Верховный суд признал, что коммерсанты-землевладельцы могут требовать с жителей долги по аренде только за последние три года! Могут ли владельцы квартир спать спокойно?
Сенат Верховного суда поставил точку в споре между адвокатом Нормундом Шлитке, представляющим интересы крупнейших землевладельцев Латвии, и собственниками квартир в многоквартирных домах. Напомним, что компании господина Шлитке требовали, чтобы жители массово оплатили долги за аренду земли, якобы возникшие шесть-семь и даже десять лет назад. Многие квартировладельцы испугались грозных писем и перечислили на счет землевладельцев сотни, а то и тысячи евро. Другие же пошли в суд и на днях одержали крупную победу.
В 2015 году администратор неплатежеспособной фирмы Reversed (до реорганизации – AS Latzemes nekustamie īpašumi, а после смены названия AS Latzemes aktīvi) подал в суд на владелицу квартиры в доме, стоящем на земле этой самой фирмы. Администратор требовал, чтобы женщина уплатила долг за аренду земли под домом, якобы накопившийся за нею с 1 января 2010 года по 26 марта 2012 года. В иске представитель землевладельца указал, что по факту между компанией и жильцами существовали правовые отношения аренды, однако договор не был заключен и жильцы за землю не платили.
Жительнице предлагали оплатить часть общего долга за аренду земли, пропорциональную идеальным частям собственности. Причем представитель землевладельца хотел получить не только арендную плату, но и налог на добавленную стоимость и компенсацию по налогу на недвижимость.
Рижский окружной суд частично удовлетворил иск администратора неплатежеспособности. Суд признал, что в указанный срок между владельцами квартир и собственником земли под домом действительно существовали правовые отношения аренды участка. На основании этого суд посчитал, что ответчица обязана оплатить землевладельцу часть общедомового долга по аренде земли, пропорциональную имеющимся у нее долям идеальной собственности. При этом была определена максимальная ставка арендной платы – 6% от кадастровой стоимости участка. Кроме прочего, хозяйка квартиры должна была выплатить землевладельцу весь так называемый долг по НДС и компенсацию по налогу на недвижимость.
Однако собственница жилья подала кассацию в Верховный суд. В результате Сенат согласился с тем, что у отношений принудительной аренды земли нет свободного характера, поскольку эти отношения существуют на основании закона и независимо от воли владельца земли или хозяев дома и квартир. В случае, если коммерсант регулярно получает от аренды земли экономические блага, к подобным отношениям следует применять 406-й пункт Коммерческого закона.
Выходит, что у такого коммерсанта нет права требовать, чтобы жители оплатили ему долги за аренду, которые появились более чем за три года до обращения в суд (правда, коммерсант может обновить этот срок, если в течение этих трех лет вышлет должнику напоминание о необходимости оплатить аренду земли).
Спор о том, какие нормы закона применять при взыскании долгов по аренде, длился многие годы. Однако решение Верховного суда, принятое 30 мая 2019 года, должно поставить в этой истории жирную точку. Сенат вернул дело на рассмотрение окружного суда, который без сомнения должен будет принять положительное для собственницы квартиры решение. Ожидается, что в будущем Верховный суд вынужден будет рассмотреть еще несколько десятков или даже сотен подобных дел, но с учетом уже принятого решения можно говорить о полном разгроме Нормунда Шлитке и прочих землевладельцев.
В 2017 году для защиты интересов собственников квартир в Риге было создано общество «Народ против земельных баронов». Член правления общества Владимир Ткаченко лично общался с сотнями жителей, получивших требования оплатить долг. Он помогал им составлять пояснения для судов и бороться против Нормунда Шлитке и компании. Также общество «Народ против земельных баронов» начало представлять интересы владельцев квартир в Сейме и активно участвует в обсуждении всех законопроектов, связанных с вопросами аренды земли.
Сам Владимир Ткаченко в этом году выиграл у Нормунда Шлитке дело собственного дома, расположенного в Риге по ул. Юрмалас гатве, 95. Он доказал, что землевладелец, применяя максимальную ставку арендной платы в размере 6% от кадастровой стоимости участка, не имел права требовать у собственников квартир уплаты налога на добавленную стоимость.
– Дело в том, что, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость, плата за аренду облагается НДС, а в Законе о приватизации указано, что плата за аренду земли под многоквартирными домами не должна превышать 6% от кадастровой стоимости участка в год, – рассказывает Владимир Ткаченко. – Если мы действуем по Закону о приватизации, то получается, что в максимальную ставку аренды 6% входит также НДС. А по Закону о налоге на добавленную стоимость собственники земли могут получать от жильцов и максимальную арендную плату и условную компенсацию по НДС в размере 21%. Это сразу поднимает плату за аренду примерно до 7,2% от кадастровой стоимости участка.
До последнего времени было непонятно, какой именно закон применять в случае принудительной аренды. Наш дом, расположенный в Риге по Юрмалас гатве, 95, сознательно никогда не платил собственнику земли НДС, поскольку считал это требование незаконным.
