Общие собрания – теперь в интернете!

У собственников квартир появилась возможность принимать важные для дома решения удаленно, в том числе – находясь за границей

Ну что же, это случилось: Сейм принял поправки к Закону о квартирной собственности, в соответствии с которыми владельцы квартир смогут проводить общие собрания и голосования по важным для их домов вопросам удаленно – в Системе строительной информации (BIS, bis.gov.lv). Также и домовые дела всех многоквартирных жилых домов с 1 марта 2023 года должны будут вестись только в системе BIS.

Поправки к Закону о квартирной собственности, касающиеся возможностей собственников квартир проводить общие голосования в электронной среде, вступили в силу 3 мая. Это значит, что самые предприимчивые жильцы уже могут готовиться к онлайн-обсуждениям и электронным опросам соседей.

Важный нюанс: теперь общие собрания собственников также могут быть не только очными, но и частично или полностью электронными. Необходимый функционал для проведения таких встреч и оформления голосований планируется предоставить жителям в системе BIS.

Напомним, что ранее общие собрания собственников квартир в многоквартирных домах могли состояться только в очной форме. Во время пандемии это было, конечно, затруднительно.

■ ■ ■

Разработчики BIS позаботились о том, чтобы у собственников квартир при электронном голосовании была возможность заранее подать свои голоса «за» или «против» обсуждаемого вопроса из повестки дня.  Это возможно, если общее собрание собственников квартир будет созвано с использованием функционала BIS.

Удаленно – в электронной среде BIS – можно будет организовывать и опросы жильцов дома, которые раньше проходили только в формате письменного анкетирования. Порядок, в котором в таких опросах смогут голосовать жители, не имеющие доступа к интернету, каждая общность собственников квартир должна определять самостоятельно (возможно, такие жители смогут сдавать бумажные анкеты или как-то иначе сообщать организаторам собрания о своих решениях).

■ ■ ■

Функционирование системы BIS обеспечивает Государственное бюро контроля за строительством. По просьбе «Делаем вместе!» эксперты ведомства дали пояснения по практическому применению новой системы.

– Готова ли BIS к старту электронных голосований собственников квартир? 

– Технически система BIS полностью подготовлена для того, чтобы собственники начали принимать решения в электронной среде – разработан весь необходимый функционал, проведено несколько тренингов и их записи доступны жителям на YouTube, а на сайте BIS можно найти руководство пользователя (https://bis.gov.lv/bisp/lv/help).

С 3 мая 2022 года, после вступления в силу соответствующих поправок к Закону о квартирной собственности и Закону об управлении жилыми домами, любой собственник квартиры через Систему строительной информации может получить доступ к своему домовому делу (обязательным ведение домового дела в BIS станет, повторимся, только с 2023 года).

– Кто может организовать общее собрание или опрос в БМР?

– Новые поправки к законам не поменяли прошлого порядка организации опроса или общего собрания, установленного Законом о квартирной собственности.

– Что делать, если управляющий организует опрос в системе BIS, но собственники квартир хотят обсудить вопрос на очном общем собрании?

Если ваш управляющий организует опрос в BIS, но собственники хотят организовать очную встречу, то они имеют право не участвовать в опросе, что автоматически означает голосование ПРОТИВ, а далее попросить управляющего организовать очное общее собрание.

– Как организатор общего собрания или опроса уведомляет других собственников квартир о его времени и ходе? Где можно ознакомиться с документами и проектом решения до его принятия? Должны ли эти документы быть доступны в BIS?

Если опрос или общее собрание организуется в системе BIS, то уведомление об этом направляют собственникам квартир как через систему BIS, так и по электронной почте, если такая информация имеется в распоряжении системы. Также у организаторов есть возможность распечатать уведомление из BIS для распространения за пределами BIS, например, в виде объявления или для рассылки по почтовым ящикам.

■ Об общих собраниях 

Из части первой статьи 19-й Закона о квартирной собственности следует, что порядок созыва и проведения общего собрания собственников квартир, в том числе с использованием электронных средств связи в сети, определяется сообществом собственников квартир. Что касается способа объявления общего собрания, то в части четвертой статьи 19-й Закона о квартирной собственности установлено, что каждый собственник квартиры должен быть приглашен на общее собрание собственников квартир не позднее чем за семь дней до назначенного времени в письменной форме или иным способом, установленным по решению общности собственников квартир.

