Сейм должен принять такие поправки в пользу жителей, которые невозможно будет оспорить в Конституционном суде
В 2018 году случилось то, чего сотни жителей Латвии ждали годами. По решению парламента максимальная плата за аренду хозяйской земли под многоквартирными домами была понижена до 5%. Если раньше землевладельцы могли получать с жильцов до 6% от кадастровой стоимости участка в год, то Сейм своими поправками к законам утвердил постепенное снижение ставки до 3%.
Однако землевладельцы остались недовольны и обратились в Конституционный суд. В результате задуманная парламентом реформа была признана несоответствующей Сатверсме. Впрочем, это не значит, что арендные ставки не будут снижены. Суд дал Сейму срок для разработки более грамотных поправок – до мая 2019 года.
Времени достаточно
На последних неделях работы 12-го Сейма состоялось заседание подкомиссии по жилищным вопросам, где обсуждался вопрос взаимоотношений между «земельными баронами» и жильцами многоквартирных домов. Темой дискуссии стало ограничение размера платы за принудительную аренду земли.
По подсчетам Центрального статистического управления, в 2016 году каждая семья, проживающая в доме на хозяйской земле, платила за аренду в среднем 73 евро (в Риге – 90 евро). Поправки к Закону о приватизации государственных и муниципальных жилых домов и Закону о земельной реформе в городах Латвийской Республики предусматривали постепенное снижение ставки аренды. С 1 января 2018 года ставку уменьшили с 6% до 5% от кадастровой стоимости участка. Предполагалось, что с 1 января 2019 года ставка уменьшится до 4%, с 1 января 2020 года – до 3%.
Однако решение парламентариев ограничить аппетиты предприимчивых землевладельцев оказалось временным. Коммерсанты не согласились с такими потерями в прибыли и подали иск в Конституционный суд, который в итоге и встал на их сторону. В своем решении от 12 апреля 2018 года он признал упомянутые ограничения не соответствующими ст. 1 и 105 Сатверсме и решил, что принятое законотворцами ограничение будет действовать только до 1 мая 2019 года.
– Если к 1 мая 2019 года депутаты Сейма не примут каких-либо решений по этому вопросу, то со 2 мая землевладельцы получат право зарабатывать на жильцах еще больше, – предупредил тогда руководитель подкомиссии по жилищным вопросам Янис Тутинс.
По сути, на прошедшем заседании эксперты и депутаты лишь обменялись мнениями. Янис Тутинс предложил созвать новое заседание подкомиссии уже в ноябре, чтобы заслушать конкретные предложения. Ясно, что теперь заниматься этим будут депутаты нового созыва.
Кому платить за землю
Однако одним только снижением ставки аренды не решить проблем жильцов. В апреле 2018 года в парламенте в первом чтении был принят проект Закона о прекращении раздельной собственности. На заседании парламентской комиссии по госуправлению депутаты готовили законопроект ко второму чтению.
Как пояснил автор законопроекта Виктор Валайнис, суть предложений заключается в том, чтобы позволить собственникам квартир выкупить хозяйскую землю под домом за кадастровую стоимость. Для того, чтобы это стало возможным, понадобится административная и денежная поддержка государства. По подсчетам Министерства финансов, на выкуп земли по кадастровой стоимости потребуется 150–180 млн евро, по рыночной – 240–250 млн евро.
– По нашим подсчетам, расходы самого государства составят до 20 млн евро в год. Если жители начнут выкупать хозяйскую землю, то административное ограничение арендной платы постепенно потеряет свою актуальность, – поясняет Виктор Валайнис.
Правда, у идеи есть и недостатки. Например, законопроект предполагает, что для положительного решения о выкупе земли достаточно согласия 51% владельцев квартир. А что будет с малоимущими и неимущими собственниками, которые в этом случае окажутся заложниками общего решения соседей по дому? Как справедливо заметил руководитель общественной организации «Народ против земельных баронов» Владимир Ткачев, деньги на такие покупки имеются далеко не у всех.
– В маленьких городках кадастровая стоимость земли невысокая, но в районе рижской улицы Кр. Валдемара, например, одной семье на выкуп земли может потребоваться до 8–10 тысяч евро. А теперь представьте, что в квартире живет одинокий пенсионер. Где ему взять такие деньги? Кто ему даст кредит? Кто будет выплачивать кредит, если заемщик умрет? – спрашивал у депутатов общественник.
– По сути, мы получаем не Закон о прекращении раздельной собственности, а Закон о принудительном выкупе земли, – поделился своими соображениями Янис Тутинс.
А руководитель комиссии по делам самоуправлений Сергей Долгополов предложил не забывать и о сроке эксплуатации жилых зданий.
– Например, дом разваливается. Что делать жильцам, ставшими хозяевами земли? Сообща строить новый дом? Сильно сомневаюсь, что люди поступят именно так.
В свою очередь учредитель общественной организации «Народ против земельных баронов» и депутат 13-го Сейма Регина Лочмеле-Лунева отметила: когда парламент срочно готовит принятие закона, всегда есть смысл подумать над тем, кому это выгодно.
– От Закона о прекращении раздельной собственности в его нынешней редакции выиграют не жильцы многоквартирных домов, а землевладельцы. На кону более 200 млн евро. Депутаты правых партий, на мой взгляд, пытаются решить вопрос раздельной собственности за счет собственников квартир, предлагая провести процесс выкупа земли в добровольно-принудительном порядке. Для выкупа участка достаточно получить простое большинство голосов собственников, как будто речь идет о замене труб в доме или ремонте крыши. Это является нарушением Сатверсме, на что указывает и юридическое бюро Сейма, – поясняет Регина Лочмеле-Лунева.
Чем занимается общество «Народ против земельных баронов»?