– В 2015 году наше дело впервые дошло до Верхнового суда, – рассказывает Владимир Ткаченко. – Суд в составе трех судей принял решение отменить решение окружного суда, принятое в пользу землевладельца, и передать дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении окружной суд принял нашу сторону, но у землевладельца появилось право на кассацию, которым он и воспользовался. Таким образом дело к 2019 году снова попало на рассмотрение Верховного суда.
В принципе, Верховный суд мог отклонить кассацию землевладельца, поскольку уже рассматривал это дело в 2015 году. Однако вопрос об арендной плате и налогах очень важен для жителей Латвии, поэтому было решено рассмотреть дело расширенным составом из пятнадцати судей. В результате одиннадцать судей встали на сторону собственников квартир и только четверо судей имели особое мнение. Но поскольку решение принимается большинством голосов судей, мы победили. Теперь вопрос о том, должны ли собственники квартир кроме максимальной арендной платы оплачивать хозяину земли еще и НДС, для судебной системы Латвии закрыт.
Кстати, в 2018 году Верховный суд рассматривал аналогичное дело, в рамках которого землевладелец требовал компенсацию по налогу на добавленную стоимость с владельцев квартир из жилищного кооператива Bāka. В тот раз Верховный суд в составе девяти судей также встал на сторону жителей.
– Какие выводы из этого дела следуют для жильцов других домов, расположенных на хозяйской земле?
– Хозяин земли, который согласно договору получал от вас максимально возможную плату за аренду земли в размере 6%, не имел права требовать с вас еще и оплаты НДС. В случае спора он мог просить эту плату через суд, но суд ему бы отказал.
– Может ли хозяин земли указать в договоре аренды, что желает получать от владельцев квартир максимальную плату и НДС, и что в таком случае будет иметь большее значение: закон или условия договора?
– В договоре мы можем предусмотреть любые условия аренды земли под домом. По соглашению сторон ставка аренды может быть выше «потолка», который до 1 мая 2019 года определялся Законом о приватизации жилых домов государства и самоуправления. Но если владельцы квартир не соглашаются с этими невыгодными условиями, то хозяин квартир должен обращаться в суд с требованием об установлении размера арендной платы и принудительном заключении договора аренды. Практика показывает, что до сих пор суды устанавливали арендную плату в размере 6% от кадастровой стоимости участка. В эту сумму должен входить и налог на добавленную стоимость.
– Трудно же жильцам и землевладельцам договориться между собой!
– На данный момент отношения между владельцами квартир и земли могут быть урегулированы одним из двух способов: посредством договора с необходимостью выполнять все условия, в этом договоре указанные, или же посредством решения суда.
– Можно ли изменить условия уже заключенного договора?
– Для этого в договоре должен быть описан порядок внесения изменений. Если же в договоре такой порядок не предусмотрен, а жители хотят внести в него изменения, то они должны обращаться в суд.
– А можно ли потребовать пересмотра решения суда? Например, возможно ли это в случае, если суд решил, что наш дом должен платить хозяину земли 6% в год, а закон тем временем изменился и максимальная ставка аренды снизилась до 4%?
– Да, можно обратиться в суд с требованием принять новое решение по вашему делу в связи с новыми обстоятельствами. Согласно Гражданскому закону, если договор предусматривает внесение регулярных платежей, то в случае изменения законодательства стороны имеют право требовать пересмотра условий договора через суд.
Для того, чтобы связаться с обществом «Народ против земельных баронов», пишите по электронному адресу Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript..
– Предположим, что наш землевладелец в договоре предусмотрел не только максимальную ставку аренды, но и НДС. Можем ли мы, опираясь на юдикатуру, потребовать через суд, чтобы он вернул нам переплаченные деньги?
– Нет, решение суда не будет относиться к прошлому. Вы можете требовать только изменения условий договора в будущем, с момента обращения в суд. Однако совсем недавно в отношениях между землевладельцами и хозяевами квартир появился новый нюанс.
– Какой же?
– С 1 мая 2019 года в Законе о приватизации фактически вообще нет регулирования размера максимальной платы за аренду земли.
– То есть отменены даже потолки в размере 6% от кадастровой стоимости?
– Именно так.
– Как же это вышло?
– Сейм прошлого созыва принял поправки к Закону о приватизации с целью постепенно снизить ставку аренды хозяйской земли до 3% в год. Однако землевладельцы успешно оспорили эту норму в суде Сатверсме. В результате из закона вообще было удалено упоминание о потолках арендной платы. Теперь в законе сказано следующее: «Стоимость аренды земельного участка определяется по письменному соглашению сторон» (54 статья, пункт 2).
– Разве Сейм не мог заново установить верхнюю планку арендной платы, чтобы защитить жителей?
