Мы продолжаем знакомиться с примерами управления жилыми домами. Страшно ли это – взяться за обслуживание многоэтажки самому? Нет. Пример полковника в отставке Юрия Бернатовича доказывает: если захотеть, то даже без особого опыта можно навести в собственном доме образцовый порядок.
15 латов в месяц за отопление!
Про Юрия Ивановича нам рассказали его коллеги, управляющие из Юрмалы. Известный на Взморье председатель жилищного кооператива, активист и умница Александр Валетов как-то прислал такое письмо:
«Стоило бы вам посмотреть на дом в Юрмале, по улице Тербатас, 31А. Это очень хороший образец управления силами общества собственников. Особенно повезло владельцам квартир с тем, что уже при строительстве дома тут была предусмотрена система газового отопления. Пока многие зимой платили по 50-80 латов за отопление двухкомнатной квартиры, жители дома по Тербатас вносили в кассу только 15-20 латов. В эту сумму входило газовое отопление, стоимость подготовки горячей воды и даже пользование газовой плитой для приготовления пищи».
Александр Валетов добавил, что «розовый дом» на Тербатас, как называют его соседи, это образец того, как вообще должны выглядеть многоквартирные дома, пусть даже и построенные много лет назад. Равняться на пример Бернатовича можно, но:
«Многие руководители обществ собственников, как жуки, работают только рутинно и радуются, когда заканчивается очередной день. Они не стремятся получать знания, исследовать опыт лучших управляющих, оберегать дома от разрушения и износа», – считает Валетов.
Трижды лучший
Грешно было после такой наводки оставаться дома, поэтому целью следующей нашей командировки стала Юрмала, дом на улице Тербатас. Юрий Бернатович, председатель правления общества собственников и управляющий в одном лице, охотно показал нам свое хозяйство и рассказал о работе.
Начать надо с наших собственных впечателений. Не зря на стене дома номер 31А по улице Тербатас видны наградные таблички, заслуженные им в качестве самого ухоженного многоэтажного дома Юрмалы. Образцовый порядок налицо: большой двор со стоянкой совершенно чист, зеленые насаждения ухожены, детская площадка цела.
Еще бы не быть детской площадке целой, если за происходящим на территории дома постоянно следит или дворник, или ночной охранник. Практически все жители согласились с тем, что лучше оплачивать услуги сторожа, чем печалиться об испорченном имуществе или разоренных подвалах.
Бунт в новом доме
– Строительство дома начал Слокский целлюлозно-бумажный завод, но закончить не успел – грянули сложные времена, – рассказывает Юрий Бернатович, – поэтому здание долгое время стояло покинутым. В начале же века эксперты обследовали его и разрешили достроить.
Предприниматели, завершившие долгострой, распродали квартиры и поручили управление коммерческой компании.
– Год-полтора нами управлял человек, с которым не складывалось общего языка, – рассказывает Юрий. – Понимаете, не было понятно, куда идут наши деньги. Нам исправно выставляли счета, но не давали отчета о расходе средств. У нас появлялись подозрения, что не все деньги вкладываются в дом.
На просьбы отчитаться управляющий отвечал: «Это моя компания, и не ваше дело, как я распоряжаюсь ее бюджетом». Законов же об ответственности домоуправов в то время еще не существовало. Поэтому в 2006 году жители решили поднять бунт: сошлись на собрание, большинством голосов отказались от услуг старого управляющего и создали общество собственников квартир.
Следователь выполнил свою работу
Главным вопросом на повестке дня было то, кому доверить дом в дальнейшем. Правление-то работало на общественных началах, не получая зарплаты. По уставу председателю общества было поручено найти нового управляющего и заключить с ним договор. Но жители попросили, чтобы за дом взялся сам Бернатович.
Такое доверие было не беспричинным. Во-первых, именно Бернатович организовал в доме инициативную группу, добившуюся увольнения старого домоуправа. Во-вторых, раньше он жил в кооперативном доме, которым заправлял не слишком добросовестный человек, и сумел разоблачить его хитрости.
– В прежние времена, – смеется Бернатович, – я работал следователем, был начальником следственного отдела Юрмалы. Поэтому я легко вывел мошенника на чистую воду, доказал его вину перед всеми жителями. А ведь этот человек, действительно, воровал общие деньги: приписывал несделанные работы, заключал договора с подставными лицами. Мы его тогда выгнали, и собрание собственников выдвинуло в новое правление меня.
Главное не опыт, а голова на плечах
Так что перед переездом на улицу Тербатас у Юрия Бернатовича уже был опыт работы с многоквартирным домом. Хотя он не считает, что именно этот опыт был решающим аргументом.
– Если у человека есть голова, этого достаточно, чтобы качественно управлять собственным домом. Не надо строительного образования, не надо энергетического. Да, бывает, что в доме возникает проблема с электричеством или газом. Но хороший управляющий не полезет сам ремонтировать неполадку. Его задача – иметь контакты хороших мастеров и понимать, из каких фондов он будет финансировать работы.
Что изменилось после того, как дом перенял управление в собственные руки? Многое, говорят жители. Теперь им доподлинно известно, куда делась каждая уплаченная копейка. Плата за обслуживание – 37 сантимов, еще по 5 сантимов с квадратного метра собственники собирают в ремонтный фонд. Бернатович работает точно, как банк: если заложил в смете 8 латов на покупку канцелярских товаров, будь уверен, что бумаги и ручки закуплены именно на такую сумму.
