После приватизации владельцы квартир поставлены перед необходимостью самим нести ответственность за жилье. Но никто не научил нас тому, как пользоваться правами собственника, а главное – как реализовать свои новые обязанности. В Риге третий год идет эксперимент по организации нового взаимодействия жителей и домоуправления.
Время правильных решений
Существуют два обстоятельства, о которых следует знать хозяину приватизированной квартиры.
Первое. Самоуправление и государство не имеют права вкладывать средства в ремонт, утепление и улучшение вашего жилища. Под жилищем подразумевается не только квартира, но и весь дом – крыша, внутренние коммуникации, прилегающая территория. Все ремонты, как плановые, так и аварийные, в приватизированном жилье проводят только за средства собственников.
Второе. Пока дом не перенят обществом собственников, он находится на балансе государства или самоуправления. Поэтому жители не могут в полной мере воспользоваться своими правами собственников. Например, они могут определять список плановых ремонтов (решать, что важнее – чинить крыши или устанавливать двери), но не могут выбирать исполнителей таких работ. В домах, находящихся на учете самоуправления, выбор делает муниципальный управляющий. Для выбора исполнителя работ он организует конкурс. Результаты большого конкурса не всегда удовлетворительны: определяя исполнителя самостоятельно, жители могли бы сэкономить большие деньги.
После приватизации наших жилищ прошло 10-15 лет. За это время дома обветшали, и сейчас около 50% нуждаются в замене крыш, установке новых окон, ремонте коммуникаций. Если мы не хотим, чтобы по стенам потекла вода, а кровля рухнула нам на головы, нужно учиться принимать правильные решения.
Но прийти к таким решениям? Законы дают ответ: собственникам квартир следует объединиться и выбрать уполномоченных представителей. В Риге самое удачное сотрудничество со старшими по дому складывается у филиала муниципального домоуправления Jugla.
Мы попросили руководителя филиала Александра Павловского рассказать, что меняется в доме после избрания уполномоченного лица и почему наличие такого человека упрощает жизнь и жителей, и управляющего.
Кому нужен старший по дому?
– Уже в 2009 году мы поняли, что для сотрудничества с клиентами необходимо работу менять, – рассказал Александр Павловский. – Домоуправление Juglas nami, бывшее тогда самостоятельным, наняло специалиста по связям с общественностью. Этот человек организовал собрания жителей. Его задачей было добиться выборов уполномоченных лиц в каждом доме на нашей территории.
– Как шла работа?
– Собрания были громкими, люди спорили и старались выяснить все вопросы одновременно. Но после дискуссии находились активисты, которые говорили: «Наш дом хочет наладить нормальное сотрудничество с управляющим». Жители тут же выбирали уполномоченное лицо, комитет или поручали инициативной группе соседей создать товарищество.
– Какая разница, выбирать в доме одного старшего или комитет?
– Комитет обычно состоит из нескольких активистов, отвечающих за отдельные подъезды. Это облегчает работу уполномоченного лица, потому что старшие по подъездам могут быстрее обойти жителей с опросным листом, собрать подписи. Но в домоуправление для переговоров все равно приходит один представитель дома. Если старший хорошо справляется с организационной работой в большом доме, возможно, что помощники ему и не нужны.
– Как правильно выбрать старшего по дому?
– Хозяева квартир выбирают его путем голосования. Для того, чтобы человек получил полномочия представлять интересы дома, достаточно 51% голосов собственников.
– А вдруг старший начнет принимать решения, не выгодные для дома?
– Это невозможно. Задача уполномоченного лица – постоянно находиться на связи с домоуправлением, получать и передавать информацию, выяснять мнение жителей дома, оформлять первичные документы, связанные с принятием решений. Но он не может самостоятельно определить то, что надо ли повышать плату за обслуживание или как потратить средства ремонтного фонда. Это может сделать только сообщество собственников, приняв решение большинством голосов.
– Что меняется после появления в доме уполномоченного лица?
– Это помогает упорядочить мнения собственников. Вот конкретный пример. В доме по улице Бривибас, 356а обветшала крыша, но накоплений на ремонт нет. Вчера старший по дому принес заявление: «Просим увеличить плату за обслуживание на 4 сантима с квадратного метра, чтобы в 2013 году дом мог запланировать замену кровельного покрытия». Под просьбой стоит необходимое количество подписей собственников квартир. Знаете, что приятно? Раньше ведь жители не обращались к нам с такими заявлениями, а теперь пишут постоянно.
