что сейчас существуют два закона – Закон о приватизации жилых домов и Закон о квартирной собственности, которые регламентируют процесс смены управляющего по желанию жителей, – сообщил депутатам председатель Юрмальской ассоциации управляющих Александр Саковский. – Процедура выбора управляющего описана и там, и там, но в обоих случаях весьма отличается. Это естественно, поскольку Закон о приватизации принят в 1993 году, а Закон о квартирной собственности – в 2012 году.
В конкретном случае с жилым домом по ул. Энгурес, 5а собственники квартир приняли решение о смене управляющего – Jūrmalas namsaimnieks, отдав предпочтение предприятию Rīgas namu apsaimniekotājs. В доме в соответствии с Законом о квартирной собственности был организован письменный опрос. Все документы были оформлены с соблюдением Закона о квартирной собственности и переданы в Юрмальскую думу для согласования. Тогда и начались проблемы: Юрмальская дума несколько раз письменно ответила жителям, что при выборе нового управляющего они нарушили Закон о приватизации.
Мы пытались найти взаимопонимание с самоуправлением. Письменно мы сообщали Юрмальской думе о том, что все жилые дома в Латвии с 2012 года при выборе нового управляющего пользуются Законом о квартирной собственности. На практике ни одно из известных мне самоуправлений не требует от владельцев квартир выполнения норм старого Закона о приватизации. Однако исполнительный директор Юрмальской думы многократно указал нам, что Закон о приватизации своей силы не потерял, поэтому самоуправление настаивает на исполнении его норм и не считает решение собственников квартир о новом управляющем легитимным.
Законы вступили в противоречение
В чем разница между требованиями Закона о приватизации и Закона о квартирной собственности?
– Во-первых, по процедуре, предусмотренной Законом о приватизации, только полное собрание собственников квартир может принять решение о смене управляющего, – пояснил Александр Саковский. – Напомню, что в свою очередь Закон о квартирной собственности позволяет жителям принимать такие решения также путем письменного опроса или любым другим путем, за который сами собственники квартир ранее проголосовали.
Во-вторых, согласно Закону о приватизации полное собрание собственников квартир считается легитимным только в случае, если организаторы лично под подпись вручили приглашение каждому квартировладельцу или члену его семьи. В наших условиях сделать это практически невозможно. Закон о квартирной собственности говорит, что организаторы общего собрания должны всего лишь письменно проинформировать об этом квартировладельцев.
Мы просим депутатов Сейма устранить противоречия, содержащиеся в этих двух законах. При нынешнем положении вещей получается, что в Юрмале, а также в других самоуправлениях, желающих применять Закон о приватизации, ни один дом не сможет поменять управляющего, поскольку выполнить эти нормативы невозможно.
А как в других городах?
В ходе дискуссии выяснилось, что Закон о приватизации действительно во многом не соответствует нынешней ситуации на рынке управления жильем, а потому практически нигде не применяется. В частности, Гиртс Бейкманис, председатель Латвийской ассоциации управляющих, заявил:
– Действительно, пример Юрмалы – пока единственный. Нигде в Латвии не требуют, чтобы жители при смене управляющего пользовались именно Законом о приватизации. Правда, в последнее время к нам поступали сведения о сложной ситуации в Риге. В столице самоуправление оспаривает решения некоторых домов о смене управляющих, но причиной этого становится сам порядок созыва общего собрания квартировладельцев. На первый план выходит вопрос: все ли сделали организаторы собрания, чтобы каждый собственник квартиры своевременно о нем узнал и смог принять в нем участие. Ведь многие квартировладельцы физически не находятся на месте, не живут в доме, поэтому для их информирования мало разместить письменное объявление о собрании на лестничной клетке.
«Главное – это воля жителей!»
Как видите, даже Рига позволяет владельцам квартир менять управляющего на основании более нового Закона о квартирной собственности. Случай же в Юрмале заставил членов Жилищной подкомиссии Сейма говорить о необходимости согласовать Закон о приватизации с Законом о квартирной собственности. С этим согласны и эксперты Министерства экономики.
– В Латвии действительно существуют две различные процедуры для выбора домоуправа, – пояснил депутатам Мартиньш Аудерс, директор департамента жилищной политики Министерства экономики. – Постараюсь объяснить, почему до сих пор действуют два разных закона. Порядок, предусмотренный Законом о приватизации, предусмотрен для первичного выбора управляющего в приватизированном доме. Дальнейшие же взаимотношения между управляющим и владельцами квартир определяет именно Закон о квартирной собственности. Понятно, что эти нормативы были созданы в очень разное время, и в далеком 1993 году Закон о приватизации стал своего рода экспериментом. Он по-прежнему говорит нам, что после приватизации дома владельцам квартир необходимо сойтись всем вместе на первичное общее собрание, без чего в дальнейшем пользоваться облегченными нормами Закона о квартирной собственности невозможно.
Полностью отменять эту норму закона было бы неразумно, считают в Минэкономики, однако облегчить ее в соответствии с реалиями сегодняшнего дня даже необходимо.
– Даже Верховный суд в своей практике пришел к решению, что соблюдение тонкостей процедуры выбора управляющего – это вторичный вопрос, – сообщил Аудерс. – На первом месте все-таки стоит само решение владельцев квартир. Если собственники выразили свою волю о смене управляющего без крупных нарушений процедуры, которые поставили бы само волеизъявление под вопрос, то решение вступает в силу. В данном же случае самоуправление явно показывает нам, что не желает отпускать дом к другому управляющему. По этой причине Юрмальская дума придерживается буквы закона и говорит: «Мы не можем позволить дому сменить управляющего, потому что с 1993 года в доме не было созвано первичное общее собрание». Насколько правильно в данной ситуации самоуправление использует свою власть? Это серьезный вопрос.
Поправки уже готовы!
В результате руководитель Жилищной подкомиссии Янис Тутинс попросил, чтобы Министерство экономики совместно с Юрмальской ассоцацией управляющих и другими экспертами разработало конкретные предложения по измениям в Законе о приватизации, которые можно будет рассмотреть уже на следующем заседании комиссии. В Министерстве экономики практически сразу состоялось первое собрание неформальной рабочей группы, которая и разработала будущие поправки.
Предполагается, что в будущем первичное общее собрание собственников квартир сможет созывать не только самоуправление или сами квартировладельцы, но и действующий управляющий дома. Приглашение на такое собрание будут распространять в облегченном порядке, предусмотренном Законом о квартирной собственности. Это значит, что о собрании достаточно будет письменно сообщить владельцам вместо того, чтобы выдавать им повестки под подпись.
Если на первом общем собрании владельцы квартир не смогут прийти к согласию по вопросу создания общества собственников или перенятии дома на основании взаимного договора, то далее самоуправление, сами собственники или управляющий смогут инициировать письменное голосование по этому вопросу. Анкеты для голосования можно будет просто выслать по адресу собственников.
В Юрмальской ассоциации управляющих надеются, что поправки к Закону о приватизации жилья вступят в силу как можно скорее и владельцы квартир по ул. Энгурес, 5а смогут выбрать того домоуправа, которому по-настоящему доверяют.