– У нас есть ревизионная комиссия, – объясняет управляющий, – но проверить документы может каждый житель, кому это интересно. В канун зимы мы ремонтировали крышу, купили рубероид и смолу, доски и жесть. За каждый лат я готов отчитаться перед домом с документами в руках.
Как организовать охрану?
Дом на улице Тербатас особенно славится порядком в общих помещениях и на территории. Это один из немногих домов такого класса, в котором постоянно дежурит охрана.
– Охрану жители оплачивают отдельно, – признался управляющий. – Но если ее снять, тут же об этом узнают все бомжи. Вы сами знаете, что творится в обычных домах. Оттуда тащат все, что плохо лежит. Недавно знакомый управляющий сказал: «Юрий Иванович, это что делается? Я трубу забил возле подъезда, чтобы бабушки держались, когда спускаются по ступенькам. Так ее сразу срубили и на лом увезли». Не было бы охраны, дом был бы таким же свинарником, как многие другие.
Жесткое, но жизненное сравнение. А ведь на доме по Тербатас еще и видеокамеры стоят, и сильные прожектора. На освещении тут денег не экономят, поэтому ночью светло, как днем («Прожектора мы поставили ксеноновые, они берут в три раз меньше электричества, в пять раз больше света дают»).
Под силу ли обычному 45-квартирному дому наладить такую охрану территории, спросили мы у Юрия Бернатовича. Он ответил уверенным «Да!»
– Давайте считать. Посменно на нашей территории дежурят три охранника, каждый из которых получает минимальную зарплату. На одну квартиру это получается 10–12 латов в месяц, которые жители вносят дополнительно к плате за обслуживание.
Дворник работает полный день
Рано утром сторожа на территории сменяет дворник, зарплата которого, в отличие от расходов на охрану, уже включена в плату за обслуживание жилья. Но к работе дворника у Бернатовича тоже особый подход. Он не допускает мысли, чтобы человек находился на территории только два-три часа, как происходит во многих других домах. У этого управяющего дворники занимаются своим делом с половины шестого утра до половины пятого вечера, с часовым обеденным перерывом.
– Вдобавок утром дворник вместе с охранником обходит весь объект и убеждается, что нигде ничего не повреждено. После того, как нам сломали забор, я вынужден был заключить с охраной договор о материальной ответственности. Теперь, случись что по недосмотру дежурного, он обязан оплатить половину ущерба.
Газ – дешево, но сердито
Под пристальными взглядами дежурного дворника мы обошли территорию и направились в дом. Настало время спросить у Юрия Бернатовича о главном: нельзя ли перенять опыт его дома в устройстве газового отопления, позволяющего экономить сотни латов на обогреве помещений.
– Этот вопрос задают мне многие, слышавшие о наших невысоких счетах за тепло, – признался управляющий. – Сам я, например, получаю от предприятия Latvijas gāze выравненный ежемесячный платеж в размере 15,8 латов. Плачу одинаково что летом, что зимой и очень доволен. Но последовать нашему примеру другим домам будет очень трудно.
Дело в том, что газовое отопление было установлено в квартирах этого дома с момента постройки, растолковал Юрий Бернатович. Любой другой дом, решившись заменить центральное отопление на газовое, как правило, должен вкладывать средства в реконструкцию внутреннего газопровода, а иногда и в новое подключение к магистральной трубе Latvijas gāze. Это стоит так дорого, что делает газовое отопление почти недоступной роскошью.
Это подтверил представитель Latvijas gāze Винсентс Макарис:
– Мощность внутреннего газопровода многих домов Латвии рассчитана только на количество газа, необходимого для работы плиты. Сейчас Закон об энергетике не позволяет отдельным квартирам переходить на альтернативное отопление, сделать это может только весь дом одновременно. Но такое подключение потребует огромного количества дополнительного газа, а значит, и большего диаметра нашего трубопровода. За реконструкцию этих коммуникаций должны платить сами жильцы, которые часто не готовы на такие траты.
Однако владельцы квартир, интересующиеся возможностью установки газовых котлов, всегда могут получить консультацию в техническом отделе Latvijas gāze, рассказал Макарис. Здесь им сообщат, какая модернизация нужна дому для такого подключения и есть ли возможность получить разрешение самоуправления на смену вида отопления.
Еще одно удобство: мягкая вода
Но есть в лучшем доме Юрмалы и такие решения, которые позаимствовать проще, чем идею газового отопления. В подвале здесь имеются кварцевые установки по очистке воды.
Пока в Каугури не имелось станции обезжелезывания, местная вода имела низкое качество. Теперь станция появилась, но дом по Тербатас все равно пользуется собственными фильтрами, ведь это почти ничего не стоит.
– А еще у нас есть аппарат для смягчения воды, – хвалится Юрий Бернатович. – Для такого смягчения мы закупаем специальную соль. Тонна стоит 180 латов, ее хватает примерно на три месяца. Жители оплачивают этот материал, исходя из количества потребления воды конкретной квартирой. Зато им больше не надо покупать «калгоны», чтобы защитить свои стиральные машины и чайники от накипи.
«Розовый дом» мы покинули с убеждением, что Юрий Бернатович совершенно прав. Управление многоэтажкой – это работа, которая доступна любому энергичному и умному человеку. Если в доме найдется такой человек, он может смело отправляться в одиночное плавание по волнам обслуживания, и очень скоро другие скажут: «Вот образец, которому неплохо было бы подражать!»