– Было предложение установить планку в размере 4% в год, однако министр юстиции Янис Борданс сообщил депутатам о разработке нового законопроекта, согласно которому после 1 января 2020 года договорные отношения в сфере аренды земли должны быть заменены сервитутными отношениями. Тогда же планируется установить единую плату за пользование хозяйской землей в размере 4% от ее кадастровой стоимости в год. По мнению Министерства юстиции, вводить какое-то промежуточное регулирование на семь месяцев, оставшиеся до основных изменений, нет смысла. Мы, естественно, возражали, потому что только у домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks сейчас в судах находится около ста исков по определению размера арендной платы за землю и решение по ним еще не принято. Оставлять сферу без регулирования – это очередная головная боль.
– Но вас не послушали, и теперь закон не определяет «потолок» арендной платы за землю под домами. Как будут складываться отношения между квартировладельцами и собственниками земли до 1 января 2020 года?
– Согласно Гражданско-процессуальному закону, если стороны не могут договориться об арендной плате, то эту плату устанавливает суд. А суд устанавливает плату на основании судебной практики и законов. В Гражданском законе сказано, что законный процент составляет 6% в год. Так что, я думаю, суд в этот период продолжит определять максимальную ставку аренды в размере 6% в год.
– Как вы оцениваете планы Министерства юстиции ввести сервитут на пользование хозяйской землей под нашими домами?
– Это кардинально изменит ситуацию. В связи с тем, что вместо арендных отношений вступят в силу сервитутные отношения, сразу будут решены многие проблемы. Во-первых, во всех случаях будет действовать единая ставка оплаты сервитута в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год. Из этого следует, что владельцам домов и квартир больше не придется судиться с владельцами земли по вопросам размера арендной платы. Во-вторых, собственникам квартир будет позволено благоустраивать и использовать сервитутный участок земли по своему усмотрению. У хозяина земли при этом останутся только права получать плату и права собственности, то есть он сможет заложить, продать или подарить участок. Предусмотрено, что закон вступит в силу с 1 января 2020 года, а с 1 января 2021 года перестанут действовать все ранее заключенные договоры аренды земли, а также судебные решения по определению размера арендной платы.
– Ваше общество «Народ против земельных баронов» было создано для того, чтобы противостоять представителю крупнейших землевладельцев Нормунду Шлитке. В начале 2017 года он разослал тысячам владельцев квартир счета за долги по аренде десятилетней давности, и вот теперь в Верховном суде удалось доказать, что на подобные долги распространяется трехлетний срок давности, предусмотренный Коммерческим законом. Ваше противостояние с землевладельцами завершено?
– Что вы, напротив! Господин Шлитке сейчас заново подает иски против собственников квартир. Он больше не требует оплатить долги по аренде, но – возместить ему убытки. Десятки таких дел уже рассмотрены судом первой инстанции и в большинстве случаев требования господина Шлитке признаны безосновательными. Правда, одна судья в нескольких случаев по одинаковому шаблону приняла решение в пользу Шлитке. Но одно такое решение уже отменено окружным судом.
– Что делать жителям, которые получили от своего землевладельа новые приглашения в суд?
– В первую очередь следует обратиться к юристам за консультацией. Возможно, в каких-то случаях нужно признать землевладельца и пойти на мировую. А возможно, у вас есть все шансы выиграть в суде, и тогда стоит судиться. Учтите, что мое мнение о незаконности требований господина Шлитке подтверждается имеющимися судебными решениями, но и его мнение было подтверждено частью судов.
– В чью же пользу счет?
– Сегодня баланс в пользу собственников квартир.
– Нормунд Шлитке третий год ведет активные действия против владельцев квартир. Как много дел за это время прошло через ваши руки?
– Мне трудно сказать, но счет таких дел идет на сотни. В некоторых случаях удалось спасти для отдельной семьи 20–30 евро, в других – даже по 1500 евро. Но своей главной победой я считаю решение Верховного суда по вопросу начисления НДС на арендную плату. Компании, которые представляет Нормунд Шлитке, владеют примерно 20% хозяйской земли под домами по всей Латвии. Примерная кадастровая стоимость всей хозяйской земли в Латвии составляет примерно 150–180 миллионов. Можете сами подсчитать, какие суммы владельцы квартир переплатили за последние десять лет в качестве НДС.
– Выходит, что господин Шлитке борется за серьезные деньги!
– Конечно! Но лично я даже не берусь называть этого человека алчным, потому что моральные категории не применимы к делам коммерции. Нормунд Шлитке зарабатывает деньги на хозяйской земле, причем хочу сказать, что всегда остается в поле закона. Как хороший юрист, он пользуется теми недостатками законодательства, которые допустил Сейм.
– Понятно, что нельзя смешивать моральные и юридические понятия. Но ведь многие землевладельцы ведут себя значительно скромнее, чем компании господина Шлитке!
– Действительно, возьмем Гребенщиковскую старообрядческую общину, которая является крупным рижским землевладельцем. Не знаю, как теперь, но до последнего времени они просили с жителей плату за аренду земли в размере 3% от ее кадастровой стоимости (плюс НДС, что вполне допустимо при применении пониженной ставки аренды). В результате жалобы жителей на этого землевладельца никогда не были связаны со стоимостью аренды. Это показательный случай с моральной точки зрения.