Рассказывает учредитель общественной организации «Народ против земельных баронов» Регина Лочмеле-Лунева:
– За прошедший год наше общество полностью переломило ситуацию в судах, где землевладельцы пытались взыскивать мнимые долги за аренду с владельцев квартир. Наши юристы Владимир Ткаченко, Гундарс Удрис и другие эксперты в области права, которых нанимали владельцы квартир, начали эти суды выигрывать. Мы полностью остановили аферу коммерсанта Нормунда Шлитке с взысканием долгов по принудительной аренде за 2008–2010 годы. Отныне срок давности по требованию долгов в области принудительной аренды в случае, если землевладельцем является юридическое лицо, составляет 3 года, а не 10 лет. Этого удалось достичь благодаря тому, что люди проснулись и обратили внимание власти на происходящий правовой беспредел.
Нам очень помог Центр защиты прав потребителей и позиция Генеральной прокуратуры. Фирмы по взысканию долгов, связанные с Нормундом Шлитке, были оштрафованы на очень крупные суммы. До сих пор мы ждем ответа Государственной полиции и Генеральной прокуратуры по поводу возбужденных уголовных дел против должностных лиц нескольких фирм, связанных со Шлитке, по поводу возможного уклонения от уплаты НДС через неплатежеспособные фирмы и фактам мошенничества. Надеемся, что хотя бы одно уголовное дело будет доведено до логического финала.
Еще одна важная победа – решение Верховного суда о том, что платежи по принудительной аренде не могут дополнительно облагаться налогом на добавленную стоимость в размере 21%, то есть землевладелец не может выставить счет жильцу многоквартирного дома, прибавив к сумме аренды еще и НДС. Но я хочу заверить, что наша организация продолжит борьбу и после выборов, чтобы люди могли вернуть себе землю на условиях, выгодных собственникам квартир.
Может выкупить государство
Как полагает депутат Сергей Долгополов, в идеале выкупать хозяйские участки под домами должны не жильцы, а государство или самоуправления.
– Государство и самоуправления имеют право выкупать у частников земельные участки, причем не по рыночным, а по более низким ценам, поскольку такие сделки совершаются в интересах общества. Это не требует сиюминутных выплат из бюджета в полном объеме. Для того, чтобы финансировать покупку земли, власти могут применять разные механизмы, начиная от рассрочки и заканчивая выпуском целевых облигаций. Но самое главное, земля под домами стала бы источником минимального, но постоянного дохода для государства или самоуправлений. На мой взгляд, такой подход к решению проблемы является стратегически правильным. К этому все и идет, – поделился своим видением Сергей Долгополов.
По его мнению, сегодня разработанный Виктором Валайнисом проект предполагает не прекращение раздельной собственности как таковое, а лишь описывает порядок действий собственников, государства и землевладельцев в случае, когда жильцы приняли решение землю выкупить.
Распродажа по частям
Учредитель общественной организации Регина Лочмеле-Лунева решение проблемы видит иначе.
– Рабочую группу, работавшую над поправками к Закону о прекращении раздельной собственности, возглавлял депутат Виктор Валайнис. На заседаниях присутствовали представители министерств, землевладельцев, Ассоциации банков и государственного финансового учреждения Altum (которое управляет Земельным фондом. – Прим. авт.). Вот только представителей жильцов на заседания не приглашали. А ведь наша общественная организация тоже подавала поправки к этому законопроекту, – рассказывает учредитель общества «Народ против земельных баронов».
«Народ против земельных баронов» требовал, чтобы жильцам позволили выкупать землю по цене не выше 50% от кадастровой стоимости. Также каждый отдельный собственник квартиры должен был бы самостоятельно решать, выкупать свою идеальную часть земли под домом или нет.
Интересно, но по последнему пункту есть прецедент.
– Нормунд Шлитке, представляющий интересы крупнейших землевладельцев, примерно полгода назад разослал такое предложение каждому квартировладельцу на земле, принадлежащей его фирмам. Я знаю точно, жильцы одного дома в Риге на ул. Кр. Валдемара воспользовались этой возможностью. Там каждый собственник квартиры сам за себя решал, выкупать ли полагающуюся ему часть земли под домом, – поясняет Регина Лочмеле-Лунева.
На ее взгляд, такой подход к решению проблемы соответствует Конституции и станет по-настоящему первым шагом по реальному прекращению раздельной собственности. В свою очередь землевладелец будет вынужден договариваться с каждым жильцом в отдельности.
Впрочем, как полагает политик, сегодня гораздо важнее принять закон о понижении ставки арендной платы до 3% от кадастровой стоимости участка. Регина Лочмеле-Лунева уверена, это подтолкнет и землевладельцев, и жителей искать компромисс и договариваться о взаимовыгодной цене покупки.
– Конституционный суд отменил понижение потолка принудительной аренды, предусмотренное Сеймом с 2018 года, только потому, что сам парламент не соблюдал процедуру принятия поправок и экономически не обосновал, почему ставка аренды должна равняться 3%, а не 6%, как теперь. Однако уже на заседании суда Сатверсме специалисты в области права и экономики эти обоснования предоставили. Таким образом, у депутатов Сейма сейчас есть все возможности использовать имеющиеся оценки специалистов, чтобы заново узаконить снижение арендной ставки, но теперь в безукоризненном виде. Сейм должен принять такие поправки, которые невозможно будет оспорить в Конституционном суде, – уверена Регина Лочмеле-Лунева.
При этом депутаты полагают, что вопрос снижения платы за аренду хозяйской земли под многоквартирными домами точно будет решен до 1 мая 2019 года.
– Ведь речь идет о более чем 110 тысячах квартир, в которых проживает свыше 150 000 человек. Эта задача станет первоочередной для только что избранного Сейма, – говорит Долгополов.