– Удивительно, что дома просят повысить им плату за обслуживание!
– Это следствие перемены мышления. После появления старших у домоуправления наладился контакт с клиентами. Жители поняли, что все зависит от них. А наш филиал создал совершенно прозрачную систему, при которой дом контролирует все свои финансы. Нам давно уже не говорят, что в домоуправлении работают воры. Это тоже признак того, что жители становятся более образованными и ответственными.
Весной начнут работу смотрители домов
– Сколько старших по дому в вашем филиале?
– Jugla обслуживает 385 домов, и в 300 из них есть либо старшие, либо комитеты. В 15 домах созданы общества собственников. На это потребовалось два года. В прошлом сезоне процесс замедлился, поскольку после реорганизации домоуправления были другие насущные задачи. Но весной начнет работать новая структура Rīgas namu pārvaldnieks, и мы возобновим встречи с жителями.
– Что за новая структура?
– Каждый дом будет закреплен за конкретным смотрителем. В нашем филиале таких специалистов шестеро, за каждым – около 2500 квартир. Работник домоуправления обязан знать каждый доверенный дом, как свои пять пальцев, следить за работой дворника, техническим состоянием, документами и жалобами жителей. Теперь старшие по дому будут обращаться не напрямую к руководителю филиала, а к смотрителю своего дома, который станет передавать их заявки в техническую службу.
– Контакт жителей с домоуправлением станет теснее?
– Скажу больше: мы ставим перед новыми специалистами особую задачу продолжить развитие сети старших по дому. Они должны искать активистов и ответственных людей. Хотелось бы со временем видеть уполномоченное лицо в каждом нашем доме. Это будет новый виток развития обслуживания жилья.
– Так что насчет контроля за домами? Будут ли новые смотрители домов вникать в проблемы жителей?
– Они обязаны это делать. Вот еще один пример: в многоэтажном доме по Видземес аллея, 7 осенью умер человек. Окна квартиры были открыты для проветривания, и с наступлением холодов никто не позаботился их закрыть. Конечно, при 30-градусном морозе в жилище прихватило стояки. После начала работы новой структуры домоуправления такое будет недопустимо. Смотритель дома обязан держать все под контролем и знать, где у него в пустом жилище осталось открытое окно. Или вот в маленьких домах есть пустующие неотапливаемые квартиры. Сейчас там другие жители остаются без воды из-за промерзания коммуникаций. В следующем сезоне мы должны подумать о проблеме заранее, найти хозяев необжитых помещений – с полицией, с социальными и коммунальными службами, лишь бы не допускать аварий.
Общество – это двойной контроль над домом
– Если домоуправление так хорошо сотрудничает со старшими по дому, есть ли смысл создавать общества собственников?
– Лично я считаю, что такой смысл есть. Во-первых, не надо бояться создавать общество. Если оно будет работать плохо, его замена – вопрос одного месяца. Во-вторых, хорошее общество может сэкономить для дома большие деньги.
– Как это?
– После того, как общество перенимает дом с баланса самоуправления, в жизни собственников ничего не меняется. Они заключают с нами договор на обслуживание. Но при желании общество может избежать бюрократической волокиты в одной из важнейших задач по обслуживанию дома – в организации ремонтов.
– Вот тут поподробнее, пожалуйста.
– Пока дом не перенят обществом, работы организует управляющий. Если ремонт большой, он обязан объявить конкурс на закупку. Но результаты конкурса не всегда финансово выгодны. Сами жители, поискав, могут найти хороших исполнителей за меньшие деньги. Но самостоятельно определять исполнителей можно только в случае, если в доме организовано общество и он перенят жителями.
– Примеры этому есть?
– Возьмем дом на улице Ропажу, 52/56. Здесь запланирован ремонт крыши стоимостью 15 тысяч латов. Но строители, выбранные по конкурсу, запросили намного больше. Мы поняли, что предлагать такие дорогие работы дому не можем. Нашелся другой вариант: в доме создано общество собственников, инициативные жители нашли на свободном рынке кровельную фирму, и по ходу дела оказалось, что полностью менять крышу не нужно. Достаточно ремонта проблемных участков и карнизов.
– Какая гарантия, что строители не обманут жителей?
– Не допустить халтуры – это наша задача. Мы вместе с обществом оцениваем предложение по ремонту, а потом принимаем работы. Получается двойной контроль и над финансами, и над качеством.