■ Об опросах 

Выбранное общностью собственников квартир лицо или управляющий – в зависимости от того, кто именно является организатором опроса, – направляет каждому собственнику квартиры анкету с вариантами решения по обсуждаемому вопросу («за» или «против»), а также документы, напрямую связанные с этим решением. Также в анкете организатор указывает срок, в течение которого каждый владелец квартиры может проголосовать «за» или «против» рассматриваемого решения.

Если решения в форме опроса принимаются в системе BIS, то собственник квартиры при голосовании использует доступный в Системе строительной информации инструмент для электронного голосования. Но при этом все остальные правила оповещения жителей об опросе остаются в силе. Каким способом при этом голосовать жителям, не имеющим доступа к интернету, решает общность собственников квартир.

■ О доступности документов в BIS 

Все документы должны быть доступны жителям в системе BIS, это требование определено статьей 8-й, абзацем третьим, пунктом 1-м Закона об управлении жилыми домами, согласно которому ответственный за ведение домового дела человек обязан включать в домовое дело все решения собственников дома. Правда, это в большей степени относится к документам (опросы, общие собрания), которые создаются без использования функционала BIS, так как после получения результатов голосования всю связанную с ним документацию необходимо добавить в BIS.

■ ■ ■

– Насколько это сложно – участвовать в электронном общем собрании собственников квартир? Какое оборудование или специальные программы нужны каждому участнику? Например, нужна ли регистрация через интернет-банк; электронная подпись для участия в голосовании; камера и микрофон для участия в обсуждении?

– В BIS не проводят электронные общие собрания, система пока доступна только для электронного голосования (то есть для опросов и предварительного голосования на общем собрании).

Но электронные собрания также возможны, например, организаторы могут созвать их при использовании платформы ZOOM. В таком случае общность собственников квартир должна сама определить способы идентификации лиц, участвующих в общем собрании.

Когда дело доходит до голосования в BIS, собственнику квартиры потребуется один из инструментов аутентификации, используемых порталом государственных услуг latvija.lv: это либо интернет-банк, либо система электронной подписи eParaksts, eParaksts Mobile.

– Как проходит голосование в интернете, насколько для пользователя легко проголосовать?

– Когда дело доходит до голосования, вы должны войти в BIS с помощью идентификации через портал государственных услуг Latvija.lv, открыть раздел домовых дел и найти соответствующее дело вашего дома. Затем вы должны открыть раздел опросов или общих собраний (в зависимости от того, что организуется в вашем доме), выбрать соответствующее общее собрание или опрос. В этом подразделе вы сможете прочитать всю информацию, касающуюся повестки дня общего собрания или опроса, и проголосовать. Описание всех действий, которые необходимо выполнить, доступно в инструкциях на сайте bis.gov.lv.

– Есть ли у собственника квартиры возможность отменить свое решение, если он неправильно проголосовал или передумал?

– Пока опрос активен, владелец действительно может передумать и исправить электронное голосование. Такие же правила касаются голосования на общем собрании. Если вы не можете использовать BIS, то имеете право передать свое голосование организатору в письменной форме до начала общего собрания.

Собственник квартиры, проголосовавший заранее, до общего собрания собственников квартир, имеет право участвовать и голосовать на общем собрании. В таком случае голос собственника квартиры, отданный до общего собрания, признается недействительным. Если собственник квартиры, проголосовавший до общего собрания, участвует в общем собрании, но не голосует на нем, то при подсчете учитывается голос, отданный собственником квартиры заранее.

■ ■ ■

– Как владелец квартиры, не имеющий доступа к интернет-банку или другим возможностям идентификации, может участвовать в принятии решения через интернет или высказывать свое мнение в электронном общем собрании?

– В соответствии с поправками к части первой статьи 19-й Закона о квартирной собственности, порядок созыва и проведения общего собрания собственников квартир, в том числе с использованием электронных средств связи в режиме онлайн, определяется самой общностью собственников квартир. Следовательно, общее собрание может быть организовано в системе BIS (т. е. общее собрание, на котором можно присутствовать как лично, так и в электронном виде) только в том случае, если общность решила, что разрешает проводить такие собрания в своем доме.

Если общность собственников квартир решила, что такая форма общего собрания приемлема для жителей, то общее собрание может быть организовано в BIS. При этом собственники квартир имеют право выбрать, участвовать ли в таком общем собрании в электронной форме или лично. Следовательно, общее собрание, организованное в BIS, не ограничивает права собственников квартир на участие в нем, тем самым обеспечивая обе возможности участия.

В случае проведения опросов сообщество собственников квартир определяет порядок голосования тех собственников квартир, которые не имеют возможности отдать свой голос с использованием функционала Системы строительной информации, если опрос создан с использованием BIS.

■ ■ ■

– Как организатор должен проинформировать собственников квартир о результатах опроса или общего собрания?

– О том, что подготовлен протокол общего собрания, организатор общего собрания уведомляет всех собственников квартир. Общность собственников квартир сама определяет порядок, как получать извещение о подготовленном протоколе общего собрания.

В случае опроса его организатор составляет протокол об итогах голосования и направляет его всем собственникам квартир в течение пяти рабочих дней. Как упоминалось выше, если опрос организуется в BIS, к нему применяются процедура и сроки, указанные в статье 20-й Закона о квартирной собственности.

– А голоса собственников квартир в BIS подсчитываются автоматически? Могут ли владельцы квартир потом увидеть, как проголосовали их соседи? 

– Если голосование организовано в Системе строительной информации, то голоса как при опросах, так и в предварительном голосовании на общих собраниях, автоматически учитываются в BIS.

Голоса, отданные вне BIS как в опросах, так и на общих собраниях, должны быть занесены организатором голосования в BIS и также учитываются при подсчете результатов голосования в BIS. Кроме того, BIS также рассчитывает наличие кворума для принятия соответствующих решений, ведь в соответствии с нормативными актами для принятия жителями различных решений иногда требуется разное количество голосов.

Для того, чтобы иметь возможность вводить и детально подсчитывать данные о кворуме и опросах вне BIS, данные можно вносить в BIS задним числом. Исторические результаты опросов также могут быть добавлены в BIS в виде файлов (например, отсканированных документов) без подробного ввода всех данных.

В случае, если собрание проводится вне BIS, его организаторы собирают, подсчитывают и регистрируют данные по старинке, вне системы. В таком случае протокол общего собрания собственников квартир составляется с указанием голоса каждого собственника квартиры – «за» или «против» – по каждому вопросу, включенному в повестку дня общего собрания. О том, что протокол общего собрания подготовлен, организатор общего собрания уведомляет всех собственников квартир. Сообщество собственников квартир само определяет порядок получения ими извещения о подготовленном протоколе общего собрания.

– А что происходит, если один собственник владеет двумя и более квартирами дома? Может ли такой собственник голосовать отдельно за каждую свою квартиру?

– Да, если человеку в одном доме принадлежит несколько отдельно зарегистрированных квартир, то за каждую он голосует отдельно. Если одна и та же квартирная собственность принадлежит нескольким лицам, то ею могут распоряжаться только все сособственники совместно. Следовательно, требуется соответствующее разрешение для одного из владельцев, который и будет голосовать от имени всех собственников квартиры.

– Могут ли члены семьи собственника квартиры, наниматели квартиры или другие лица, представляющие собственника квартиры по доверенности, участвовать в принятии электронного решения?

– Да, это возможно. Собственник может прямо в системе BIS уполномочить другого человека голосовать вместо себя. Кстати, выдать такую доверенность можно и вне электронной системы, просто письменно. Но в таком случае доверенность необходимо передать лицу, ответственному за ведение домового дела, которое и зарегистрирует доверенность в BIS.

– Сколько домов уже воспользовались новыми возможностями принятия решений в системе BIS?

– Поправки к Закону о квартирной собственности и Закону об управлении жилыми домами вступили в силу 3 мая 2022 года, таким образом собственники и управляющие квартир только с этой даты приобретают новые права и обязанности, предусмотренные в BIS.

■ ■ ■

– Что такое электронное общее собрание собственников квартир?

Как поясняют авторы законопроекта, электронное общее собрание собственников квартир может проходить в двух вариантах:

■ В понимании Закона о квартирной собственности электронным общим собранием является такое собрание, в котором собственники квартир могут участвовать как лично, так и онлайн. Такое собрание называется гибридным. Собственно, для того, чтобы собрание по закону считалось электронным, достаточно, чтобы хотя бы один из собственников квартир участвовал в нем с помощью электронных средств связи.

■ Но также в понимании Закона о квартирной собственности общим собранием в электронной форме считается собрание, в котором все собственники квартир участвуют только с использованием электронных средств связи.

Что касается электронных общих собраний, то BIS предоставит собственникам квартир и организаторам следующие возможности:

■ возможность создать электронное общее собрание с помощью BIS;

■ возможность заранее проголосовать по включенным в повестку дня вопросам перед электронным общим собранием; при этом за любым собственником сохраняется право на личное участие в общем собрании и изменение своего голоса (в этом случае голос, поданный организаторам до общего собрания, аннулируется);

■ Решения по дому, принятые жителям на электронном общем собрании, вносятся в домовое дело прямо на платформе BIS.